Kredyt „Na start”. Ile mieszkań mieściłoby się w limicie cen

Rząd rozważa wprowadzenie limitów cen mkw. mieszkań, które można by kupić na tani kredyt. Czy takie kryterium ma sens?

Publikacja: 20.05.2024 14:29

Ceny nowych mieszkań pójdą w tym roku w górę m.in. ze względu na rosnące koszty budowy

Ceny nowych mieszkań pójdą w tym roku w górę m.in. ze względu na rosnące koszty budowy

Foto: Adobe Stock

- Limity ceny metra kwadratowego nie są nowym pomysłem. W przeszłości tego typu warunek musiały spełniać mieszkania kupowane za preferencyjny kredyt w programach „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”, a obecnie – za „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Czytaj więcej

Jak drogie mieszkania trafiają do oferty deweloperów

Wyższe limity cen dla nowych mieszkań

Marek Wielgo zaznacza, że ze względu na metodologię wyliczania limity ceny metra kwadratowego nieruchomości często były krytykowane przez ekspertów. - Wysokość zależy od wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków, który co pół roku ustalają wojewodowie osobno dla danego województwa, miasta wojewódzkiego i dla gmin z nim sąsiadujących – wyjaśnia Marek Wielgo. – Poza tym limit ceny metra kwadratowego mieszkań kupowanych od firm deweloperskich jest wyższy niż w przypadku lokali z rynku wtórnego. Gdyby ten sam mechanizm miał działać w programie kredytów mieszkaniowych „Na start”, cena nowego mieszkania w Warszawie nie mogłaby przekraczać ok. 13,5 tys. zł za metr. Na rynku wtórnym limit wynosiłby zaś ok. 12,5 tys. zł za mkw.

Z kolei w gminach sąsiadujących ze stolicą jest to 10,3 tys. zł za metr na rynku pierwotnym i ok. 9,8 tys. zł na rynku wtórnym. - W pozostałej części województwa mazowieckiego cena nowego mieszkania nie mogłaby przekraczać 8,6 tys. zł, a używanego – 8 tys. zł za mkw. – wskazuje Marek Wielgo. - Problem w tym, że limity średniej ceny mkw. są często oderwane od realiów rynkowych. To powoduje, że oferta mieszkań spełniających tego typu kryterium cenowe jest skromna.

Tak jest m.in. w Krakowie, gdzie średnia cena mkw. mieszkań w ofercie deweloperów przekracza 16,1 tys. zł, zaś limit cen wynosiłby ok. 11,1 tys. zł za metr.

Mat.prasowe

- Trudno tylko zrozumieć, dlaczego w Krakowie limit jest niższy niż w Poznaniu, mimo że ceny mieszkań w tej pierwszej metropolii są wyraźnie wyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy – mówi Marek Wielgo. – Ustalanie wysokości limitów „po uważaniu” spowodowałoby, że w poszczególnych miastach występowałyby ogromne różnice w wielkości oferty mieszkań do kupienia na kredyt „Na start”.

Czytaj więcej

Nowe mieszkanie z przeceny. Promocje u deweloperów

Mało mieszkań na supertani kredyt

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej nowych mieszkań spełniających kryterium cen jest w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku (ponad 2 tys.). Jak szacuje Marek Wielgo, stanowią one przeszło jedną trzecią wszystkich lokali w ofercie firm deweloperskich. - Natomiast w Krakowie znalezienie mieszkania, którego cena mieści się w limicie jest sporym wyzwaniem. Także w Katowicach, Łodzi i Warszawie takich lokali jest w sprzedaży stosunkowo niewiele – mówi ekspert.

Mat.prasowe

- W praktyce dostępność nowych mieszkań dla wielu potencjalnych beneficjentów programu „Na start” byłaby jeszcze mniejsza. A to dlatego, że w przypadku małych metraży, średnie rynkowe są znacznie wyższe niż dopuszczalne limity – tłumaczy Wielgo.

I podaje przykłady. We Wrocławiu za kawalerkę trzeba zapłacić średnio aż 16,3 tys. zł w przeliczeniu na mkw. - Za czteropokojowe mieszkania deweloperzy życzą sobie średnio 12,3 tys. zł za mkw., czyli w granicach limitu. Problem w tym, że przeciętna cena jednostkowa mieszkania z czterema pokojami w tym mieście przekracza milion złotych – wskazuje Marek Wielgo. - Na taki wydatek będą mogły sobie pozwolić głównie rodziny wielodzietne, które mają już mieszkanie, ale chciałyby poprawić warunki mieszkaniowe. W tym celu sprzedałyby dotychczasowe lokum, a kredyt pokryłby jedynie brakującą kwotę przy zakupie większego mieszkania lub domu.

Ceny mieszkań idą w górę m.in. ze względu na koszty budowy

Eksperci zastanawiają się, czy wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego zapobiegłoby ewentualnemu wzrostowi cen mieszkań?

– Ceny nowych mieszkań najpewniej i tak pójdą w tym roku w górę ze względu na rosnące koszty budowy – przewiduje Marek Wielgo. - Stabilizacja średnich cen nowych mieszkań w okresie obowiązywania programu „Mieszkanie dla Młodych” była iluzoryczna. Nowe mieszkania drożały, ale podwyżki maskował wzrost udziału w ofercie lokali z cenami poniżej średniej za metr. Deweloperzy wprowadzali do sprzedaży więcej mieszkań z cenami w granicach limitu. W przypadku kredytu „Na start” skutek mógłby być podobny. Z drugiej strony limity ceny mkw. mogą być dla deweloperów pokusą do podniesienia cen najtańszych mieszkań.

Np. w Warszawie ok. 7 proc. lokali ma cenę niższą niż 12 tys. zł za mkw. Limit to niemal 13,5 tys. zł za metr.

Czytaj więcej

Mieszkań w Warszawie wystarczy na siedem miesięcy

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” to niedźwiedzia przysługa

– Sytuacja wydaje się kuriozalna, bo rząd proponuje wsparcie kredytobiorców, a wielu potencjalnych beneficjentów kręci nosem. Trudno się temu dziwić. Młodzi mają jeszcze świeżo w pamięci program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którym poprzedni rząd wyświadczył im niedźwiedzią przysługę. Może w mniejszym stopniu sam program, a bardziej moment i sposób jego wprowadzenia przyczynił się do gwałtownego wzrostu cen mieszkań w największych metropoliach – mówi ekspert portalu RynekPerwotny.pl.

Jednocześnie zwraca uwagę, że w tym roku sytuacja diametralnie się zmieniła. - Pierwszy kwartał przyniósł potężny wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. A jednak w większości metropolii nie przyniosło to oczekiwanej stabilizacji cen nowych mieszkań – zaznacza. - Za to biura sprzedaży deweloperów zaczęły pustoszeć.

Mat.prasowe

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Łodzi kwietniowy spadek w sprzedaży nowych mieszkań wyniósł aż 74 proc. - Słabszy wynik odnotowano w tym mieście po raz ostatni w sierpniu 2022 r., a więc w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych. Przy czym w pierwszym kwartale wiele umów deweloperskich zawierali beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którzy nawet dwa miesiące czekali na pozytywną decyzji banku. W kwietniu zabrakło zaś dopalacza. Z kolei zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców mogła skłonić część potencjalnych nabywców mieszkań do odłożenia decyzji zakupowej do czasu aż pojawi się on w ofercie banków.

Mat.prasowe

Zdaniem Marka Wielgo kwietniowe tąpnięcie sprzedaży nowych mieszkań być może jest sygnałem ostrzegawczym dla tych firm deweloperskich, które przeceniają możliwości finansowe potencjalnych klientów. - Zaostrzająca się konkurencja na rynku może zmusić niektórych deweloperów do stosowania ukrytych obniżek cen. Innymi słowy, nie zmienią się one w deweloperskich cennikach, za to za całkiem prawdopodobne są różnego rodzaju promocje, szczególnie w przypadku mniej popularnych lokalizacji – mówi ekspert.

- Limity ceny metra kwadratowego nie są nowym pomysłem. W przeszłości tego typu warunek musiały spełniać mieszkania kupowane za preferencyjny kredyt w programach „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”, a obecnie – za „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wyższe limity cen dla nowych mieszkań

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Jak drogie mieszkania trafiają do oferty deweloperów
Nieruchomości
Nowe mieszkanie z przeceny. Promocje u deweloperów
Nieruchomości
Mieszkań w Warszawie wystarczy na siedem miesięcy
Nieruchomości
Bez ostrego hamowania w mieszkaniówce. Popyt w uśpieniu
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Budownictwo
Polacy zaczęli masowo zaklepywać mieszkania. Powodem rządowy program
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży