Rynek magazynowy wyhamował po wielkiej gorączce

Aktywność najemców i deweloperów jest niższa, ale porównujemy z latami boomu. Rynek jest w stanie wyczekiwania, ale nie zamarł – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w JLL.

Publikacja: 29.06.2023 21:02

Rynek magazynowy wyhamował po wielkiej gorączce

Foto: Mat.prasowe

Lata 2020–2022 to wzrost rynku magazynowego w Polsce, jeśli chodzi o aktywność najemców, deweloperów i inwestorów z rynku nieruchomości. Tymczasem I kwartał 2023 r. przyniósł wyhamowanie, i jest to tendencja ogólnoeuropejska. Co się stało?

Spadki były już widoczne pod koniec 2022 r., na co miało wpływ bardzo wiele czynników zewnętrznych i wewnętrznych. Skłonność najemców, inwestorów i deweloperów do ryzyka była dużo mniejsza, wielu graczy po prostu czeka i sprawdza, co się dzieje.

W Polsce popyt skurczył się o 35–40 proc. rok do roku, niemniej chyba nic złego się nie dzieje, bo porównujemy do naprawdę wyjątkowych lat 2021–2022, rekordowych pod względem popytu. 7 mln mkw. rocznie to poziomy, które zaskakiwały. Część graczy czeka, ale ci, którzy muszą się rozwijać, cały czas są aktywni, zapotrzebowanie na powierzchnię nadal istnieje. 1 mln mkw. wynajętych w I kwartale 2023 r. to nadal bardzo zdrowy, dobry wynik. Wracamy po prostu do dobrych lat 2018–2019 w oczekiwaniu na stabilizację. Niewykluczone więc, że w latach 2024–2025 znowu będziemy mogli świętować rekordy.

Jeżeli chodzi o podaż, to w przypadku magazynów mamy o tyle komfortową sytuację dla deweloperów, że budynki stawia się w 6–12 miesięcy, więc bardzo szybko można zareagować na to, co dzieje się po stronie popytu. Podaż zawsze goniła popyt, dlatego kiedy zapotrzebowanie jest mniejsze, to mniej jest inwestycji deweloperskich. Tu również porównujemy się do lat wyjątkowych, kiedy w budowie było 5 mln mkw., teraz to 2,5 mln mkw. – to wciąż dobry wynik.

Zapotrzebowanie na magazyny jest napędzane rozwojem handlu w sieci i nearshoringiem, czyli przenoszeniem działalności gdzieś z Azji bliżej rynków zbytu. Czy Polska to kraj pierwszego wyboru dla takich relokacji?

E-commerce to wciąż bardzo mocny czynnik popytu, Polska goni Zachód, jeśli chodzi o penetrację (określenie, jaki procent populacji korzysta z produktu lub usługi – red.). Ponadto mamy zmiany na rynku handlowym: kupujemy może mniej, ale częściej, w mniejszych lokalizacjach, bliżej domu – to wymaga zmian w łańcuchach dostaw i generuje bardzo duży popyt na nieruchomości logistyczno-magazynowe.

Jeśli chodzi o nearshoring, to mamy chociażby informację z ostatnich dni o lokalizacji wielkiej fabryki półprzewodników pod Wrocławiem. To jest inwestycja własna firmy, więc nie będzie odzwierciedlona bezpośrednio w wynikach rynku – bo na taki składają się budynki wynajmowane. Ponadto, inwestycja w tak dużą fabrykę przełoży się na rynek pośrednio – bo dostawcy komponentów czy firmy zaopatrzeniowe mogą zgłosić dodatkowy popyt.

Oczywiście nearshoring to długotrwały proces i nie zakłada przeniesienia całej produkcji ze Wschodu. Mówimy raczej o nowych zakładach produkcyjnych, które mają dywersyfikować produkcję i zabezpieczyć przed zakłóceniem ciągłości dostaw.

Polska jako miejsce lokowania takich inwestycji wypada dobrze, niemniej jednak nie jesteśmy jedyni i konkurencja jest silna. Poza tymi głównymi rynkami, jak Niemcy, Francja, Wielka Brytania, w ostatnich latach wyróżnia się Portugalia i mimo wszystko cały czas widać ruchy w Turcji.

W 2022 r. wielkim wydarzeniem w Polsce był wzrost czynszów po latach stabilizacji. Co dalej?

Agresja Rosji na Ukrainę zdestabilizowała rynek budowlany, za kosztami budowy mocno – o nawet 20–30 proc. – wzrosły czynsze, oczywiście to nie jest jedyny powód. Te wzrosty też przyczyniły się do wyhamowania popytu, część firm czeka na korektę czynszów, której my nie zakładamy. W I kwartale wzrost stawek był już w miarę stabilny i jednocyfrowy. Na tle innych krajów Polska jest wciąż atrakcyjna pod kątem czynszów.

Lata 2020–2022 to wzrost rynku magazynowego w Polsce, jeśli chodzi o aktywność najemców, deweloperów i inwestorów z rynku nieruchomości. Tymczasem I kwartał 2023 r. przyniósł wyhamowanie, i jest to tendencja ogólnoeuropejska. Co się stało?

Spadki były już widoczne pod koniec 2022 r., na co miało wpływ bardzo wiele czynników zewnętrznych i wewnętrznych. Skłonność najemców, inwestorów i deweloperów do ryzyka była dużo mniejsza, wielu graczy po prostu czeka i sprawdza, co się dzieje.

Pozostało 85% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Analizy Rzeczpospolitej
Deweloperzy w poszukiwaniu źródeł finansowania
Rynek nieruchomości
Magazyny są wciąż potrzebne
Nieruchomości
Inwestorzy chcą być w Polsce. Liderem: biura
Nieruchomości
W halach nie gorąco, ale ciągle ciepło
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Nieruchomości
Czas na stabilizację, potencjał wzrostu jeszcze znaczny
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży