Kredytu „Na start” nie będzie? I bardzo dobrze

Flagowy program mieszkaniowy rządu stanął pod znakiem zapytania. Prace nad nim się ślimaczą, ostro krytykuje go Lewica, jeden z koalicjantów. Jeśli programu „Na start” nie będzie, rynek się ustabilizuje, a ceny mieszkań spadną.

Aktualizacja: 22.05.2024 10:11 Publikacja: 22.05.2024 04:30

Rynek mieszkań bez rządowego wsparcia działa już niemal pięć miesięcy. Nie załamał się, choć transak

Rynek mieszkań bez rządowego wsparcia działa już niemal pięć miesięcy. Nie załamał się, choć transakcji jest mniej

Foto: Adobe Stock

Końca prac nad programem „Na start” nie widać. Konsultacje zostały przedłużone do końca maja. Nieoficjalnie można usłyszeć, że nowy minister rozwoju Krzysztof Paszyk z PSL, który stanął na czele resortu w ramach niedawnej rekonstrukcji rządu, „ostateczne decyzje co do losów całego projektu podejmie później”. W tej chwili żaden wariant projektu nie jest przesądzony.

Rzeczpospolita

Nadal nieobsadzone pozostaje stanowisko wiceministra rozwoju ds. budownictwa, zwolnione przez Krzysztofa Kukuckiego z Lewicy, który został prezydentem Włocławka. A Lewica, jeden z koalicjantów, zresztą głośno krytykuje program.

– Środki z budżetu państwa zarezerwowane na dopłaty do kredytu „Na start” powinny trafić na budowę tanich mieszkań komunalnych, tanich mieszkań na wynajem – mówiła w radiowej Trójce Agnieszka Dziemianowicz-Bąk, minister rodziny, pracy i polityki społecznej.

Wiele wskazuje więc na to, że program nieprędko wejdzie w życie, jeśli w ogóle.

Rynek mieszkań od rządowej kroplówki w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” został odłączony na początku tego roku. Nowy rząd, wygaszając ten program PiS, jednocześnie zapowiedział swój – „Na start”. W styczniu pokazał jego pierwsze założenia. Projekt ujrzał światło dzienne w kwietniu. Od tego czasu w jego sprawie płyną sprzeczne informacje. Krzysztof Hetman, do niedawna minister technologii, który startuje do Parlamentu Europejskiego, zdążył na odchodne powiedzieć, że resort rozważa wprowadzenie limitów cen metra kwadratowego mieszkań finansowanych tanim projektem.

Czytaj więcej

Kredyt „Na start”. Ile mieszkań mieściłoby się w limicie cen

Najedź myszką (stuknij w ekran) na legendę, by interesujący Cię miesiąc podświetlił się na diagramie.

rp.pl/Weronika Porębska

Program „Na start”. Ani klienci, ani deweloperzy nie wiedzą, na co się pisać

– Szum informacyjny, niepewność. Sytuacja jest dziwna, nikomu nie służy – tak sytuację związaną z programem „Na start” opisuje ekspert Jan Dziekoński, założyciel portalu FLTR.pl. Nie ma on wątpliwości, że brak wiążących informacji może destabilizować rynek.

– Rynek czeka więc na jakieś rozstrzygnięcie – podkreśla Dziekoński. – Dziś trudno powiedzieć, jak ten program będzie ostatecznie wyglądał, a nawet czy w ogóle będzie uchwalony. Nie wiadomo, na co się pisać. Także deweloperzy nie wiedzą, co, kiedy, komu i na jakich warunkach mogą zaoferować. Nie wiedzą, na jak długo mogą rezerwować mieszkania. Jeśli programu nie będzie, jakaś liczba umów się „wykolei”. Z punktu widzenia biznesu to ryzykowne.

Dlatego wielu deweloperów robi swoje, nie oglądając się na program. – Deweloperzy nadal sprzedają mieszkania. Tylko niektórzy uwzględniają nowy program w działaniach marketingowych – zauważa Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation.

Czytaj więcej

Nowe mieszkanie z przeceny. Promocje u deweloperów

Już niemal pięć miesięcy rynek działa bez rządowego wsparcia. Nie załamał się, choć spowolnił. Transakcji jest mniej. W I kwartale, jak podaje JLL, na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedali ok. 11 tys. mieszkań, o niemal 23 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Średni wzrost cen metra kwadratowego nowych lokali na siedmiu rynkach wyniósł od początku roku 3,5 proc. Najbardziej, o ok. 5–7 proc., podrożały lokale w Warszawie, Łodzi i Poznaniu – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

– Rynek mieszkań po bardzo dużych zwyżkach cen spowodowanych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” nieco ochłonął – ocenia Dariusz Książak. – Mamy kilku-, a nie jak wcześniej kilkunastoprocentowe zwyżki cen. Nadal jednak widać tendencję do wprowadzania do sprzedaży mieszkań nieco droższych od tych, które trafiły na rynek kilka miesięcy wcześniej – zaznacza.

