Lokal jak długoterminowa lokata

Inwestor, który kupi mieszkanie na wynajem za gotówkę, na zwrot z inwestycji może liczyć po ok. 12–15 latach.

Publikacja: 23.05.2024 21:07

Inwestor powinien określić grupę docelową: czy chce mieszkanie wynajmować pracującym osobom, student

Inwestor powinien określić grupę docelową: czy chce mieszkanie wynajmować pracującym osobom, studentom, czy może turystom

Foto: adobeStock

W kwietniu br. stawki najmu mieszkań minimalnie wzrosły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z marcem czynsze są wyższe średnio o 0,38 proc.

W Warszawie przeciętny koszt najmu lokalu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 75 zł za mkw. – o 1 proc. więcej niż w marcu br. Ale już w porównaniu z kwietniem 2023 r. najem w stolicy staniał średnio o 0,8 proc. W Gdyni średni koszt najmu mieszkań w kwietniu wynosił 53 zł za mkw., o 3 proc. więcej niż w marcu br. i o 3,4 proc. więcej niż w kwietniu ub.r. W Gdańsku jest to odpowiednio 62 zł za mkw. (średni koszt najmu), 0,2 proc. (wzrost miesiąc do miesiąca) i 3,3 proc. (wzrost rok do roku), w Krakowie – 63 zł, 3 proc. i 3,2 proc., w Lublinie – 50 zł, 3 proc. i 0 proc., w Katowicach – 45 zł, 1,6 proc. i minus 4,7 proc. (spadek od kwietnia 2023 r.).

Najem staniał we Wrocławiu. Przeciętny czynsz w kwietniu to 61 zł za mkw. lokalu – o 0,8 proc. mniej niż w marcu br. i kwietniu ub.r. Stawki najmu i w ujęciu miesięcznym (0,5 proc.), i rocznym (0,4 proc.) spadły także w Toruniu. Przeciętny koszt najmu mkw. lokali wynosił w kwietniu 41 zł.

Czytaj więcej

Apartament w rozmiarze XS słono kosztuje

Różnice w czynszu za wynajem kawalerki i dwóch pokoi

Autorzy raportu Expandera i Rentier.io wzięli pod lupę nowe inwestycje w mieszkania na wynajem. Z analiz wynika, że wskaźniki opłacalności takich inwestycji maleją. Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9 do 4,9 proc. Rentowność średniej wielkości mieszkań zmalała z 5,5 do 4,6 proc., a dużych – z 4,9 do 4,2 proc.

Warto dziś zainwestować w mieszkanie na wynajem? Kawalerki w przeliczeniu na metr są astronomicznie drogie. W Warszawie średnia cena dochodzi już do 20 tys. zł. Jak mówi Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor Freedom Magdalenka, nikogo już nie dziwią oferty 16–20-metrowych mieszkań do remontu w topowych lokalizacjach, jak Śródmieście, Mokotów, Żoliborz, za 25–30 tys. zł za mkw.

– Nie są to mieszkania nowo wybudowane, określane mianem „patodeweloperki”. Kiedyś po prostu takie metraże budowano. Ich rozkłady jak na tę powierzchnię są bardzo przemyślane – zaznacza ekspertka. Jej zdaniem rentowność najmu kawalerek wciąż przyciąga inwestorów. – Zwrot z inwestycji wynosi od 6 do maksymalnie 10 proc. w skali roku – szacuje Eliza Rudnicka-Wąsińska.

A Magdalena Łozowicka, analityk ds. nieruchomości WGN, ocenia, że inwestor, który kupi mieszkanie za gotówkę, może liczyć na zwrot z inwestycji po ok. 12–15 latach. – Czas zwrotu z inwestycji zależy m.in. od ceny zakupu mieszkania, wysokości czynszu, obłożenia nieruchomości – wyjaśnia.

