Trudniej będzie wybudować dom do 70 m kw. Rząd zmieni prawo budowlane

Tak przewiduje najnowsza wersja projektu nowelizacji ustawy Prawo budowlane, która dotyczy m.in. budowy domów do 70 m kw. Eksperci podkreślają nowe wymogi w tym zakresie. 

– Brak dołączenia przez inwestora choćby jednego wymaganego dokumentu do organu administracji architektoniczno-budowlanej spowoduje, że nie będą stosowane przepisy dotyczące uproszczonego zgłoszenia – wskazuje Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. 

Uproszczone zasady nie będą także obowiązywały, jeśli na podstawie przedłożonej dokumentacji organ ustali, że planowany do budowy obiekt nie spełnia wszystkich wymogów ustawowych. Na taką weryfikację i podjęcie decyzji będzie miał trzy dni robocze od doręczenia zgłoszenia. Po upływie tego terminu organ straci uprawnienie do żądania uzupełnienia zgłoszenia oraz do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia, a tym samym inwestor  będzie mógł przystąpić do budowy domu (po zawiadomieniu organu o terminie rozpoczęcia robót).

Piotr Jarzyński zwraca uwagę, że wprowadzony bardzo krótki termin trzech dni na weryfikację zgłoszenia może być nierealny. Poza tym, problemy wywoła zmieniany przepis art. 30 ust. 5ja pkt 2. Nie doprecyzowano bowiem, w jaki sposób organ ma ustalać, że budynek spełnia wszystkie przesłanki domu do 70 m kw. wykonywanego na podstawie uproszczonego zgłoszenia, jak ma rozstrzygać wątpliwości w tym zakresie i na podstawie jakich dowodów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jak wybudować domu do 70 m2? Jakie formalności, dokumenty, warunki zabudowy

Przepisy dotyczące budowy domów o powierzchni zabudowy do 70 m², pomimo kilku lat obowiązywania, wciąż powodują wątpliwości praktyczne i interpretacyjne. W kontekście ostatnich nowelizacji Prawa budowlanego, mających na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego, wyłączenie możliwości wniesienia sprzeciwu do wadliwego zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej obciąża inwestora ryzykiem, z którego często nie zdaje on sobie sprawy.

Nowelizacja prawa budowlanego. Ułatwienia przy budowie przydomowych schronów

Nowelizacja przewiduje też, że zgłoszenia będzie wymagała budowa wolno stojących przydomowych schronów i przydomowych ukryć doraźnych wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, o powierzchni użytkowej do 35 m2, przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

– Bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia będzie można przebudować takie obiekty, ale z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych (tu wymagane będzie zgłoszenie) – tłumaczy Piotr Jarzyński.

Pozwolenia będą zawsze potrzebne, o ile przebudowa będzie prowadziła do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektów poza działkę lub działki, na których są one usytuowane. Co ważne, nowy przepis dotyczy jedynie przebudowy schronów na podstawie wcześniejszego zgłoszenia, a nie np. garaży podziemnych czy piwnic, które mogą spełniać rolę schronów.

– Propozycja wprowadzenia ułatwień jest uzasadniana tym, iż w Polsce wciąż brakuje wystarczającej liczy schronów dla ludności cywilnej – wskazuje Aldona Górska, radca prawny z kancelarii SMM Legal Maciak Mataczyński Czech Sp.k.

W zaproponowanych przepisach brakuje jednak doprecyzowania kryterium "przeznaczenia do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego", co może budzić wątpliwości, jakiego rodzaju wymogi będą musiały spełniać takie obiekty.

Piotr Jarzyński tłumaczy, że w aktualnym projekcie zrezygnowano z pierwotnego pomysłu wprowadzenia do Prawa budowlanego definicji przydomowych schronów i przydomowych ukryć doraźnych.

– Przed wejściem w życie nowelizacji Prawa budowlanego takie definicje powinny jednak pojawić się w innym akcie prawnym. Ważne, aby były maksymalnie precyzyjne i nie prowadziły do nadużyć polegających np. na budowie podziemnych domów – zauważa ekspert.

Czytaj więcej

Prawo dla Ciebie

Przydomowe schrony budowane jedynie na zgłoszenie. Ruszyły prace w Sejmie

Eksperci mają wątpliwości co do skuteczności przydomowych schronów. Osoby, które nie zdecydują się na ich budowę, będą mogły się ukryć w schronach w publicznie dostępnych budynkach. Zapłacą za nie samorządy, które z czasem otrzymają na to wsparcie finansowe.

Zmiany w prawie budowlanym: będzie więcej inwestycji jedynie na zgłoszenie

Projekt nowelizacji doprecyzowuje też kwestie budowy tarasów, basenów i oczek wodnych.

Zakłada (tak jak w pierwotnej wersji), że na zgłoszenie będą mogły być budowane tarasy do 35 m kw. oraz baseny o powierzchni nie większej niż 50 m kw. nie tylko przydomowe, ale – co doprecyzowano - także znajdujące się przy blokach oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej. Natomiast w rodzinnych ogrodach działkowych na zgłoszenie będą mogły być budowane baseny o powierzchni nie większej niż 15 m kw. oraz oczka wodne o powierzchni nie większej niż 10 m kw. i o głębokości nie większej niż 1 m.

– W odniesieniu do przydomowych tarasów projekt wprowadza dodatkową kategorię tarasów zadaszonych. Kluczowe będzie tutaj kryterium powierzchni zabudowy tarasu oraz dodatkowo kryterium powierzchni dachu. Po przekroczeniu określonych parametrów niemożliwe będzie realizowanie inwestycji w tym zakresie jedynie w oparciu o zgłoszenie budowy lub w trybie bez zgłoszenia budowlanego – mówi Aldona Górska.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Co można wybudować bez pozwolenia na własnej posesji? Garaż? A może oczko wodne?

Jaka budowa wymaga zgłoszenia, a jaka pozwolenia? Co mogę wybudować na posesji lub w ogrodzie bez uzyskania pozwolenia i bez zgłaszania do urzędu? Czy potrzeba pozwolenia na oczko wodne, saunę, pergolę lub garaż? Ekspertka odpowiada

Czytaj więcej

Nieruchomości

Można budować bliżej sąsiada. Zmienione zasady wchodzą w życie

Nowe przepisy dotyczą inwestycji o nieregularnym kształcie lub usytuowanych nierównolegle do granicy działki. Przy budowie np. domu będzie można też zastosować więcej drewna.

Przepisy prawa budowlanego będą dotyczyć magazynów energii i kolumbariów

– Interesującą zmianą jest dopuszczenie realizacji inwestycji polegających na wykonywaniu robót budowlanych polegających na instalowaniu magazynów energii elektrycznej, o których mowa w art. 3 pkt. 10k Prawa energetycznego, o pojemności nominalnej nie większej niż 20 kWh – zarówno bez konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i dokonywania zgłoszenia budowlanego – uważa Aldona Górska.

Dotychczas inwestorzy zobowiązani byli do uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w pełnej procedurze administracyjnej przewidzianej w Prawie budowlanym.

Ponadto, projekt zarówno w pierwotnej, jak i aktualnej wersji zakłada wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych w kwestii budowy kolumbariów na cmentarzach.

– Część administracji budowlanej wychodzi z założenia, że gdy nie wiadomo, czy kolumbaria należy budować na zgłoszenie, czy na pozwolenie na budowę, to na wszelki wypadek rozstrzygają na niekorzyść zgłaszającego – tłumaczy Marek Wójcik, pełnomocnik ds. legislacyjnych zarządu Związku Miast Polskich.

W projekcie wskazano zatem, że kolumbaria o powierzchni zabudowy nie większej niż 15 metrów kw. i wysokości nie większej niż 3 m będą budowane na zgłoszenie. Marek Wójcik podkreśla, że ta zmiana nie zaskakuje, ponieważ kolumbaria o takich wymiarach nie są duże.