Zgodnie art. 25c ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do najmu socjalnego lokalu lub lokalu zamiennego. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje jednak dłużnikowi, który został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone skarbówce w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Zgodnie z art. 19d ust. 1 umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Taką umowę można też wypowiedzieć, jeśli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, m.in. nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, zaniedbuje obowiązki czy też wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.
Jeśli najemca nie opuści lokalu po wypowiedzeniu umowy, właściciel może doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia tego pisma. W sytuacji, gdy najemca tego nie uczyni, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (z oświadczeniami najemcy, które stanowiły załącznik do umowy najmu okazjonalnego). Następnie komornik – w oparciu o akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności) – może dokonać eksmisji najemców. - Komornik sądowy otrzymując wniosek egzekucyjny wraz z tytułem wykonawczym zobowiązującym do wykonania eksmisji lokatora wynajmującego lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma obowiązek wszcząć postępowanie egzekucyjne i wezwać dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku – mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.
Jak odzyskać pieniądze za czynsz opłacony za lokatora?
- Jeśli chodzi o odzyskanie środków z tytułu niepłaconego czynszu, wierzyciel powinien wystąpić na drogę sądową w stosunku do dłużnika, który umową zobowiązał się do płacenia konkretnego czynszu - mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.
Radosław Grzyb
adwokat Kancelaria Adwokacka LexActa
W realiach sprawy kwestią sporną pozostaje fakt, czy wobec braku wskazania innego lokalu (po tym jak matka dłużniczki przekazała synowi lokal pierwotnie wskazany w treści umowy najmu okazjonalnego) zawartą umowę najmu nadal należy traktować jako umowę najmu okazjonalnego czy też staje się „zwykłą” umową najmu, co pociąga za sobą konieczność przeprowadzenia egzekucji na zasadach ogólnych. W doktrynie i orzecznictwie pojawiają się poglądy sprzeczne.
W przypadku braku wskazania przez najemcę innego lokalu do zamieszkania po przeprowadzeniu eksmisji (jeśli nie może zająć tego wskazanego pierwotnie) ustawodawca przewidział sankcję możliwości rozwiązania umowy najmu okazjonalnego w trybie przewidzianym w art. 19d wyżej wymienionej ustawy. Przyjęcie wykładni, jakoby brak wskazania innego lokalu do zamieszkania implikuje wygaśnięcie stosunku najmu okazjonalnego, nakazywałoby uznać, iż już wówczas właściciel utracił ochronę przewidzianą dla stosunku najmu okazjonalnego, co de facto oznaczałoby, iż przepis ten pozostawałby bezprzedmiotowy.
Nie sposób nie dojść do przekonania, iż przepisy odnoszące się do sytuacji utraty możliwości zamieszkania w lokalu pierwotnie wskazanym przez najemcę i braku wskazania innego lokalu, należałoby doprecyzować w taki sposób, by nie budził wątpliwości przede wszystkim charakter takiej umowy (czyli to, czy nadal pozostaje ona umową najmu okazjonalnego) oraz sposób przeprowadzenia eksmisji.
