Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację

Ceny nowych mieszkań są dziś astronomiczne. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, w ciągu czterech ostatnich lat lokale deweloperskie zdrożały średnio o niemal 69 proc.

Zarobki Polaków nie nadążają za wzrostem cen mieszkań

– Największe zwyżki zanotowaliśmy w Poznaniu i Łodzi (73 proc.), najmniejsze w Warszawie i Wrocławiu – odpowiednio o 65 i 58 proc. – podaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dynamika robi spore wrażenie zwłaszcza w zestawieniu ze średnimi zarobkami Polaków, które w tym okresie poszły w górę o 43 proc. – zwraca uwagę.

Wrażenie robi również przygotowane przez RynekPierwotny.pl porównanie cen metra mieszkania sprzed kilku lat i obecnie. W kwietniu 2020 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Poznaniu wynosiła 7,6 tys. zł za mkw., a w kwietniu tego roku – już ponad 13,1 tys. zł. W Łodzi ceny mkw. lokali deweloperskich od kwietnia 2020 r. do kwietnia br. wzrosły z ponad 6,3 tys. do ponad 10,9 tys. zł za mkw. W Warszawie średnia cena ofertowa skoczyła zaś z ponad 10,6 do niespełna 17,6 tys. zł za mkw.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kredyt „Na start”. Ile mieszkań mieściłoby się w limicie cen

Rząd rozważa wprowadzenie limitów cen mkw. mieszkań, które można by kupić na tani kredyt. Czy takie kryterium ma sens?

Portal wskazuje też, jak zmieniają się ceny mieszkań w zależności od liczby pokoi. I tak np. kawalerki w Warszawie w ciągu czterech lat zdrożały średnio z ponad 14,4 tys. do niemal 22,8 tys. zł za mkw. Przeciętne ceny lokali dwupokojowych wzrosły w stolicy z ponad 10,9 tys. w kwietniu 2020 r. do ponad 17,7 tys. zł za mkw. w kwietniu br., a trzech pokoi – z niemal 9,6 do niemal 16,2 tys. zł.

Ceny kawalerek w Krakowie w ciągu czterech lat poszły w górę z ponad 10,9 tys. zł za mkw. do niemal 18,3 tys. zł, dwóch pokoi – z 9,8 tys. do ponad 16,9 tys. zł, a trzech – z ponad 8,8 tys. zł do niemal 15,1 tys. zł za mkw. W Gdańsku jednopokojowe lokale zdrożały od kwietnia 2020 r. do kwietnia br. z 9,7 tys. zł do niemal 19,5 tys. zł, dwa pokoje – z 9 tys. zł, do 15,2 tys. zł, a trzy – z ponad 7,9 tys. zł do niemal 13,1 tys. zł za mkw.

– Tego rodzaju statystyki jednoznacznie wskazują na bardzo silny trend wzrostowy, którego praktycznie nie jest w stanie nic zastopować – mówi Jarosław Jędrzyński. – W tej sytuacji kalkulacje dotyczące korekty cen na wzór kilku europejskich rynków nieruchomości czy wyczekiwanie na cykliczne spowolnienie koniunktury raczej nie ma racji bytu. Czyli jest i będzie coraz drożej. Pytanie – o ile drożej oraz jak długo obecny trend może się utrzymać?

Wzrosty cen „powyżej inflacji”

Pytanie jest tym bardziej zasadne, że, jak mówi Jędrzyński, sytuacja na rynku mieszkań „w pierwszych miesiącach tego roku powoli, ale systematycznie powraca do względnej normalności”. – Rynek pierwotny dąży do równowagi popytu i podaży – ocenia ekspert, zwracając uwagę na dane: od początku 2024 roku średni wzrost cen mkw. nowego lokum na siedmiu głównych rynkach wyniósł 3,5 proc. Najbardziej, o ok. 5–7 proc., podrożały lokale w Warszawie, Łodzi i Poznaniu, najmniej w Trójmieście i aglomeracji katowickiej (0 i 1 proc.).

Takie zmiany według analityka mogą dawać nadzieję na spowolnienie dynamiki mieszkaniowej drożyzny w kolejnych miesiącach. – I to pomimo emocji, jakie budzi bliska perspektywa wejścia w życie kolejnego programu dopłat do kredytów „Na start" – zaznacza ekspert. Miałby on wejść w życie w drugiej połowie roku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Marże deweloperów mieszkaniowych w 2023 roku

Większość notowanych spółek miała niższą rentowność brutto ze sprzedaży i netto niż rok wcześniej. Ale liderzy tak poprawili wskaźniki, że średnie tego nie pokazują.

Zdaniem Jędrzyńskiego w najbliższych miesiącach o skali zwyżek zadecydują najprawdopodobniej właśnie czynniki związane z nowym programem kredytowym oraz rosnące koszty budowy osiedli. – W perspektywie tego roku najbardziej prawdopodobny jest średni wzrost cen lokali deweloperskich o ok. 10 proc., czyli kilka pkt proc. powyżej przewidywanej inflacji – prognozuje.

Ekspert zaznacza jednak, że opinie, jakoby za wzrost cen odpowiadały wyłącznie programy dopłat do kredytów, nie są do końca prawdziwe. – Do czynników prowzrostowych trzeba zaliczyć też rosnące koszty deweloperów, ograniczoną jeszcze do niedawna podaż, wysoką inflację, przyśpieszony wzrost płac czy windowanie transferów socjalnych – wylicza.

Podaż na pewno wpływa na poziom cen mieszkań, ale przetrzebiona „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” oferta nowych lokali zaczyna się odbudowywać. Na znaczny jej wzrost przy dość dużym spadku sprzedaży wskazuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. nieruchomości w Cenatorium.

– W ofercie deweloperskiej na siedmiu głównych rynkach na koniec marca było 40 tys. mieszkań. W tym czasie sprzedano ponad 10 tys. mieszkań, a wprowadzono do sprzedaży ponad 15 tys. – podaje Wełnowska. – Odbudowa podaży na rynku pierwotnym przekłada się na zdecydowanie niższe wzrosty cen niż notowane w drugiej połowie 2023 r. Przewidujemy, że w kolejnych miesiącach ceny lokali będą rosły, jednak zdecydowanie wolniej niż w zeszłym roku.

Zdaniem ekspertki Cenatorium deweloperzy będą zwiększać ceny ofertowe mieszkań po ogłoszeniu programu subsydiowanych kredytów. – W dalszej części roku czynnikiem napędzającym wzrosty cen, niezależnie od programu dopłat, będą rosnące realne dochody gospodarstw domowych przy utrzymującej się niskiej inflacji – przywiduje Małgorzata Wełnowska.

O stanie wyczekiwania mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. – Osoby, które chcą skorzystać z nowego programu dopłat, czekają na jego ostateczny kształt. Część przegląda oferty, czasem podpisuje umowy rezerwacyjne – mówi ekspertka. – Ludzie nie rzucili się na mieszkania, żeby je wykupić i skorzystać na hipotetycznym wzroście cen – zauważa.

Ewa Palus nie spodziewa się powtórki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który doprowadził do skokowych wzrostów cen. – Kredyt „Na start” ma mieć wiele ograniczeń. Dla pewnej grupy może on być nawet mniej atrakcyjny niż kredyt na warunkach rynkowych – zaznacza. – W bazowym scenariuszu spodziewamy się stabilizacji cen, której rynek teraz potrzebuje.

Mieszkania z drugiej ręki także coraz droższe

Coraz więcej żądają też sprzedający mieszkania używane. Z analiz Marcina Drogomireckiego, eksperta rynku, wynika, że średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w kwietniu 2024 r. przekroczyły 17,8 tys. zł za mkw. To o 26,7 proc. więcej niż rok temu. W ciągu miesiąca przeciętne ceny lokali wzrosły o 0,7 proc. W Krakowie lokale z drugiej ręki w ciągu roku (od kwietnia 2023 r. do kwietnia 2024 r.) wzrosły o 34,9 proc., do 16,7 tys. za mkw. W porównaniu z cenami sprzed miesiąca wzrost wyniósł 0,9 proc.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czas sprzedaży mieszkań. Transakcja w dwie godziny albo dwa lata

Sprzedaż mieszkania może dziś zająć kilka miesięcy, lat albo... kilka godzin. Od czego zależy szybkość transakcji?

W Gdańsku mieszkania używane zdrożały o 20,6 proc. rok do roku, do niemal 14,9 tys. zł za mkw. (miesięczny wzrost to 1,2 proc.), a w Łodzi – o 15,6 proc., do ponad 8,4 tys. zł. Ale w ciągu miesiąca lokale na łódzkim rynku wtórnym staniały przeciętnie o 1 proc. W porównaniu z marcem 2024 roku w kwietniu o 1,7 proc., do ok. 9 tys. zł za mkw., spadły średnie ceny mieszkań w Katowicach. W porównaniu z cenami sprzed roku lokale z drugiej ręki w tym mieście są jednak droższe średnio o 21,1 proc.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym według liczby pokoi podaje portal Nieruchomości-online.pl. Przeciętne ceny kawalerek w stolicy to 19,8 tys. zł za mkw., dwóch pokoi – ponad 18,5 tys. zł, trzech – ponad 17 tys. zł (dane z I kw. br.). W Krakowie jest to średnio niemal 17,8 tys. zł za mkw. (kawalerki), ponad 16,6 tys. zł (dwa pokoje) i ponad 15,9 tys. zł (trzy pokoje), w Gdańsku: 15,8 tys., 14,6 tys. i ponad 13,9 tys. zł za mkw., a w Łodzi – ponad 8,8 tys., ponad 8,3 tys. i niemal 8,5 tys. zł za mkw.