Pytana, czym się kierować przy wyborze odpowiedniej kawalerki, Magdalena Łozowicka radzi, by inwestor określił grupę docelową. – Czy mieszkanie planuje wynajmować młodym, pracującym osobom, studentom, czy może preferuje najem krótkoterminowy skupiony na najemcach w kilkudniowych podróżach służbowych – wyjaśnia. – To o tyle istotne, że warunkuje najbardziej odpowiednią dla najemców lokalizację. Studenci chętnie wynajmują mieszkania w okolicy uniwersytetów, a najemcy biznesowi stawiają raczej na adresy blisko ścisłego centrum miasta.

Zdaniem analityczki WGN najistotniejszym kryterium wyboru nie jest rynek – pierwotny albo wtórny. Jak mówi, ważniejszy jest adres, standard nieruchomości, infrastruktura handlowo-usługowa na osiedlu, bliskość przystanków komunikacji miejskiej.

– Według naszych analityków zakup kawalerki może być dobrą inwestycją – mówi Magdalena Łozowicka. – Liczba potencjalnych najemców będzie rosła. Trzeba jednak pamiętać, że jest to lokata, która przynosi zwrot w perspektywie długoterminowej – zaznacza. Zauważa też, że choć całkowita cena kawalerki jest niższa niż większych lokali, to w wielu przypadkach bardziej opłacalna może być inwestycja w mieszkanie dwupokojowe. – Właściciel takiego lokalu może pobierać wyższy czynsz. Poza tym rotacja najemców jest mniejsza – zauważa.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa, ocenia, że w kawalerki zawsze opłacało się inwestować. – Zwróćmy jednak uwagę, że ich wielkość jest niekiedy zbliżona do mieszkań dwupokojowych – mówi. – Cena całkowita takich mieszkań bywa podobna, a różnica w czynszu za kawalerkę a lokal dwupokojowy może sięgać nawet 30 proc.

Z kolei Kamil Zduńczyk z agencji Freedom Gdynia uważa, że warto kupować małe mieszkania w dużych miastach – w Warszawie, Gdańsku, Krakowie. – W Gdańsku średnie ceny kawalerek, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, to ok. 16 tys. zł za metr – podaje Zduńczyk. – Mimo to zainteresowanie nimi jest duże. Rynek jest chłonny. Takie mieszkania bardzo szybko się wynajmują – podkreśla.

Potwierdza, że najważniejsza jest lokalizacja i grupa docelowa klientów na wynajem. – Jeśli celujemy w młodych ludzi, to lepiej kupować mieszkania na nowych osiedlach – uważa Kamil Zduńczyk. – Jeśli chcemy wynajmować lokal krótkoterminowo, trzeba kupić mieszkanie w topowej lokalizacji, blisko morza – radzi.

Stawki najmu kawalerek w Gdańsku wahają się od 2 do 3 tys. zł miesięcznie. – Wiele kawalerek jest wynajmowanych w trybie hybrydowym: latem krótkoterminowo, a po sezonie – na długi termin – mówi Kamil Zduńczyk. – Wtedy rentowność jest wyższa. Najtrudniej jest wynająć kawalerki w starszych blokach o niskim standardzie.

Zduńczyk zwraca uwagę, że mieszkań na wynajem przybywa z każdym rokiem. – Z czasem rynek może się nasycić, więc stawki mogą spadać – nie wyklucza. Dodaje, że rentowność dwupokojowych mieszkań jest wyższa. – Dwupokojowe lokale w najlepszych lokalizacjach możemy wynająć nawet za 4 tys. zł miesięcznie – wskazuje. – Takie mieszkania są też bardziej poszukiwane przez najemców, więc jeżeli różnica w cenie jedno- i dwupokojowego lokalu jest niewielka, to warto kupić dwa pokoje – radzi pośrednik. – Jednak na naszym rynku ceny kawalerek są dużo wyższe, zwłaszcza na nowych prestiżowych osiedlach.

