- Limity ceny metra kwadratowego nie są nowym pomysłem. W przeszłości tego typu warunek musiały spełniać mieszkania kupowane za preferencyjny kredyt w programach „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”, a obecnie – za „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Czytaj więcej
W Trójmieście deweloperzy uzupełnili ofertę mieszkaniami dużo tańszymi niż średnia dla całego rynku. Jak drogie lokale trafiały na rynek w innych m...
Wyższe limity cen dla nowych mieszkań
Marek Wielgo zaznacza, że ze względu na metodologię wyliczania limity ceny metra kwadratowego nieruchomości często były krytykowane przez ekspertów. - Wysokość zależy od wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków, który co pół roku ustalają wojewodowie osobno dla danego województwa, miasta wojewódzkiego i dla gmin z nim sąsiadujących – wyjaśnia Marek Wielgo. – Poza tym limit ceny metra kwadratowego mieszkań kupowanych od firm deweloperskich jest wyższy niż w przypadku lokali z rynku wtórnego. Gdyby ten sam mechanizm miał działać w programie kredytów mieszkaniowych „Na start”, cena nowego mieszkania w Warszawie nie mogłaby przekraczać ok. 13,5 tys. zł za metr. Na rynku wtórnym limit wynosiłby zaś ok. 12,5 tys. zł za mkw.
Z kolei w gminach sąsiadujących ze stolicą jest to 10,3 tys. zł za metr na rynku pierwotnym i ok. 9,8 tys. zł na rynku wtórnym. - W pozostałej części województwa mazowieckiego cena nowego mieszkania nie mogłaby przekraczać 8,6 tys. zł, a używanego – 8 tys. zł za mkw. – wskazuje Marek Wielgo. - Problem w tym, że limity średniej ceny mkw. są często oderwane od realiów rynkowych. To powoduje, że oferta mieszkań spełniających tego typu kryterium cenowe jest skromna.
Tak jest m.in. w Krakowie, gdzie średnia cena mkw. mieszkań w ofercie deweloperów przekracza 16,1 tys. zł, zaś limit cen wynosiłby ok. 11,1 tys. zł za metr.
- Trudno tylko zrozumieć, dlaczego w Krakowie limit jest niższy niż w Poznaniu, mimo że ceny mieszkań w tej pierwszej metropolii są wyraźnie wyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy – mówi Marek Wielgo. – Ustalanie wysokości limitów „po uważaniu” spowodowałoby, że w poszczególnych miastach występowałyby ogromne różnice w wielkości oferty mieszkań do kupienia na kredyt „Na start”.
Czytaj więcej
Najstarsze gotowe lokale w ofercie deweloperów pochodzą z 2019 r. Czasem są przeceniane. Co jeszcze jest w promocji?
Mało mieszkań na supertani kredyt
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej nowych mieszkań spełniających kryterium cen jest w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku (ponad 2 tys.). Jak szacuje Marek Wielgo, stanowią one przeszło jedną trzecią wszystkich lokali w ofercie firm deweloperskich. - Natomiast w Krakowie znalezienie mieszkania, którego cena mieści się w limicie jest sporym wyzwaniem. Także w Katowicach, Łodzi i Warszawie takich lokali jest w sprzedaży stosunkowo niewiele – mówi ekspert.
- W praktyce dostępność nowych mieszkań dla wielu potencjalnych beneficjentów programu „Na start” byłaby jeszcze mniejsza. A to dlatego, że w przypadku małych metraży, średnie rynkowe są znacznie wyższe niż dopuszczalne limity – tłumaczy Wielgo.
I podaje przykłady. We Wrocławiu za kawalerkę trzeba zapłacić średnio aż 16,3 tys. zł w przeliczeniu na mkw. - Za czteropokojowe mieszkania deweloperzy życzą sobie średnio 12,3 tys. zł za mkw., czyli w granicach limitu. Problem w tym, że przeciętna cena jednostkowa mieszkania z czterema pokojami w tym mieście przekracza milion złotych – wskazuje Marek Wielgo. - Na taki wydatek będą mogły sobie pozwolić głównie rodziny wielodzietne, które mają już mieszkanie, ale chciałyby poprawić warunki mieszkaniowe. W tym celu sprzedałyby dotychczasowe lokum, a kredyt pokryłby jedynie brakującą kwotę przy zakupie większego mieszkania lub domu.
Ceny mieszkań idą w górę m.in. ze względu na koszty budowy
Eksperci zastanawiają się, czy wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego zapobiegłoby ewentualnemu wzrostowi cen mieszkań?
– Ceny nowych mieszkań najpewniej i tak pójdą w tym roku w górę ze względu na rosnące koszty budowy – przewiduje Marek Wielgo. - Stabilizacja średnich cen nowych mieszkań w okresie obowiązywania programu „Mieszkanie dla Młodych” była iluzoryczna. Nowe mieszkania drożały, ale podwyżki maskował wzrost udziału w ofercie lokali z cenami poniżej średniej za metr. Deweloperzy wprowadzali do sprzedaży więcej mieszkań z cenami w granicach limitu. W przypadku kredytu „Na start” skutek mógłby być podobny. Z drugiej strony limity ceny mkw. mogą być dla deweloperów pokusą do podniesienia cen najtańszych mieszkań.
Np. w Warszawie ok. 7 proc. lokali ma cenę niższą niż 12 tys. zł za mkw. Limit to niemal 13,5 tys. zł za metr.
Czytaj więcej
W porównaniu z popytem do stołecznej oferty wciąż trafia za mało nowych mieszkań – wynika z analiz firm CBRE i REDNET Property Group.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” to niedźwiedzia przysługa
– Sytuacja wydaje się kuriozalna, bo rząd proponuje wsparcie kredytobiorców, a wielu potencjalnych beneficjentów kręci nosem. Trudno się temu dziwić. Młodzi mają jeszcze świeżo w pamięci program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którym poprzedni rząd wyświadczył im niedźwiedzią przysługę. Może w mniejszym stopniu sam program, a bardziej moment i sposób jego wprowadzenia przyczynił się do gwałtownego wzrostu cen mieszkań w największych metropoliach – mówi ekspert portalu RynekPerwotny.pl.
Jednocześnie zwraca uwagę, że w tym roku sytuacja diametralnie się zmieniła. - Pierwszy kwartał przyniósł potężny wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. A jednak w większości metropolii nie przyniosło to oczekiwanej stabilizacji cen nowych mieszkań – zaznacza. - Za to biura sprzedaży deweloperów zaczęły pustoszeć.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Łodzi kwietniowy spadek w sprzedaży nowych mieszkań wyniósł aż 74 proc. - Słabszy wynik odnotowano w tym mieście po raz ostatni w sierpniu 2022 r., a więc w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych. Przy czym w pierwszym kwartale wiele umów deweloperskich zawierali beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którzy nawet dwa miesiące czekali na pozytywną decyzji banku. W kwietniu zabrakło zaś dopalacza. Z kolei zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców mogła skłonić część potencjalnych nabywców mieszkań do odłożenia decyzji zakupowej do czasu aż pojawi się on w ofercie banków.
Zdaniem Marka Wielgo kwietniowe tąpnięcie sprzedaży nowych mieszkań być może jest sygnałem ostrzegawczym dla tych firm deweloperskich, które przeceniają możliwości finansowe potencjalnych klientów. - Zaostrzająca się konkurencja na rynku może zmusić niektórych deweloperów do stosowania ukrytych obniżek cen. Innymi słowy, nie zmienią się one w deweloperskich cennikach, za to za całkiem prawdopodobne są różnego rodzaju promocje, szczególnie w przypadku mniej popularnych lokalizacji – mówi ekspert.
