Do równowagi w mieszkaniówce daleko. Presja na ceny nie odpuszcza

Zbiorcze dane mówią o stabilizowaniu się popytu i podaży, ale na poziomie poszczególnych miast nie jest tak różowo – wynika z danych Otodom Analitycs.

Publikacja: 06.12.2023 11:24

Do równowagi w mieszkaniówce daleko. Presja na ceny nie odpuszcza

Foto: materiały prasowe

Listopad okazał się trzecim z kolei miesiącem odbijania oferty mieszkań deweloperskich w siedmiu największych aglomeracjach oraz drugim, kiedy to firmy wprowadziły na rynki więcej lokali niż w tym czasie sprzedały. Według szacunków Otodom Analytics do oferty trafiło 6,4 tys. lokali – to o aż 20 proc. więcej niż w październiku i zarazem jeden z lepszych wyników odnotowanych w ciągu ostatnich lat. Jednocześnie nastąpiło lekkie wyhamowanie sprzedaży – deweloperzy znaleźli nabywców na 4,9 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż w październiku – wynik spadł poniżej 5 tys. po raz pierwszy od maja.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej badań rynku w Otodom Analytics, to dobra informacja dla kupujących, bo przewaga liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nad sprzedanymi daje nadzieję na wyhamowanie tempa wzrostu cen. Z drugiej strony, dane zagregowane nie oddają całej prawdy – w poszczególnych aglomeracjach sytuacja jest bowiem zróżnicowana.

Wzrost cen zachęcił do budowania

Jak zaznaczyli eksperci Otodom Analytics, w ostatnim czasie wzmożona działalność inwestycyjna deweloperów zazwyczaj wiązała się ze zmianą przepisów – vide skokowy wzrost oferty w czerwcu 2022 r., przed wejściem w życie 1 lipca nowelizacji ustawy deweloperskiej. Czy tym razem motywacją była obawa przed zakończeniem programu „Bezpieczny kredyt” – a przynajmniej wizja wyczerpania funduszy? Zdaniem Katarzyny Kuniewicz – nie. Po prostu dzięki wzrostom cen mieszkań budżety projektów zaczęły się deweloperom „spinać” – co dotyczy też projektów wcale nie przeznaczonych dla beneficjentów programu.

Czytaj więcej

Tani kredyt. Więcej młodych na zakupach

– „Bezpieczny kredyt” był tylko impulsem, a nie siłą napędową, która odpowiada za obecne wyniki na rynku mieszkaniowym. Oczywiste jest, że część inwestycji – tych tańszych – została uruchomiona z myślą o nabywcach, którzy z rządowego dofinansowania mogli skorzystać. Jednak duży udział tych mieszkań, które właśnie zasiliły ofertę deweloperów, nie kwalifikuje się do programu i nie trafiłaby na rynek, gdyby nie wyraźny wzrost cen. Dlaczego? Bo wcześniej, na etapie planowania i negocjacji kosztów realizacji, trudno było deweloperom zapewnić odpowiednią rentowność projektów – powiedziała Kuniewicz.

– To nie jest pierwszy program wspierający sprzedaż, z jakim branża deweloperska się zetknęła i trudno zakładać, że w dojrzałym biznesie ktokolwiek na nim jednym chciałby budować strategię działalności. Dużo większy wpływ na decyzje deweloperów i inwestorów mogła mieć niepewność związana z wyborami i potencjalną zmianą – bądź nie – opcji politycznej, a wraz z nią stabilności prawa i decyzji dotyczących rynku – dodała.

Do równowagi jeszcze daleko…

Jak podkreśla Kuniewicz, biorąc pod uwagę czas wyprzedaży oferty na poszczególnych rynkach (wskaźnik mówiący, w jakim czasie wyprzedałyby się dostępne mieszkania, gdyby deweloperzy wstrzymali produkcję, a popyt się utrzymywał), nie zaszła żadna poważna zmiana. O zrównoważonym rynku można mówić przy czasie wyprzedaży 5-6 kwartałów i w listopadzie sytuacja taka była tylko w Katowicach i Łodzi. W Krakowie to zaledwie 4,5 miesiąca, a w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście plus minus 2 kwartały.

– Zarówno rosnąca liczba wprowadzeń nowych mieszkań, jak i dane GUS o wzroście deweloperskich pozwoleń na budowę i liczbie rozpoczynanych budów, mogą wskazywać na to, że deweloperzy dążą do ustabilizowania oferty na wyraźnie wyższym niż w 2023 r. poziomie. W polskich warunkach przyspieszenie tych procesów nie jest jednak proste, czego dowodem może być to, że na wyraźną poprawę po stronie podaży musieliśmy czekać ponad pół roku – wskazuje Kuniewicz.

…co będzie stwarzało presję na ceny

Choć w listopadzie transakcji było nieco mniej niż w październiku, to liczba rezerwacji jest wciąż bardzo wysoka – na koniec listopada w siedmiu aglomeracjach rezerwacją objęte było 8,7 tys. mieszkań – najwięcej od połowy 2021 r., kiedy Polaków ogarnęło nienotowane wcześniej szaleństwo zakupów (niskie stopy, odroczony popyt z pandemii, zakupy jako zabezpieczenie oszczędności przed inflacją).

Z tego powodu trudno oczekiwać, by ceny nowych lokali miały spadać. W listopadzie ceny za mkw. notowały nowe maksima – w Warszawie to już 16,2 tys. zł. W skali roku najmocniej lokale w ofercie podrożały w Krakowie, a najmniej w Katowicach (niecałe 10 proc.). Z siedmiu aglomeracji tylko Łódź jest jeszcze pod progiem 10 tys. zł za mkw.

Listopad okazał się trzecim z kolei miesiącem odbijania oferty mieszkań deweloperskich w siedmiu największych aglomeracjach oraz drugim, kiedy to firmy wprowadziły na rynki więcej lokali niż w tym czasie sprzedały. Według szacunków Otodom Analytics do oferty trafiło 6,4 tys. lokali – to o aż 20 proc. więcej niż w październiku i zarazem jeden z lepszych wyników odnotowanych w ciągu ostatnich lat. Jednocześnie nastąpiło lekkie wyhamowanie sprzedaży – deweloperzy znaleźli nabywców na 4,9 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż w październiku – wynik spadł poniżej 5 tys. po raz pierwszy od maja.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Rynek nieruchomości
W mieszkaniówce przedwiośnie