Czytaj więcej

Czas sprzedaży mieszkań. Transakcja w dwie godziny albo dwa lata

Ile zostanie na życie po opłaceniu czynszu za mieszkanie

Magdalena Łozowicka, komentuje, że sektor mieszkań w Europie przechodzi przemianę. – Rosnące ceny nieruchomości skłaniają coraz więcej osób do rezygnacji z zakupu lokum na rzecz wynajmu – zauważa ekspertka WGN.

Autorzy raportu Expandera i Rentier.io zwracają uwagę na sytuację samych najemców. – Żeby ją ocenić, nie wystarczy wiedzieć, jakie są koszty najmu. Najem mieszkań w Warszawie jest dużo droższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia – wyjaśniają. – Pojawia się więc pytanie, w których miastach po opłaceniu najmu zostaje na życie najwięcej.

Z analiz wynika, że para najemców zarabiająca po 80 proc. średniego wynagrodzenia w danym mieście ma najlepszą sytuację w Krakowie.

– Średni dochód w tym mieście jest wyższy niż w Warszawie. Według GUS w marcu było to 11 372 zł brutto, a w Warszawie – 10 634 zł. A najem mieszkań w Krakowie jest tańszy niż w stolicy – wyjaśniają eksperci. – Przykładowej parze po opłaceniu najmu na życie zostaje 9765 zł, czyli o 1388 zł więcej niż w Warszawie (8377 zł). Dobrze wypada także Poznań (9608 zł) i Gdańsk (8936 zł).

Na drugim biegunie jest Białystok, gdzie najem jest względnie tani: czynsz za 50-metrowe mieszkanie to średnio 2,2 tys. zł miesięcznie. – Ale niskie są też wynagrodzenia – średnio to 6799 zł brutto. To powoduje, że przykładowej parze na życie zostanie tylko 5,7 tys. zł, czyli o ponad 4 tys. zł mniej niż w Krakowie – podają analitycy.

Warszawa jest na piątym miejscu (analizie poddano 13 miast). Po opłaceniu najmu zostaje 8377 zł. – Teoretycznie to niezły wynik. Ale wysokość innych kosztów życia jest tu wyższa. Z tego względu różnica kwotowa czasami może być myląca – tłumaczą analitycy. – Warto sprawdzić także różnicę procentową, która pokazuje, jaką część dochodu pochłania najem. Tu stolica wypada zdecydowanie najgorzej – to 31 proc. Najlepsze wyniki uzyskały Katowice i Poznań – po 21 proc.

Czytaj więcej

Kawalerki są już superdrogie

W kwietniu br. stawki najmu mieszkań minimalnie wzrosły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z marcem czynsze są wyższe średnio o 0,38 proc.

W Warszawie przeciętny koszt najmu lokalu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 75 zł za mkw. – o 1 proc. więcej niż w marcu br. Ale już w porównaniu z kwietniem 2023 r. najem w stolicy staniał średnio o 0,8 proc. W Gdyni średni koszt najmu mieszkań w kwietniu wynosił 53 zł za mkw., o 3 proc. więcej niż w marcu br. i o 3,4 proc. więcej niż w kwietniu ub.r. W Gdańsku jest to odpowiednio 62 zł za mkw. (średni koszt najmu), 0,2 proc. (wzrost miesiąc do miesiąca) i 3,3 proc. (wzrost rok do roku), w Krakowie – 63 zł, 3 proc. i 3,2 proc., w Lublinie – 50 zł, 3 proc. i 0 proc., w Katowicach – 45 zł, 1,6 proc. i minus 4,7 proc. (spadek od kwietnia 2023 r.).

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Kredytu „Na start” nie będzie? I bardzo dobrze
Nieruchomości mieszkaniowe
Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację
Nieruchomości mieszkaniowe
Apartament w rozmiarze XS słono kosztuje
Nieruchomości
Sprzedający nie mają skrupułów, by wysoko wyceniać swoją własność
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Cisza przed burzą. Ceny wystrzelą?
Nieruchomości
Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów