Opłata za użytkowanie wieczyste nie wzrośnie przez nakłady konieczne

Nie tylko nakłady, które pozwalają zachować nieruchomość w stanie niepogorszonym, nie powodują wzrostu opłat za użytkowanie.

To sedno piątkowego wyroku Sądu Najwyższego, który wyraźnie rozstrzyga tę praktyczną kwestię, przekładającą się na pieniądze – z jednej strony użytkowników wieczystych, z drugiej – samorządów.

Powiat podwyższył

Kwestia ta wynikła w sporze o wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki poprzemysłowej w Kołobrzegu, nabytej przez sieć Kaufland Polska Markety. Sieć zamierzała zbudować na niej supermarket. Okazało się jednak, że bez dodatkowych nakładów, tj. wymiany grubej warstwy ziemi, na tym gruncie nie można zbudować sklepu wielkopowierzchniowego. Uniemożliwiają to zalegające tam ruchome piaski oraz iły. Wymiana gruntu kosztowała sieć ponad milion zł i oczywiście spowodowała wzrost ceny działki. A opłata za użytkowanie wynosi 3 proc. wartości gruntu.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 77 ust. 4 i 6) przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między dotychczasową opłatą a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika wieczystego (o ile w ich następstwie wzrosła wartość gruntu). Inaczej mówiąc, wzrost ceny wywołany nakładem koniecznym nie powoduje wzrostu opłaty.

Co konieczne, a co nie

Samorządowe kolegium odwoławcze, a następnie miejscowe sądy: Rejonowy w Kołobrzegu i Okręgowy w Koszalinie, odmówiły zmniejszenia opłaty. Wskazywały, że nakłady konieczne na rzecz to takie, których celem jest utrzymanie jej w stanie zdatnym do normalnego korzystania. A w przypadku tej inwestycji były to nakłady użyteczne, skierowane na ulepszenie rzeczy, a one do obniżki opłaty nie uprawniają. Wokół tego rozróżnienia skupiła się piątkowa rozprawa Sądu Najwyższego.

– Jeśli dach wymaga remontu, to należy on do nakładów koniecznych, choć oczywiście podwyższa to użyteczność nieruchomości i jej wartość – bronił werdyktu niższych instancji Marcin Gocłowski, starszy radca Prokuratorii Generalnej. – To, co odróżnia nakłady konieczne od użytecznych, to ich cel, a więc konieczność dokonania, a nie poprawienie użyteczności nieruchomości, a w wypadku Kauflandu o to chodziło – wskazywał.

– Pojęcie nakładów koniecznych jest szersze, mówiła z kolei mecenas Mariola Wójcik, pełnomocnik Kauflandu. – Ich celem jest umożliwienie normalnego korzystania z rzeczy, a w przypadku nieruchomości także zgodnie ze zmienionym przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (który w tym wypadku został zmieniony właśnie na sklepy wielkopowierzchniowe) – podkreślała.

Sąd Najwyższy przychylił się do tej argumentacji i zwrócił sprawę SO do ponownego rozpoznania.

– Nakłady konieczne to takie, które pozwalają korzystać z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, wynikając z ustawy, umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste i wreszcie planu zagospodarowania przestrzennego – powiedziała w uzasadnieniu sędzia SN Iwona Koper. – Nie może być tak, że właściciel, który uzyskuje wzrost wartości nieruchomości, jednocześnie miałby uiszczać wyższą opłatę roczną, gdyż gmina uzyskiwałaby niejako podwójną zapłatę – dodała sędzia.

Sygn. akt: II CSK 69/15

prof. Bartosz Rakoczy - Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu