Sprzedający nie mają skrupułów, by wysoko wyceniać swoją własność

Nowa kawalerka w Warszawie kosztuje średnio ponad 770 tys. zł, we Wrocławiu i Trójmieście – prawie 590 tys. zł. Na rynku wtórnym też taka drożyzna?

Sytuacja na rynku wtórnym jest pochodną zjawisk, które obserwujemy na rynku mieszkań deweloperskich. To nie są segmenty oderwane od siebie i funkcjonujące w dwóch różnych przestrzeniach. Skoro popyt na mieszkania rośnie, a deweloperzy uruchamiają kolejne inwestycje z nowymi, wyższymi cenami, to indywidualni sprzedający nie widzą powodów, aby nie dyktować odpowiednich warunków cenowych. A jeśli dodatkowo uświadomią sobie, ile może kosztować wykończenie takiego deweloperskiego lokalu, to nie mają skrupułów, by wysoko wyceniać swoją własność.

Często dochodzi jednak do dość groteskowych sytuacji, kiedy cena metra kwadratowego mieszkania jest zupełnie oderwana nawet od szerokich ram wartości rynkowych. Takie oferty stają się przedmiotem memów.

Ubiegły rok bardzo sprzedającym sprzyjał.

Szczególnie w drugiej połowie 2023 r. mieliśmy do czynienia z typowym rynkiem sprzedającego, który w odpowiedzi na duży popyt na mieszkania narzucał swoje warunki.

Teraz sytuacja się zmieniła, czego część sprzedających nie jest w stanie zaakceptować. Nie mamy na razie aktywnego programu dopłat, popyt jest mniejszy, wielu inwestorów zastanawia się, czy wejście na rynek przy obecnej rentowności z wynajmu mieszkań to dobry pomysł. Mimo wszystko stawki ofertowe i transakcyjne nie zmieniają się jakoś szczególnie.

Jaki był I kwartał na rynku wtórnym?

Pod względem cen sytuacja wygląda różnie. W Warszawie, a w mniejszym stopniu także w Łodzi i Krakowie, klienci, którzy w transakcjach korzystali z pośrednictwa Metrohouse, za metr mieszkania płacili więcej. Ale już we Wrocławiu i Gdańsku odnotowaliśmy nieco niższe niż pod koniec ub.r. ceny transakcyjne.

Oczywiście, dane należy skorelować z koszykiem transakcji, bo bywa też tak, że wysokie ceny skłaniają do zainteresowania się np. lokalami o niższym standardzie, w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Sama średnia mkw. mieszkania pozwala na dokonanie analizy, ale nie jest wcale kluczowa. Wynika m.in. ze zmian zachowania i preferencji nabywców, których częstą reakcją na coraz wyższe ceny jest np. poszukiwanie mieszkania w tańszych lokalizacjach miasta albo poza miastem. Dużo jednak mówi o samym trendzie.

Co drożeje najmocniej?

Nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Takie lokale jest też najłatwiej sprzedać. Prawie 40 proc. transakcji dotyczy lokali między 35 a 50 mkw. Sporo jest też pytań o większe mieszkania trzypokojowe, ale w dużych miastach stają się one produktem dla osób ponadprzeciętnie zarabiających.

Kiedy trafiają się przeceny? Właściciele jakich mieszkań najszybciej spuszczają z tonu?

Wśród transakcji z I kw. można znaleźć mieszkania, które charakteryzowały się ponadprzeciętnymi spadkami cen dzięki negocjacjom. Wspólny mianownik – nie są to lokale w największych miastach, co więcej – dominują mieszkania w starszym budownictwie z lat 60. i 70. XX w.

Dobrze trzyma ceny segment mieszkań z ostatnich kilkunastu lat. Często są to lokale, które po niewielkim odświeżeniu nadają się do zamieszkania. To atut dla osób, które nie będą mieć w najbliższej przyszłości budżetów na remont. Wiele młodych osób poszukuje lokali, do których można się wprowadzić bez większych inwestycji. To jednak kosztuje. Z drugiej strony mamy też grupę nabywców (mówię o kupujących lokale na własne potrzeby), którzy szukają lokali do całkowitego remontu. Jego końcowe koszty często okazują się jednak mocno niedoszacowane. Kupując mieszkanie, trzeba to wszystko dobrze wyważyć.

Jakie rabaty są możliwe?

O ile w części analizowanych miast na etapie ekspozycji oferty na rynku (np. w odpowiedzi na przedłużającą się sprzedaż) widoczne są spadki cen, o tyle symptomatyczne dla obecnej sytuacji jest usztywnienie się sprzedających na etapie rozmów o końcowej cenie. W większości największych ośrodków negocjacje nie przekraczają 1 proc. ceny ofertowej. Negocjowanie ceny końcowej może być żmudne i mało efektywne. Kartą przetargową może być czas realizacji transakcji. Na wygranej pozycji są nabywcy gotówkowi. Zapewne mechanizm ten znany jest wszystkim, którzy próbowali negocjować ceny, posiłkując się „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”. Często kończyło się to fiaskiem, bo sprzedający faworyzowali klientów, którzy byli w stanie znacznie szybciej zamknąć transakcję. Przy kredytach z dopłatą proces znacząco się wydłużał.

Rząd zapowiada nowy program „Na start”. Kupujący czekają na dopłaty? Wstrzymują się z transakcjami?

Po krytyce, z jaką spotkały się założenia programu ogłoszone na początku roku, nowe propozycje mają uwzględniać szereg poprawek zaproponowanych przez branżę. Na razie nie znamy szczegółów, dlatego trudno powiedzieć, kto może się stać największym beneficjentem programu. Zapewne wiele osób czeka na dopłaty do kredytów, zwłaszcza ci, którzy z różnych przyczyn nie zostali nimi objęci w poprzednim programie. Z pewnością spora część kupujących mieszkanie po raz pierwszy zdecydowała się odwlec decyzję. Ale nauczeni doświadczeniem z zeszłego roku muszą się liczyć, że za kilka miesięcy ceny mogą być jeszcze wyższe. Niestety, nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak mocno rynek zareaguje na nowy program. Na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wyczekiwały osoby, które na rynku kredytów były przez dłuższy czas zablokowane wysokim stopami procentowymi. Po dopłatach rynek się nieco nasycił, ale zainteresowanie może być nadal spore, tym bardziej że część beneficjentów ma szansę na prawdziwy kredyt 0 proc.

Nowy program ma być najkorzystniejszy dla dużych rodzin (dwa plus trzy). W przeciwieństwie do innych beneficjentów takie rodziny nie musiałyby kupować swojego pierwszego mieszkania, a oprocentowanie kredytu miałoby wynosić właśnie 0 proc. Czy rynek wtórny ma ciekawą ofertę dla dużych rodzin? Ile kosztują wielopokojowe mieszkania w poszczególnych miastach?

Rynek wtórny ma taką ofertę. Dziś nie są to mieszkania pierwszego wyboru, ale oceniam, że mniej więcej co szóste – siódme mieszkanie na rynku może być odpowiednie dla takiej właśnie rodziny. Barierą może być jednak cena. W Warszawie trzeba się przygotować na kwoty rzędu od 1,1 mln zł, w Krakowie od ok. 1 mln zł, nieznacznie taniej jest we Wrocławiu. Część beneficjentów będzie dokonywać transakcji wiązanej, sprzedając poprzednie mieszkanie, więc przy zerowym oprocentowaniu miesięczna rata kredytu może nie być aż tak bardzo wysoka, jeśli poprzednie lokum nie było obciążone kredytem.

A jakie strategie w oczekiwaniu na program dopłat przyjmują sprzedający nieruchomości?

Także oni czekają na szczegóły programu. Część osób zapewne liczy na to, że po przedstawieniu informacji o kształcie ustawy i uruchomieniu programu stanie się beneficjentami potencjalnych podwyżek cen. Przynajmniej takie są oczekiwania. Czy to możliwy scenariusz? Nie jest to tak oczywiste jak przed rokiem. Startujemy ze znacznie wyższego pułapu cenowego i nie sądzę, aby klienci kupowali mieszkania za każdą cenę.