Zdaniem prezesa Książaka sytuacja na rynku mieszkań zmierza w kierunku stabilizacji. – Nie odnotowano gwałtownego załamania na rynku kredytów hipotecznych ani też dynamicznych zwyżek cen – mówi, zwracając jednocześnie uwagę, że wyprzedana w drugim półroczu ub.r. oferta mieszkań powoli się zwiększa. Do sprzedaży trafia więcej lokali, a popyt wyhamował.

Prezes dodaje, że wstępne założenia programu „Na start” pozwalają też przypuszczać, że nie powinien on mieć tak istotnego wpływu na rynek mieszkań, jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Potencjalni kredytobiorcy będą musieli spełnić bardzo wiele warunków.

Czytaj więcej

Kredyt na start: dobry, ale raczej nie dla singli

Kupujący mieszkania na rynku wtórnym są ostrożni. W decyzjach nie pomagają sprzeczne komunikaty

Na rynku wtórnym popyt jest mocno ograniczony. – Ceny się ustabilizowały. Spadków jednak nie odnotowujemy – zastrzega Paweł Grabowski z BIG Property. – Sprzedający wyczekują kolejnych zwyżek w związku z kolejnym programem dopłat do kredytów, dlatego cen nie obniżają.

Pośrednik Tomasz Lebiedź, doradca rynku, zauważa, że po wygaszeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” z rynku odpłynęła spora grupa kupujących, co widać także po akcji kredytowej. Wysokie ceny mieszkań i mniejsze zainteresowanie najmem doprowadziły też do spadku zainteresowania zakupami lokali na wynajem. – Tymczasem wielu sprzedających, szczególnie na rynku wtórnym, żyje pamięcią końcówki 2023 r. i nadzieją na program „Na start” – mówi Lebiedź.

Jak jednak dodaje, do części sprzedających po niemal pięciu miesiącach od zamknięcia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, dociera fakt, że kupujących jest mniej, a transakcje trwają dłużej. – Nawet jeśli nie obniżają cen ofertowych, to przynajmniej są bardziej elastyczni w negocjacjach – zauważa. – Dane NBP o cenach transakcyjnych w I kw. 2024 r. nie wskazują jeszcze na mocny trend obniżek, ale w raportach opisujących rynek wtórny jest analizowanych wiele transakcji uzgadnianych jeszcze pod koniec 2023 r. – wyjaśnia.

Czytaj więcej

Bez ostrego hamowania w mieszkaniówce. Popyt w uśpieniu

Doradca Tomasz Błeszyński dodaje, że mieszkania – za gotówkę lub z niewielkim udziałem kredytu – kupują dziś zamożniejsi klienci. – Obawiają się podwyżek. Inwestycja w mieszkanie jest na razie bardziej opłacalna niż lokata w banku – podkreśla. Dodaje, że na dopłaty czekają mniej zamożni klienci. – Przeglądają oferty, ale są ostrożni z rezerwacjami – zwraca uwagę. – Komunikaty dotyczące terminu wejścia w życie programu są sprzeczne. 

Co się stanie z rynkiem i cenami mieszkań, jeśli nie będzie programu dopłat do kredytów

Według Pawła Grabowskiego, biorąc pod uwagę utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, prognoza dotycząca cen mieszkań jest prosta. – Jeśli będzie nowy program dopłat do kredytów, ceny wzrosną. Jeżeli go nie będzie – spadną – mówi pośrednik z BIG Property. – Brak programu dopłat przy ograniczonym popycie zmusi sprzedających do obniżek cen, żeby pozyskać kupca. Zakładając, że stopy procentowe utrzymają się na porównywalnym poziomie, spadki cen mieszkań będą poniżej 10 proc. w skali sześciu miesięcy – prognozuje.

Zdaniem Tomasza Lebiedzia brak jakichkolwiek dotacji doprowadzi do oczyszczenia rynku. – Mniejszy potencjał popytu skłoni sprzedających do urealniania cen – mówi. – I nie chodzi tylko o sprzedających mieszkania na rynku wtórnym, ale też o sprzedających ziemię deweloperom i samych deweloperów, którzy będą uważniej przyglądać się wszystkim kosztom. Część firm będzie stać na obniżenie marży. Niektórzy być może „wylecą” z rynku. Krótko mówiąc, rynek się oczyści i wróci do normalności – uważa Tomasz Lebiedź.

