Szybki wzrost podaży mieszkań o 20–30 proc. jest możliwy

Samo uproszczenie procedur może przynieść szybki i zdecydowany wzrost inwestycji mieszkaniowych – przekonuje Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

Publikacja: 14.12.2023 20:59

Szybki wzrost podaży mieszkań o 20–30 proc. jest możliwy

Foto: mat. pras.

W ciągu trzech kwartałów br. sprzedaliście 1901 mieszkań, na co liczycie w całym roku? Co będzie dalej? Pojawiają się pytania o przyszłość „Bezpiecznego kredytu”, o politykę mieszkaniową. Jak program przekłada się na sprzedaż Atalu i co, jeśli go zabraknie?

W październiku i listopadzie sprzedaż kształtowała się na poziomie około 300 lokali miesięcznie, takiej samej liczby spodziewamy się w grudniu. Szacujemy więc, że w całym roku sprzedamy 2,8 tys. mieszkań. Przypomnę, że na początku roku zakładaliśmy, że to będzie około 2–2,2 tys.

„Bezpieczny kredyt” ma istotny wpływ, jak u każdego większego dewelopera, ale to nie jest jedyna grupa klientów. Mamy ofertę zdywersyfikowaną nie tylko geograficznie, ale też produktowo. Zakładamy, że na początku przyszłego roku faktycznie program może się zakończyć. Jednak spodziewam się, że jakiś rodzaj wsparcia popytu przez państwo i tak się pojawi. Czy to będzie dokładnie taki sam program, czy zmodyfikowany – zobaczymy. Oczekujemy, że sprzedaż w 2024 r. będzie nie gorsza niż w 2023 r., a jeśli będzie kontynuacja wsparcia nabywców, to nawet lepsza, rzędu 3,5–3,6 tys. Bez żadnego wsparcia sprzedaż byłaby niższa, no ale nie o połowę, raczej 20–25 proc. Jaka będzie polityka nowego rządu, nikt nie wie, ale trudno mi sobie dziś wyobrazić, że przy tylu zapowiedziach w kampanii wyborczej nie będzie żadnego wsparcia nabywców.

Program „Bezpieczny kredyt” krytykowano za rozgrzanie popytu bez zadbania o wsparcie podaży – i ta nierównowaga to jedna z przyczyn wzrostu cen mieszkań. Jakie miałby pan oczekiwania wobec rządu, żeby przywrócić równowagę?

Mam stałe poglądy w tej sprawie. Dla wszystkich uczestników rynku: klientów, deweloperów, państwa kluczowe kwestie to zwiększenie podaży gruntów, więcej planów miejscowych i redukcja procedur administracyjnych. Procedury muszą być też ujednolicone, bo dziś co samorząd, to inne oczekiwania. Potrzebna jest jednolita lista rzeczy potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę w części zarówno kubaturowej, jak i sieciowej. Nie będzie tak, że nagle deweloperzy zwiększą produkcję o 50 proc., bo da się np. zwiększyć skokowo przepustowość sieci w jakiejś dzielnicy, ale myślę, że zwiększenie o 20–30 proc. dzięki uproszczeniom to realny wynik.

Średnia marża brutto ze sprzedaży po trzech kwartałach wyniosła 31 proc. wobec 26 proc. rok wcześniej, jednak o ile w I kwartale wynosiła 39 proc., o tyle w III kwartale – 24 proc. Czego się można spodziewać w najbliższym czasie?

W najbliższym czasie marże nie powinny być ani na poziomie 39 proc., ani 24 proc., więc pewnie w granicach 30 proc. Co do perspektyw – nie mamy danych, bo dopiero z chwilą wydania i pełnego zbilansowania inwestycji powstaje ta marża. Nie ma jakichś zasadniczych zmian poza lekką tendencją spadkową, ale rzędu 1–3 pkt proc. Tak jest w tym biznesie: raz wydajemy mieszkania z nieco bardziej rentownych projektów, raz z mniej rentownych. Myślę, że średnio powinniśmy utrzymywać marże na poziomie 30 proc., może nieco mniej.

Z jednej strony mowa jest o kurczącym się dostępie do działek, a wy w ostatnich latach zainwestowaliście kilkaset milionów złotych w grunty. To jak jest z tym brakiem działek?

Jeśli chcemy zachować potencjał odtworzeniowy, musimy inwestować w grunty 20 proc. przychodów przy 1,5–1,6 mld zł rocznie sprzedaży powinniśmy wydawać średnio 300 mln zł na ziemię Niestety, jest mało planów miejscowych, procesy administracyjne się wydłużają, rośnie koszt pieniądza, grunty więc podrożały, w różnym stopniu w zależności od miasta. W zeszłym roku ceny spadły, szczególnie po wybuchu wojny w Ukrainie, co wykorzystaliśmy do zrobienia dużych zakupów.

Obecnie możliwości są mniejsze. Trudno znaleźć grunty, które by spełniały trzy podstawowe czynniki: miały dobrą cenę, były atrakcyjnie zlokalizowane oraz miały idealny stan prawny.

W ciągu trzech kwartałów br. sprzedaliście 1901 mieszkań, na co liczycie w całym roku? Co będzie dalej? Pojawiają się pytania o przyszłość „Bezpiecznego kredytu”, o politykę mieszkaniową. Jak program przekłada się na sprzedaż Atalu i co, jeśli go zabraknie?

W październiku i listopadzie sprzedaż kształtowała się na poziomie około 300 lokali miesięcznie, takiej samej liczby spodziewamy się w grudniu. Szacujemy więc, że w całym roku sprzedamy 2,8 tys. mieszkań. Przypomnę, że na początku roku zakładaliśmy, że to będzie około 2–2,2 tys.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Rynek nieruchomości
Mieszkaniówka szuka balansu, a ceny wciąż rosną
Nieruchomości
Stawiamy na biura w Warszawie i mieszkania z wyższej półki
Regulacje prawne i przepisy
Unijna krucjata o efektywność energetyczną
Nieruchomości mieszkaniowe
Do równowagi w mieszkaniówce daleko. Presja na ceny nie odpuszcza
Nieruchomości
Murapol wchodzi na giełdę