W kwietniu br. stawki najmu mieszkań minimalnie wzrosły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z marcem czynsze są wyższe średnio o 0,38 proc.
W Warszawie przeciętny koszt najmu lokalu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 75 zł za mkw. – o 1 proc. więcej niż w marcu br. Ale już w porównaniu z kwietniem 2023 r. najem w stolicy staniał średnio o 0,8 proc. W Gdyni średni koszt najmu mieszkań w kwietniu wynosił 53 zł za mkw., o 3 proc. więcej niż w marcu br. i o 3,4 proc. więcej niż w kwietniu ub.r. W Gdańsku jest to odpowiednio 62 zł za mkw. (średni koszt najmu), 0,2 proc. (wzrost miesiąc do miesiąca) i 3,3 proc. (wzrost rok do roku), w Krakowie – 63 zł, 3 proc. i 3,2 proc., w Lublinie – 50 zł, 3 proc. i 0 proc., w Katowicach – 45 zł, 1,6 proc. i minus 4,7 proc. (spadek od kwietnia 2023 r.).
Najem staniał we Wrocławiu. Przeciętny czynsz w kwietniu to 61 zł za mkw. lokalu – o 0,8 proc. mniej niż w marcu br. i kwietniu ub.r. Stawki najmu i w ujęciu miesięcznym (0,5 proc.), i rocznym (0,4 proc.) spadły także w Toruniu. Przeciętny koszt najmu mkw. lokali wynosił w kwietniu 41 zł.
Czytaj więcej
Mikrokawalerki w stolicy kosztują średnio niemal 21 tys. zł za metr, w Krakowie – 20 tys. zł, a we Wrocławiu – 18 tys. zł. Kupują głównie inwestorz...
Różnice w czynszu za wynajem kawalerki i dwóch pokoi
Autorzy raportu Expandera i Rentier.io wzięli pod lupę nowe inwestycje w mieszkania na wynajem. Z analiz wynika, że wskaźniki opłacalności takich inwestycji maleją. Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9 do 4,9 proc. Rentowność średniej wielkości mieszkań zmalała z 5,5 do 4,6 proc., a dużych – z 4,9 do 4,2 proc.
Warto dziś zainwestować w mieszkanie na wynajem? Kawalerki w przeliczeniu na metr są astronomicznie drogie. W Warszawie średnia cena dochodzi już do 20 tys. zł. Jak mówi Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor Freedom Magdalenka, nikogo już nie dziwią oferty 16–20-metrowych mieszkań do remontu w topowych lokalizacjach, jak Śródmieście, Mokotów, Żoliborz, za 25–30 tys. zł za mkw.
– Nie są to mieszkania nowo wybudowane, określane mianem „patodeweloperki”. Kiedyś po prostu takie metraże budowano. Ich rozkłady jak na tę powierzchnię są bardzo przemyślane – zaznacza ekspertka. Jej zdaniem rentowność najmu kawalerek wciąż przyciąga inwestorów. – Zwrot z inwestycji wynosi od 6 do maksymalnie 10 proc. w skali roku – szacuje Eliza Rudnicka-Wąsińska.
A Magdalena Łozowicka, analityk ds. nieruchomości WGN, ocenia, że inwestor, który kupi mieszkanie za gotówkę, może liczyć na zwrot z inwestycji po ok. 12–15 latach. – Czas zwrotu z inwestycji zależy m.in. od ceny zakupu mieszkania, wysokości czynszu, obłożenia nieruchomości – wyjaśnia.
Pytana, czym się kierować przy wyborze odpowiedniej kawalerki, Magdalena Łozowicka radzi, by inwestor określił grupę docelową. – Czy mieszkanie planuje wynajmować młodym, pracującym osobom, studentom, czy może preferuje najem krótkoterminowy skupiony na najemcach w kilkudniowych podróżach służbowych – wyjaśnia. – To o tyle istotne, że warunkuje najbardziej odpowiednią dla najemców lokalizację. Studenci chętnie wynajmują mieszkania w okolicy uniwersytetów, a najemcy biznesowi stawiają raczej na adresy blisko ścisłego centrum miasta.
Zdaniem analityczki WGN najistotniejszym kryterium wyboru nie jest rynek – pierwotny albo wtórny. Jak mówi, ważniejszy jest adres, standard nieruchomości, infrastruktura handlowo-usługowa na osiedlu, bliskość przystanków komunikacji miejskiej.
– Według naszych analityków zakup kawalerki może być dobrą inwestycją – mówi Magdalena Łozowicka. – Liczba potencjalnych najemców będzie rosła. Trzeba jednak pamiętać, że jest to lokata, która przynosi zwrot w perspektywie długoterminowej – zaznacza. Zauważa też, że choć całkowita cena kawalerki jest niższa niż większych lokali, to w wielu przypadkach bardziej opłacalna może być inwestycja w mieszkanie dwupokojowe. – Właściciel takiego lokalu może pobierać wyższy czynsz. Poza tym rotacja najemców jest mniejsza – zauważa.
Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa, ocenia, że w kawalerki zawsze opłacało się inwestować. – Zwróćmy jednak uwagę, że ich wielkość jest niekiedy zbliżona do mieszkań dwupokojowych – mówi. – Cena całkowita takich mieszkań bywa podobna, a różnica w czynszu za kawalerkę a lokal dwupokojowy może sięgać nawet 30 proc.
Z kolei Kamil Zduńczyk z agencji Freedom Gdynia uważa, że warto kupować małe mieszkania w dużych miastach – w Warszawie, Gdańsku, Krakowie. – W Gdańsku średnie ceny kawalerek, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, to ok. 16 tys. zł za metr – podaje Zduńczyk. – Mimo to zainteresowanie nimi jest duże. Rynek jest chłonny. Takie mieszkania bardzo szybko się wynajmują – podkreśla.
Potwierdza, że najważniejsza jest lokalizacja i grupa docelowa klientów na wynajem. – Jeśli celujemy w młodych ludzi, to lepiej kupować mieszkania na nowych osiedlach – uważa Kamil Zduńczyk. – Jeśli chcemy wynajmować lokal krótkoterminowo, trzeba kupić mieszkanie w topowej lokalizacji, blisko morza – radzi.
Stawki najmu kawalerek w Gdańsku wahają się od 2 do 3 tys. zł miesięcznie. – Wiele kawalerek jest wynajmowanych w trybie hybrydowym: latem krótkoterminowo, a po sezonie – na długi termin – mówi Kamil Zduńczyk. – Wtedy rentowność jest wyższa. Najtrudniej jest wynająć kawalerki w starszych blokach o niskim standardzie.
Zduńczyk zwraca uwagę, że mieszkań na wynajem przybywa z każdym rokiem. – Z czasem rynek może się nasycić, więc stawki mogą spadać – nie wyklucza. Dodaje, że rentowność dwupokojowych mieszkań jest wyższa. – Dwupokojowe lokale w najlepszych lokalizacjach możemy wynająć nawet za 4 tys. zł miesięcznie – wskazuje. – Takie mieszkania są też bardziej poszukiwane przez najemców, więc jeżeli różnica w cenie jedno- i dwupokojowego lokalu jest niewielka, to warto kupić dwa pokoje – radzi pośrednik. – Jednak na naszym rynku ceny kawalerek są dużo wyższe, zwłaszcza na nowych prestiżowych osiedlach.
Czytaj więcej
Sprzedaż mieszkania może dziś zająć kilka miesięcy, lat albo... kilka godzin. Od czego zależy szybkość transakcji?
Ile zostanie na życie po opłaceniu czynszu za mieszkanie
Magdalena Łozowicka, komentuje, że sektor mieszkań w Europie przechodzi przemianę. – Rosnące ceny nieruchomości skłaniają coraz więcej osób do rezygnacji z zakupu lokum na rzecz wynajmu – zauważa ekspertka WGN.
Autorzy raportu Expandera i Rentier.io zwracają uwagę na sytuację samych najemców. – Żeby ją ocenić, nie wystarczy wiedzieć, jakie są koszty najmu. Najem mieszkań w Warszawie jest dużo droższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia – wyjaśniają. – Pojawia się więc pytanie, w których miastach po opłaceniu najmu zostaje na życie najwięcej.
Z analiz wynika, że para najemców zarabiająca po 80 proc. średniego wynagrodzenia w danym mieście ma najlepszą sytuację w Krakowie.
– Średni dochód w tym mieście jest wyższy niż w Warszawie. Według GUS w marcu było to 11 372 zł brutto, a w Warszawie – 10 634 zł. A najem mieszkań w Krakowie jest tańszy niż w stolicy – wyjaśniają eksperci. – Przykładowej parze po opłaceniu najmu na życie zostaje 9765 zł, czyli o 1388 zł więcej niż w Warszawie (8377 zł). Dobrze wypada także Poznań (9608 zł) i Gdańsk (8936 zł).
Na drugim biegunie jest Białystok, gdzie najem jest względnie tani: czynsz za 50-metrowe mieszkanie to średnio 2,2 tys. zł miesięcznie. – Ale niskie są też wynagrodzenia – średnio to 6799 zł brutto. To powoduje, że przykładowej parze na życie zostanie tylko 5,7 tys. zł, czyli o ponad 4 tys. zł mniej niż w Krakowie – podają analitycy.
Warszawa jest na piątym miejscu (analizie poddano 13 miast). Po opłaceniu najmu zostaje 8377 zł. – Teoretycznie to niezły wynik. Ale wysokość innych kosztów życia jest tu wyższa. Z tego względu różnica kwotowa czasami może być myląca – tłumaczą analitycy. – Warto sprawdzić także różnicę procentową, która pokazuje, jaką część dochodu pochłania najem. Tu stolica wypada zdecydowanie najgorzej – to 31 proc. Najlepsze wyniki uzyskały Katowice i Poznań – po 21 proc.
Czytaj więcej
Różnice w cenach małych i dużych mieszkań w części miast przekraczają 30 proc. W Rzeszowie to już niemal 50 proc.
