Apartament w rozmiarze XS słono kosztuje

Mikrokawalerki w stolicy kosztują średnio niemal 21 tys. zł za metr, w Krakowie – 20 tys. zł, a we Wrocławiu – 18 tys. zł. Kupują głównie inwestorzy, bo na najmie da się zarobić.

Aktualizacja: 12.04.2024 09:25 Publikacja: 12.04.2024 04:30

W 2,5-m lokaliku przy ul. Garncarskiej w Krakowie jest minianeks kuchenny, łóżko na antresoli, prysz

W 2,5-m lokaliku przy ul. Garncarskiej w Krakowie jest minianeks kuchenny, łóżko na antresoli, prysznic, WC. Wynajmowane na doby mieszkanko jest prawdopodobnie najmniejsze w Polsce

Foto: Yourplace.pl

W pełni wyposażony lokal z minianeksem kuchennym, łóżkiem na antresoli, prysznicem i toaletą, przy ul. Garncarskiej w Krakowie od kilku lat wynajmuje na doby Yourplace.pl. Lokalik ma 2,5 mkw. To prawdopodbnie najmniejszy apartament w Polsce, a może i na świecie. – Zastanawiałem się, czy nie pobić rekordu, urządzając jeszcze mniejsze mieszkanie – żartuje Paweł Sitarz z Yourplace.pl. – Lokal przy Garncarskiej cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem. Ktoś przyjeżdża pozwiedzać Kraków i szuka taniego noclegu, ktoś inny chce sprawdzić, jak się mieszka na takim metrażu. Stawka za dobę to ok. 100 zł.

Obrót małymi mieszkaniami dozwolony

Jak mówi Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome, mikromieszkania (oczywiście, to krakowskie nie ma konkurencji – red.) są głównym celem kupujących lokale na wynajem. – Ich udział w rynku najmu w sześciu największych aglomeracjach to ok. 6 proc. – szacuje. – Istotne jest jest ROI (ang. return on investment), czyli stopa zwrotu z inwestycji. Ceny kawalerek są czasem tak wyśrubowane, że zwrot nie jest zadowalający.

Czytaj więcej

Jak stracić dopłaty do kredytu mieszkaniowego "Na start"? Uwaga na pułapki

Z danych SonarHome wynika, że mikromieszkania w największych miastach stanowią od 1 do 2 proc. całej oferty mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym. A to właśnie rynek wtórny pozostanie amatorom małych metraży. Rząd wprowadza przepisy bijące w inwestorów budujących obiekty z mikrokawalerkami. Lokale użytkowe sprzedawane jako apartamenty inwestycyjne albo minikawalerki muszą mieć, tak jak mieszkania, co najmniej 25 mkw. – taki wymóg wprowadza nowelizacja warunków technicznych (WT), jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która wejdzie w życie 1 sierpnia. Mniejsze niż 25 mkw. lokale będą dozwolone na parterze i pierwszym piętrze, pod warunkiem że mają bezpośrednie wejście z ulicy.

– Nadmierne regulacje nie służą rynkowi – komentuje Paweł Sitarz. – Oferta mikrolokali powstaje przecież w odpowiedzi na popyt. Nie każdego stać na wynajem czy kupno dużego mieszkania. Ludzie na różnych etapach życia, także zawodowego, mają różne potrzeby i możliwości. Singiel na początku kariery wynajmuje np. kilkunastometrowy lokal. Po założeniu rodziny, osiągnięciu zawodowej stabilizacji, przeprowadza się do większego. Rynek nieruchomości powinien mieć ofertę dla każdego – podkreśla.

Doktor Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z kancelarii radców prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka komitetu ds. nieruchomości KIG, zaznacza, że pomimo zmiany przepisów dozwolony będzie obrót lokalami użytkowymi o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., które powstały przed wejściem w życie przepisów nowelizujących warunki techniczne. – Rozporządzenie WT nie reguluje bowiem kwestii związanych z obrotem lokalami. Stosuje się je przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków – wyjaśnia.

Czytaj więcej

Co z mikrokawalerkami w starych budynkach. Można je urządzać?

Bardzo drogie metry

Jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, powierzchnie najmniejszych oferowanych na sprzedaż mieszkań, zwanych czasem komórkami noclegowymi, zaczynają się od ok. 13 mkw. – Sporadycznie trafiają się i mniejsze – zauważa Marcin Drogomirecki. – Choć mogłoby się wydawać, że są to lokale niepełnowartościowe, nie do końca zdatne do życia, a przez to pewnie tańsze, to w praktyce ich ceny w przeliczeniu na metr są wysokie. Zwykle plasują się wśród najwyżej wycenianych kawalerek.

Na portalu Morizon.pl jest np. 13,32-m mieszkanko na warszawskiej Ochocie. Cena ofertowa wynosi 355 tys. zł (26,6 tys. zł za mkw.). Sprzedający zachwala, że lokal jest idealny na start, np. dla studenta czy młodego singla. Można w nim też prowadzić taką działalność jak terapia, nauka języków, konsulting.

Czytaj więcej

Dodatkowe podatki dla flipperów uderzą po kieszeni kupujących

Na stołecznym Powiślu jest do kupienia 14-m lokal wyceniony na 429 tys. zł (30,5 tys. zł za mkw.). W gdańskim Suchaninie wystawiono na sprzedaż 15,6-m kawalerkę w cenie 308 tys. zł (ponad 19,7 tys. zł za mkw.). W ofercie Freedom Nieruchomości jest m.in. 18-m kawalerka przy ul. Racławskiej w Warszawie. Kosztuje 415 tys. zł (ok. 23 tys. zł za mkw.). Na chętnego czeka też 12-m lokalik w śródmieściu Wrocławia. Właściciel żąda 255 tys. zł (ponad 21,2 tys. zł za mkw.).

Z kolei na wrocławskim Nadodrzu znajdziemy 10-m mieszkanko o średnim standardzie wycenione na 15,5 tys. zł za mkw. – Kawalerka o podobnym metrażu, ale już po remoncie, na tym samym osiedlu kosztuje ponad 20 tys. zł za mkw. – zwraca uwagę Barbara Bugaj. – Na Starym Podgórzu w Krakowie ok. 11-m, wykończona kawalerka kosztuje ok. 17 tys. zł za mkw.

Z analiz Marcina Drogomireckiego wynika, że w Warszawie lokale o powierzchni nieprzekraczającej 25 mkw. wyceniane są średnio na niemal 21 tys. zł za mkw. W Krakowie – na ok. 20 tys. zł, a we Wrocławiu – na ok. 18 tys. zł za mkw.

Z kolei Barbara Bugaj zauważa, że najwyższe ceny za metr – w Warszawie to ponad 30 tys. zł – osiągają ok. 20–23-m kawalerki. – To odnowione, wyremontowane lokale – podkreśla ekspertka. – Ceny ofertowe kawalerek w dobrze skomunikowanych miejscach w Krakowie czy Gdańsku wynoszą ok. 20–27 tys. zł za mkw. – dodaje. Takie oferty to w dużej mierze efekt transakcji flipperskich.

Przypomnijmy: flipper zarabia na tanio kupowanych nieruchomościach, które remontuje i sprzedaje w krótkim czasie z możliwie dużym zyskiem (ostatnio pomysł dodatkowego opodatkowania flipperów i ich klientów forsuje Lewica. Rynek na tym projekcie nie zostawił suchej nitki).

Barbara Bugaj zauważa jednocześnie, że ceny mikrokawalerek rosły wraz z całym rynkiem. – Dynamika wzrostu potrafi przekraczać 20 proc. rocznie – wskazuje.

Większe mieszkania do remontu

Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, zwraca uwagę, że mikrokawalerki o powierzchni od 20 mkw. znikają z rynku stosunkowo szybko. – Ich cena całkowita jest dość atrakcyjna, mimo że w przeliczeniu na metr takie mieszkania kosztują najwięcej – tłumaczy Krzysztof Kabaj. – Mikrokawalerki są nabywane głównie w celach inwestycyjnych, można je stosunkowo szybko wynająć. Czynsze w Krakowie wahają się od 1,5 tys. zł do 3 tys. zł, w zależności od standardu lokalu – wskazuje.

Agnieszka Romańska z Freedom Warszawa Żoliborz podaje przykład 9-m mikrokawalerki w przedwojennej kamienicy na warszawskim Targówku, niedaleko stacji metra. – Uwagę przyciąga nietypowa aranżacja. Niewielki pokój pełni funkcję i sypialni, i łazienki. Tuż obok jednoosobowego łóżka jest lodówka, sedes, umywalka i kabina prysznicowa – opowiada pośredniczka. Wynajem lokalu kosztuje 1,6 tys. zł za miesiąc.

Krzysztof Kabaj pojawiające się na rynku 15-m lokale (i mniejsze) uznaje za pseudokawalerki. – Komfort życia w nich jest słaby. Na tak małym metrażu trudno przecież zmieścić pokój, kawałek kuchni i łazienkę – mówi ekspert.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego relacja obecnych cen minikawalerek do wysokości czynszów sprawia, że popyt na nie słabnie. – Oczywiście, wśród nabywców są także osoby, które planują w takich mieszkaniach zamieszkać (minilokale dla studiujących dzieci kupują także rodzice), ale są one w zdecydowanej mniejszości – mówi. – Zwłaszcza że za cenę wykończonej i urządzonej minikawalerki nierzadko można kupić zdecydowanie większe mieszkanie, tyle że do mniejszego lub większego remontu – zauważa.

Drogomirecki szacuje, że ofert mikrolokali przybywa. - Z jednej strony jest to efekt działalności inwestorów, którzy w ostatnich latach przygotowywali i wprowadzali do sprzedaży takie lokale, a z drugiej – słabnącego popytu na rynku najmu – tłumaczy. – Część tego typu lokali przestaje zarabiać (przynosić spodziewany zysk), właściciele chcą je więc spieniężyć.

Opinia dla „Rz"
Paweł Dyszlewicz, agencja Freedom Nieruchomości Opole

Najbardziej popularne minikawalerki mają 15–25 mkw. Takimi lokalami są zainteresowani głównie inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem. Drugą dużą grupą są rodzice kupujący dzieciom mieszkanie na start, na studia lub na początek kariery. Także osoby starsze, które sprzedały większe mieszkanie, szukają mniejszych metraży. Jeszcze kilka lat temu ceny mikrokawalerek mogły się wydawać nieprawdopodobnie wysokie, dziś są akceptowalne, nawet jeśli wynoszą 25–30 tys. zł za mkw. To nieruchomości najmniej narażone na spadek cen w czasie kryzysu. Rozporządzenie, które zabrania budowania lokali usługowych poniżej 25 mkw., sprawi, że podaż mikrokawalerek będzie ograniczona. ∑

W pełni wyposażony lokal z minianeksem kuchennym, łóżkiem na antresoli, prysznicem i toaletą, przy ul. Garncarskiej w Krakowie od kilku lat wynajmuje na doby Yourplace.pl. Lokalik ma 2,5 mkw. To prawdopodbnie najmniejszy apartament w Polsce, a może i na świecie. – Zastanawiałem się, czy nie pobić rekordu, urządzając jeszcze mniejsze mieszkanie – żartuje Paweł Sitarz z Yourplace.pl. – Lokal przy Garncarskiej cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem. Ktoś przyjeżdża pozwiedzać Kraków i szuka taniego noclegu, ktoś inny chce sprawdzić, jak się mieszka na takim metrażu. Stawka za dobę to ok. 100 zł.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co z mikrokawalerkami w starych budynkach. Można je urządzać?
Nieruchomości
Kurnik znoszący złote jajka
Rynek nieruchomości
Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"
Nieruchomości
Flipp na wysoki połysk
Nieruchomości
Dom i kamienica dla flippera