Mieszkaniówka szuka balansu, a ceny wciąż rosną

W największych aglomeracjach w listopadzie wyraźnie wzrosła podaż lokali, a sprzedaż się uspokoiła. Czy to wstęp do poskromienia tempa wzrostu cen?

Aktualizacja: 07.12.2023 06:28 Publikacja: 07.12.2023 03:00

W największych aglomeracjach w listopadzie wyraźnie wzrosła podaż lokali

W największych aglomeracjach w listopadzie wyraźnie wzrosła podaż lokali

Foto: Adobe Stock

Od 10 do 24 proc. wzrosły w ciągu roku średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów w siedmiu największych aglomeracjach – wynika z danych Otodom Analytics na koniec listopada br. Największy wzrost dotknął Kraków, a najmniejszy odnotowano w Katowicach. W Warszawie za mkw. trzeba było zapłacić średnio 16,2 tys. zł, w Krakowie i Trójmieście 14,7 tys. zł, we Wrocławiu 13,1 tys. zł, w Poznaniu 12,3 tys. zł, a w Katowicach 11,6 tys. zł. Tylko Łódź nie jest jeszcze „dziesięciotysięcznikiem”, ale ze stawką 9,6 tys. zł ta psychologiczna bariera już blisko.

Transakcji mniej, ale rezerwacji mnóstwo

Czy jest szansa na wyhamowanie wzrostu cen? Za sytuację obwinia się nierównowagę popytu i podaży. Zakupy napędzane są „Bezpiecznym kredytem”, cały czas aktywni są nabywcy gotówkowi – ale deweloperzy wcale nie rzucili się do budowania.

Jak wynika z danych Otodom Analytics, listopad był trzecim z rzędu miesiącem mocniejszego odbijania oferty na rynku pierwotnym i drugim, kiedy deweloperzy wprowadzili do katalogów więcej mieszkań, niż w tym czasie sprzedali.

Do oferty trafiło 6,4 tys. lokali, czyli aż 20 proc. więcej niż w październiku. To zarazem jeden z lepszych wyników odnotowanych w ciągu ostatnich lat. Po stronie popytu nastąpiło wyhamowanie. Deweloperzy sprzedali 4,9 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż w październiku, i pierwszy raz od maja wynik był mniejszy niż 5 tys.

Czytaj więcej

Tani kredyt rozruszał rynek mieszkań

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku w Otodom Analytics, trudno wyrokować, byśmy mieli do czynienia ze zmianą trendu po stronie popytu. Transakcji co prawda w listopadzie zawarto mniej, ale rezerwacjami było objęte 8,7 tys. mieszkań, czyli najwięcej od połowy 2021 r., kiedy Polaków ogarnęło szaleństwo zakupów (niskie stopy, odroczony popyt z pandemii, zakupy jako zabezpieczenie oszczędności przed inflacją).

A jak tłumaczyć dziarski wzrost podaży? Wcześniej skoki zdarzały się, gdy deweloperzy chcieli zdążyć przed zmianą przepisów, jak w czerwcu ub.r. (patrz wykres). Teraz nic takiego nie ma miejsca. Zdaniem Kuniewicz nie jest też tak, że przedsiębiorstwa chcą wypchnąć na rynek, ile się da – w związku z niepewnością, co będzie z „Bezpiecznym kredytem”. Do oferty wchodzą po prostu projekty, które zaczęły się deweloperom opłacać – w związku ze wzrostem cen.

pierwsze IPO od lat
Murapol wchodzi na giełdę

W połowie grudnia na warszawski parkiet ma wejść Murapol. Właśnie ogłoszono sukces oferty publicznej. IPO nie obejmowało akcji nowej emisji, część pakietu sprzedawał fundusz Ares. Na podstawie budowy księgi popytu cena sprzedaży akcji została ustalona na 33 zł, czyli z prawie 6-proc. dyskontem wobec ceny maksymalnej. Fundusz Ares zdecydował się sprzedać 12,24 mln akcji, czyli 30 proc. kapitału (oferta przewidywała sprzedaż 25–35 proc. papierów). Amerykanie pozyskają tym samym 404 mln zł, a Murapol został wyceniony na 1,35 mld zł. Wyraźnie przycięto pulę dla inwestorów indywidualnych. Pierwotne założenia mówiły o udziale drobnych na poziomie 10–15 proc., ostatecznie przypadnie im 855 tys. akcji, czyli tylko 7 proc. oferty.
Przydział akcji odbędzie się 13 grudnia. Debiut na GPW wstępnie zaplanowano na 15 grudnia.
Po trzech kwartałach br. Murapol sprzedał 2,08 tys. mieszkań, a cel na cały rok to 2,9 tys. W 2024 r. Murapol nastawia się na wzrost sprzedaży do 3,7–3,8 tys. lokali – co ma być pochodną zwiększania oferty.

Wiele rynków, nie jeden

Na rynek mieszkaniowy nie sposób patrzeć już jak na monolit i wyciągać ogólne wnioski. Każda aglomeracja to oddzielny ekosystem. Nieprzypadkowo to w Krakowie ceny w skali roku urosły najmocniej – tu nierównowaga między popytem a podażą jest największa. Gdyby spółki przestały w ogóle budować, a sprzedaż by się utrzymała, oferta zostałaby „wyczyszczona” w cztery i pół miesiąca, podczas gdy za zrównoważony rynek uchodzi taki, na którym wyprzedaż oferty zabrałaby pięć–sześć… kwartałów. Tylko w Katowicach i Łodzi rynek jest zrównoważony. W Warszawie, we Wrocławiu i w Trójmieście wskaźnik wyprzedaży to plus minus dwa kwartały.

Czytaj więcej

Po „kredyt 2 proc.” znowu ustawiają się kolejki

– Zarówno rosnąca liczba wprowadzeń nowych mieszkań, jak i dane GUS o wzroście uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę i liczbie rozpoczynanych budów, mogą wskazywać na to, że firmy dążą do ustabilizowania oferty na wyraźnie wyższym niż w 2023 r. poziomie. W polskich warunkach przyspieszenie tych procesów nie jest jednak proste, czego dowodem może być to, że na wyraźną poprawę po stronie podaży musieliśmy czekać ponad pół roku – wskazuje Kuniewicz.

Produkcja na całego

O perspektywach rynku mieszkaniowego rozmawialiśmy niedawno na naszej imprezie „Real Estate Trends”. Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ocenił, że wysnuwanie na podstawie danych rynkowych tezy, że nadchodzi równowaga rynkowa, to złudzenie. – Nie jest tak, że w dużych aglomeracjach, zwłaszcza Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście, uda się szybko uzupełnić podaż, że mamy tam duży zapas pozwoleń na budowę. Deweloperzy wprowadzają tu do ofert naprawdę wszystko, co mają i mogą. Teraz popyt jest bardzo duży, niemniej sami zastanawiamy się, jak będzie wyglądał w przyszłych latach. Z jednej strony liczymy na dalszy spadek inflacji i zmniejszanie się stóp procentowych, co długotrwale wpływałoby na ożywienie, ale z drugiej strony zdajemy sobie sprawę, że podawanie sterydu w postaci „Bezpiecznego kredytu” prawdopodobnie z początkiem 2024 r. się skończy – powiedział Płochocki.

Czytaj więcej

Murapol: fundusze chcą taniej i więcej




Od 10 do 24 proc. wzrosły w ciągu roku średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów w siedmiu największych aglomeracjach – wynika z danych Otodom Analytics na koniec listopada br. Największy wzrost dotknął Kraków, a najmniejszy odnotowano w Katowicach. W Warszawie za mkw. trzeba było zapłacić średnio 16,2 tys. zł, w Krakowie i Trójmieście 14,7 tys. zł, we Wrocławiu 13,1 tys. zł, w Poznaniu 12,3 tys. zł, a w Katowicach 11,6 tys. zł. Tylko Łódź nie jest jeszcze „dziesięciotysięcznikiem”, ale ze stawką 9,6 tys. zł ta psychologiczna bariera już blisko.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Elektrownie jądrowe to naturalny dla Warty obszar zainteresowań
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Rynek nieruchomości
W mieszkaniówce przedwiośnie