Najem okazjonalny: Co zrobić gdy najemca przestanie opłacać czynsz

Umowa najmu okazjonalnego ma umożliwiać szybkie pozbycie się lokatora, który np. nie płaci za lokal. Została uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Publikacja: 15.02.2024 03:00

Najem okazjonalny: Co zrobić gdy najemca przestanie opłacać czynsz

Foto: Adobe Stock

– Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą najmu, która w większym stopniu ma chronić prawa właścicieli nieruchomości i gwarantować im bezpieczeństwo usunięcia lokatora bez długotrwałego procesu sądowego – mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.

Jak pokazuje przykład naszego czytelnika, sprawa nie zawsze jest taka prosta. Mimo że został wskazany lokal, do którego miał się wyprowadzić najemca niepłacący należności za lokal, okazało się to niemożliwe i naraziło wynajmującego na poważne straty.

Najem okazjonalny na dziesięć lat

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w postaci wynajmowania lokali. Może ona obowiązywać przez okres nie dłuższy niż dziesięć lat. Jednym z istotnych wymogów takiej umowy jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu eksmisji, wraz z oświadczeniem właściciela takiego lokalu, że wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu jest kluczowe w przypadku najmu okazjonalnego, aby wynajmujący miał możliwość szybkiego pozbycia się lokatora.

Jeśli jednak utracona zostanie możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, np. wskutek sprzedaży czy włączenia do masy spadkowej, to najemca musi w terminie 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji.

Czytaj więcej

Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić z mieszkania

– Przepisy zakładają, że lokator będzie uczciwy i wskaże kolejny lokal. Problem pojawia się w momencie, gdy tego nie zrobi – mówi Przemysław Małecki.

1500 zł miesięcznie

Z taką właśnie sytuacją spotkał się nasz czytelnik. Od wielu miesięcy nie może pozbyć się lokatorki, która wskazała dom swojej matki jako mieszkanie, do którego będzie mogła się wyprowadzić w razie eksmisji. W międzyczasie matka sprzedała dom swojemu synowi, więc teoretycznie niechciana lokatorka, pomimo nakazania jej opróżnienia lokalu przez komornika, nie ma się teraz dokąd wyprowadzić. Czytelnik od wielu miesięcy płaci za lokatorkę swojego mieszkania czynsz do spółdzielni w wysokości 1500 zł miesięcznie.

W tej sytuacji komornik mógłby nakazać eksmisję niechcianego lokatora, ale w zasobie gminnym brakuje pomieszczenia, do którego można by eksmitować lokatora, więc taka eksmisja nie możliwa do wykonania.

Jest rozwiązanie na niechcianego lokatora

Jest jednak sposób, aby pozbyć się niechcianego lokatora. Furtka to art. 4 ust. 2a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w przypadku eksmisji lokatora przez komornika wierzyciel może np. wskazać pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Wystarczy zatem, aby wynajął mieszkanie niechcianemu lokatorowi i adres wskazał komornikowi jako ten, do którego lokator może zostać eksmitowany. Taki lokal może zostać wynajęty nawet na miesiąc. Co ważne, musi odpowiadać wymogom tymczasowego pomieszczenia, czyli spełniać warunki dotyczące m.in. ogrzewania, braku zawilgocenia, możliwości gotowania posiłków, oświetlenia oraz dostępu do wody.

Zgodnie z art. 1046 § 5 kodeksu postępowania cywilnego komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wynajmujący lokal wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego

– Najem okazjonalny ma na celu doprowadzić do sytuacji, gdy wynajmujący nie będzie musiał martwić się o zapewnienie lokalu socjalnego swojemu najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego nie można wykonać eksmisji na bruk. Lokalem, do którego ma być eksmitowany najemca, jest lokal wskazany w oświadczeniu – mówi Katarzyna Bakuła, partnerka zarządzająca w Andrzej Jakubowski Kancelarie Radców Prawnych.

Chociaż w sprawie naszego czytelnika to on będzie musiał pokryć koszty wynajmu pomieszczenia, to wynajęcie nowego lokalu może docelowo przynieść więcej korzyści finansowych niż brak możliwości eksmisji ze swojego mieszkania niepłacącego najemcy. Nasz czytelnik od wielu miesięcy sam pokrywa koszty czynszu, lokatorka za nic nie płaci. Wynajem pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia pozwoli zatem wynajmującemu pozbyć się niechcianego lokatora z jego lokalu.

Specjalistka w zakresie mieszkalnictwa i nieruchomości Ewa Bończak-Kucharczyk patrzy na to z innej perspektywy – za pokrzywdzonego uważa także najemcę, który podczas trwania najmu okazjonalnego utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w chwili zawierania umowy o najem okazjonalny. Jak wskazuje, taki lokator może za to zostać dodatkowo ukarany prawie natychmiastową utratą prawa do korzystania z lokalu, który wynajmuje na podstawie umowy o najem okazjonalny.

Gmina ma wskazać pomieszczenia do eksmisji

Gmina tworzy zasób pomieszczeń tymczasowych, które przeznaczane są na wynajem, a do których są eksmitowani niepłacący lokatorzy. Te lokale gmina wskazuje jako pomieszczenia tymczasowe. Gminy mają problem z dłużnikami. Dla przykładu, w zasobie lokalowym Zarządu Nieruchomości Komunalnych w Lublinie występuje czterysta osiemdziesiąt jeden niewykonanych tytułów egzekucyjnych. Z kolei gmina Białystok realizuje wyroki eksmisyjne na bieżąco, a w nielicznych przypadkach wykonanie wyroków jest zawieszane za zgodą obu stron z uwagi na regulowanie zobowiązań przez pozwanych.

Czytaj więcej

Jak legalnie wejść do swego mieszkania wynajętego komu innemu

Zgodnie art. 25c ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do najmu socjalnego lokalu lub lokalu zamiennego. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje jednak dłużnikowi, który został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone skarbówce w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Zgodnie z art. 19d ust. 1 umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Taką umowę można też wypowiedzieć, jeśli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, m.in. nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, zaniedbuje obowiązki czy też wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

Jeśli najemca nie opuści lokalu po wypowiedzeniu umowy, właściciel może doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia tego pisma. W sytuacji, gdy najemca tego nie uczyni, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (z oświadczeniami najemcy, które stanowiły załącznik do umowy najmu okazjonalnego). Następnie komornik – w oparciu o akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności) – może dokonać eksmisji najemców. - Komornik sądowy otrzymując wniosek egzekucyjny wraz z tytułem wykonawczym zobowiązującym do wykonania eksmisji lokatora wynajmującego lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma obowiązek wszcząć postępowanie egzekucyjne i wezwać dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku – mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.

Jak odzyskać pieniądze za czynsz opłacony za lokatora?

- Jeśli chodzi o odzyskanie środków z tytułu niepłaconego czynszu, wierzyciel powinien wystąpić na drogę sądową w stosunku do dłużnika, który umową zobowiązał się do płacenia konkretnego czynszu - mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.

Radosław Grzyb
adwokat Kancelaria Adwokacka LexActa

W realiach sprawy kwestią sporną pozostaje fakt, czy wobec braku wskazania innego lokalu (po tym jak matka dłużniczki przekazała synowi lokal pierwotnie wskazany w treści umowy najmu okazjonalnego) zawartą umowę najmu nadal należy traktować jako umowę najmu okazjonalnego czy też staje się „zwykłą” umową najmu, co pociąga za sobą konieczność przeprowadzenia egzekucji na zasadach ogólnych. W doktrynie i orzecznictwie pojawiają się poglądy sprzeczne. W przypadku braku wskazania przez najemcę innego lokalu do zamieszkania po przeprowadzeniu eksmisji (jeśli nie może zająć tego wskazanego pierwotnie) ustawodawca przewidział sankcję możliwości rozwiązania umowy najmu okazjonalnego w trybie przewidzianym w art. 19d wyżej wymienionej ustawy. Przyjęcie wykładni, jakoby brak wskazania innego lokalu do zamieszkania implikuje wygaśnięcie stosunku najmu okazjonalnego, nakazywałoby uznać, iż już wówczas właściciel utracił ochronę przewidzianą dla stosunku najmu okazjonalnego, co de facto oznaczałoby, iż przepis ten pozostawałby bezprzedmiotowy. Nie sposób nie dojść do przekonania, iż przepisy odnoszące się do sytuacji utraty możliwości zamieszkania w lokalu pierwotnie wskazanym przez najemcę i braku wskazania innego lokalu, należałoby doprecyzować w taki sposób, by nie budził wątpliwości przede wszystkim charakter takiej umowy (czyli to, czy nadal pozostaje ona umową najmu okazjonalnego) oraz sposób przeprowadzenia eksmisji.

– Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą najmu, która w większym stopniu ma chronić prawa właścicieli nieruchomości i gwarantować im bezpieczeństwo usunięcia lokatora bez długotrwałego procesu sądowego – mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.

Jak pokazuje przykład naszego czytelnika, sprawa nie zawsze jest taka prosta. Mimo że został wskazany lokal, do którego miał się wyprowadzić najemca niepłacący należności za lokal, okazało się to niemożliwe i naraziło wynajmującego na poważne straty.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona
Zawody prawnicze
Korneluk uchyla polecenie Święczkowskiego ws. owoców zatrutego drzewa
Konsumenci
UOKiK ukarał dwie znane polskie firmy odzieżowe. "Wełna jedynie na etykiecie"
Zdrowie
Mec. Daniłowicz: Zły stan zdrowia myśliwych nie jest przyczyną wypadków na polowaniach
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Rośnie lawina skarg kasacyjnych do Naczelnego Sądu Administracyjnego