Zarządzanie biurowymi metrami

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce przekraczają 12,8 mln mkw. Największy, warszawski rynek oferuje ponad 6,2 mln mkw. biur. Kraków: 1,78 mln mkw., Wrocław 1,35 mln, Trójmiasto 1 mln, Katowice 750 tys. mkw. – podaje firma doradcza Savills.

Od początku br. stolica wzbogaciła się o 20,3 tys. mkw. Jak wskazuje Savills, dostarczyły ją cztery obiekty – największy to kolejny budynek w kompleksie The Park (White Star Real Estate, 11 tys. mkw.).

Odbicie podaży

– W stolicy buduje się niemal 263 tys. mkw. biur, 82 proc. w centrum miasta – mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w firmie Savills, który stoi również na czele Workthere w Polsce. – Zgodnie z planami deweloperów 143 tys. mkw. ma powstać do końca 2024 r.

Dyr. Pilch zaznacza, że odbicie podaży będzie widać w 2025 i 2026 r., kiedy na rynek trafią większe obiekty, jak The Bridge (Ghelamco, 47 tys. mkw.), Upper One (Strabag Real Estate, 35,5 tys. mkw.) i Towarowa 22B (Echo Investment, 31,1 tys. mkw.).

W III kwartale br., jak wskazuje CBRE, wynajęto w stolicy 174 tys. mkw. biur. To więcej niż w dwóch pierwszych kwartałach. Od stycznia do końca września zawarto transakcje na 496,6 tys. mkw. powierzchni. Poziom pustostanów spadł o 0,8 pkt proc., do 10,6 proc. W centrum dostępnych jest 250 tys. mkw. biur (9,1 proc.), poza nim 406 tys. mkw. (11,8 proc.).

Z kolei na ośmiu głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) pod koniec III kwartału było ponad 6,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej – podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych. W III kwartale oddano obiekty o powierzchni 119,7 tys. mkw. Największe to Craft (Ghelamco, 26,7 tys. mkw.) w Katowicach i Kreo (Ghelamco, 24 tys. mkw.) w Krakowie. We Wrocławiu rozbudowano Nową Renomę (Globalworth, 23,4 tys. mkw.)

Pod koniec września w regionach do wynajęcia od zaraz było ponad 1,1 mln biur, co oznacza 17,3 proc. pustostanów (wzrost o 0,5 pkt kw./kw. i o 2,1 pkt proc. w porównaniu z analogicznym okresem ub.r.). Najwyższy wskaźnik niewynajętej powierzchni odnotowano w Katowicach (23,2 proc.), najniższy w Szczecinie (5,2 proc.).

Platforma REDD podaje, że biura w Warszawie można wynająć już za kilka euro za mkw. miesięcznie. – Nowoczesne powierzchnie kosztują dużo więcej. Najwyższe stawki przekraczają nawet 30 euro za mkw. – wskazuje REDD. – Średni czynsz w mieście to niemal 15 euro za mkw. W miastach regionalnych ofertowe stawki najmu biur są znacznie niższe, zazwyczaj wynoszą od kilku do kilkunastu euro za mkw. Średnie czynsze to 12,19 euro za mkw.

Zmiana funkcji

Tomasz Węglarz, ekspert BNM – Real Estate Advisory (dawniej Biuro Na Miarę), zauważa, że wrzesień i październik – jak co roku – przyniosły wzmożoną aktywność najemców biur w całej Polsce. – Firmy konstruują, a niektóre nawet zamykają budżety, planując działania na 2024 r. – mówi Tomasz Węglarz. – Przed wyzwaniem utrzymania długoletnich najemców stoją starsze budynki. Ich jedynym sprzymierzeńcem zdaje się być malejąca podaż nowych powierzchni – ocenia ekspert.

Jego zdaniem właściciele takich obiektów powinni finansować etapami ich odświeżanie i wymianę instalacji, tak aby zwiększać ich atrakcyjność i konkurencyjność.

Jarosław Pilch potwierdza: na najemców czekają najdłużej budynki 15-letnie i starsze, których właściciele nie zainwestowali w dostosowanie powierzchni do dzisiejszych standardów.

– W budynkach wybudowanych do 2007 r. współczynnik pustostanów to ok. 15 proc. – wskazuje dyrektor Savillsa. – Sporym problemem takich budynków jest często brak wymaganych certyfikacji związanych z efektywnością energetyczną. Układy pięter takich budynków bywają dużo mniej „wydajne” pod względem projektowania przestrzeni spełniających wymogi współczesnych biur. Coraz więcej takich budynków będzie powoli zmieniać przeznaczenie i funkcje. Mamy już pierwsze przykłady.

A Tomasz Węglarz zwraca uwagę na dużą liczbę podnajmów. – Wskazuje to na uważniejsze zarządzanie nadwyżkami metrów kwadratowych przez najemców – wyjaśnia.

Podnajęcie powierzchni nie jest łatwe, chyba że jak mówi Tomasz Węglarz, „poszukującym uda się wpisać w obecny układ funkcjonalny podnajmowanego biura 1:1 lub z drobnymi zmianami”. – Niestety, doświadczenie BNM pokazuje, że trudno dopasować potrzeby najemców do istniejącego stanu, a koszty przebudowy rosną – zaznacza. – Oferty podnajmów są kierowane do najemców, którzy chcą przejmować powierzchnię „as is” (jaka jest) właśnie ze względu na wysokie koszty przebudowy.

Liczenie kosztów

Tomasz Węglarz ocenia, że na rynku biur nie ma jednego wiodącego niezmiennie trendu.

– Najemcy każdego roku zmniejszają lub powiększają powierzchnię, renegocjują kontrakty w zależności od koniunktury gospodarczej oraz relacji z właścicielami budynków – mówi ekspert. – Optymalizacja kosztów najmu odbywa się nie tylko poprzez cyfry na fakturach, ale też efektywniejsze planowanie stanowisk pracy oraz funkcjonalności powierzchni na etapie projektowym, co ma sprzyjać pozytywnej interakcji pracowników oraz dostarczać przestrzenie do cichej pracy wyposażone w nowoczesne technologie. Jedno jest pewne: powroty do biur będą gorącym tematem w najbliższych miesiącach, co potwierdzają i właściciele budynków, i polscy oraz zagraniczni przedsiębiorcy, którzy starają się wyjść z postcovidowego marazmu i odbudować ekonomiczną siłę.

Nieruchomości