Jeden z ekspertów na rynku nieruchomości (chce pozostać anonimowy) podkreśla, że inwestorzy chcą wycisnąć z takich mieszkań maksymalny zysk. – Pokoiki powstają w kuchniach, większe pokoje dzieli się na kilka mniejszych klitek. I tak z mieszkania dwupokojowego robią cztero- albo pięciopokojowe. Nikogo nie pytają o zgodę, nie liczą się z sąsiadami – zaznacza. – Wynajmując każdy pokój osobno, np. po 800 zł plus opłaty, osiągają zdecydowanie wyższy przychód, niż gdyby wynajęli mieszkanie jako całość. W tym pierwszym przypadku pobierają np. 4 tys. zł miesięcznie, podczas gdy wynajmując cały lokal, wzięliby 2,5–2,8 tys. zł – dodaje.
W Trójmieście, jak mówi Łukasz Wydrowski, średnia stawka najmu takiego pokoju waha się od 50 zł do nawet ponad 100 zł za mkw. – Łatwo obliczyć, że za 65-metrowe mieszkanie w dobrej lokalizacji, w którym 50 mkw. to powierzchnia wynajętych pokoi, właściciel dostaje ok. 4,5–5 tys. zł miesięcznie – wskazuje. – Za taki lokal w układzie oryginalnym można byłoby otrzymać 2,7–3 tys. zł czynszu. Dla wielu inwestorów są to kurniki znoszące złote jajka – podkreśla.
Jednocześnie zauważa, że takich inwestycji by nie było, gdyby nie było na nie popytu. – Kilka lat temu, na dopiero rozgrzewającym się rynku nieruchomości, w dużych miastach ze świecą było szukać tanich ofert wynajmu – podkreśla Wydrowski. – Studenta nie zawsze było stać na całe mieszkanie czy nawet na pół. Co ciekawsze propozycje schodziły na pniu. Wielopokojowe mieszkania studenckie miały być odpowiedzią na rosnące potrzeby tanich miejsc stałego noclegu. Tyle że to, co wpierw było wygodną opcją względnie prywatnego zamieszkania na co najmniej 10–12 metrach, w wielu przypadkach przemieniło się, w pogoni za zyskiem, w kurniki, gdzie 10 mkw. to synonim luksusu.
Kto dał zgodę
Łukasz Wydrowski przypomina, że przygotowywanie gotowców inwestycyjnych, zanim nadeszła pandemia, było jednym z najczęstszych kierunków obieranych przez flipperów. – Miało to nowemu właścicielowi gwarantować stabilne wysokie zarobki. Krach na rynku najmu zweryfikował te założenia, przypominając, że nawet na rynku nieruchomości nie ma nic „na pewno". Niektórzy nie wytrzymali finansowo i wystawili mieszkania na sprzedaż. Ceny zakupu wciąż rosną, w przeciwieństwie do stawek najmu.
Dziś, jak ocenia pośrednik, takie projekty realizują nieliczni inwestorzy indywidualni, mimo że studenci wracają, a właściciele lokali nie mogą narzekać na pustki. Konkurencją dla takich inwestorów są w jakimś stopniu prywatne akademiki. – Takie mieszkania oczywiście wciąż są na rynku, a pokoje, choćby najmniejsze, wciąż się wynajmują – zastrzega Łukasz Wydrowski.
Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, po zeszłorocznej panice spowodowanej wybuchem pandemii i lockdownami zainteresowanie inwestowaniem w gotowce jednak odżywa. – Zajmują się tym już praktycznie wszyscy, którzy choć trochę „liznęli" temat np. na szkoleniach inwestowania w nieruchomości. Na portalach pojawiają się oferty odsprzedaży takich gotowców, zmontowanych głównie z przerobionych mieszkań i domów – mówi doradca. – Chodzi o to, by kupić nieruchomość do remontu za jak najniższą cenę, a później zrobić z niej quasi-hotel, dzieląc na jak najwięcej samodzielnych izb. Tak powstają „trzypaki", „czteropaki" czy „pięciopaki" inwestycyjne. To oczywiste, że są najemcy, którzy wolą zapłacić za małe lokum, niż wynajmować całe mieszkanie. Dlatego też w internecie znów mamy wysyp ofert, w których aż się „roi" od kuszącej stopy zwrotu z takiej inwestycji – dodaje.