Zaznacza, że rynek nieruchomości psują jednak nie tylko dotacje. – Bez dobrych zmian w prawie krajowym, bez naprawdę porządnego planowania przestrzennego na szczeblu lokalnym, ale też bez zakończenia dręczenia deweloperów biurokracją, budownictwo mieszkaniowe nadal będzie stać przed licznymi barierami – nie ma wątpliwości Lebiedź. 

Także Dariusz Książak ocenia, że brak nowego programu dopłat mógłby się przyczynić do stabilizacji rynku mieszkań. Ceny nieruchomości bez takiego wsparcia lekko by rosły, zwyżki nie przekraczałyby jednak wskaźnika inflacji.

Pod znakiem takich tendencji upłynął już I kw. tego roku, kiedy nie obowiązywał już „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Jak mówi prezes Emmersona, na wzrost cen mieszkań nadal wpływają m.in. wysokie koszty budowy, dążenie do zeroemisyjności budynków, co wynika z regulacji Unii Europejskiej. Jest też ryzyko wzrostu dynamiki inflacji.

– Deweloperzy starają się dostosowywać ofertę do aktualnych warunków rynkowych, jednak muszą działać także w perspektywie długoterminowej – tłumaczy Dariusz Książak. – Chodzi m.in. o budowanie banków ziemi. Największym wyzwaniem dla deweloperów jest pozyskanie atrakcyjnych gruntów oraz przedłużające się procedury administracyjne.

Potrzebny jest program stymulujący podaż mieszkań, a nie popyt 

Z kolei Jan Dziekoński zwraca uwagę, że w wielu miastach mieszkania z segmentu popularnego są dziś o kilkadziesiąt procent droższe niż kilka lat temu. – Oczywiście, wzrosły wynagrodzenia, ale wzrosły też koszty kredytów. W dużym skrócie: dostępność cenowa zwykłych mieszkań jest mniejsza o 30–40 proc. niż w czasie, gdy wybuchła pandemia – mówi Dziekoński. – Klient może więc kupić mieszkania o mniejszej powierzchni.

Na programach dopłat suchej nitki nie zostawia Tomasz Błeszyński. – To populistyczne i polityczne protezy, które nie rozwiązują problemów mieszkaniowych mniej zamożnych Polaków. Dobrze się za to sprzedają w marketingu politycznym. Wprowadzając zamieszanie na rynku mieszkań, jeszcze bardziej go destabilizują – uważa doradca.

Podkreśla, że zamiast dosypywać pieniądze na rynek, co jest najłatwiejsze, trzeba przede wszystkim opracować systemowy program zrównoważenia popytu i podaży. Ekspert wyjaśnia, że można to zrobić, zwiększając nie tylko ofertę mieszkań do zakupu, ale i na wynajem.

Czytaj więcej

Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań

A Dariusz Książak podsumowuje: taka kroplówka rynkowi mieszkań obecnie nie jest potrzebna. – Dopłaty do kredytów, co pokazał „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, mogą się przyczynić do kolejnych zwyżek cen. Aby ich uniknąć, oferta mieszkań powinna być większa – podkreśla. – Biorąc pod uwagę obecną sytuację, lepszym rozwiązaniem byłby program stymulujący podaż mieszkań, co zwiększyłoby ich dostępność.

–współpraca Michał Kolanko

Końca prac nad programem „Na start” nie widać. Konsultacje zostały przedłużone do końca maja. Nieoficjalnie można usłyszeć, że nowy minister rozwoju Krzysztof Paszyk z PSL, który stanął na czele resortu w ramach niedawnej rekonstrukcji rządu, „ostateczne decyzje co do losów całego projektu podejmie później”. W tej chwili żaden wariant projektu nie jest przesądzony.

Nadal nieobsadzone pozostaje stanowisko wiceministra rozwoju ds. budownictwa, zwolnione przez Krzysztofa Kukuckiego z Lewicy, który został prezydentem Włocławka. A Lewica, jeden z koalicjantów, zresztą głośno krytykuje program.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Kredyt „Na start”. Ile mieszkań mieściłoby się w limicie cen
Nieruchomości
Nowe mieszkanie z przeceny. Promocje u deweloperów
Nieruchomości
Mieszkania z drugiej ręki. Drożyzna nie odpuści
Nieruchomości
Program "Na start", czyli chaos na rynku mieszkań. A ministrowie pakują już walizki
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Nieruchomości
Czas sprzedaży mieszkań. Transakcja w dwie godziny albo dwa lata
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży