Deweloperzy w poszukiwaniu źródeł finansowania

Niskie stopy procentowe pozwalały deweloperom przez lata pozyskiwać relatywnie tanie finansowanie na budowę nieruchomości logistyczno-przemysłowych. W ostatnim czasie sektor, jak wszystkie inne, mierzy się z kumulacją wyzwań będących efektem pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę: wysoką inflacją, wzrostem kosztów materiałów i wykonawstwa, a także wzrostem kosztów obsługi finansowania. Niepewne czasy ponadto oznaczają utrudniony dostęp do pieniędzy: banki się usztywniają, a fundusze szukają mniej ryzykownych branż.

W tym pełnym wyzwań otoczeniu deweloperzy szukają różnych możliwości organizowania pieniędzy. Dla części graczy to wręcz okazja do wzmocnienia pozycji rynkowej.

„Państwowy” wkład w strategiczne projekty

Panattoni Europe, największy inwestor w Polsce, pozyskał kilka dni temu łącznie 64 mln euro (blisko 290 mln zł) kredytów od Banku Gospodarstwa Krajowego na konkretne projekty – w Grudziądzu i Radzyminie. Można się domyślać, że istotnym powodem, dla którego finansowanie wyłożył BGK, jest fakt, że w Radzyminie deweloper zbuduje kompleks Poczty Polskiej o powierzchni ponad 43 tys. mkw. To element projektu strategicznego państwowego przedsiębiorstwa – Architektura Sieci Logistycznej. Kompleks będzie wyposażony w nowoczesne sortery przeznaczone do automatycznego opracowywania przesyłek, co pozwoli na usprawnienie i optymalizację procesów. Inwestycja ma zostać oddana do użytkowania pod koniec tego roku.

W samym kwietniu firma została wręcz zasypana pieniędzmi z banków kontrolowanych przez państwo. Od Banku Pekao pozyskała najpierw 57 mln euro (niemal 260 mln zł) na realizację jednego z największych kompleksów przemysłowych w okolicach Warszawy, a następnie 48 mln euro (blisko 220 mln zł) na budowę liczącego 84 tys. mkw. parku przemysłowego pod Lublinem. To największy tego typu obiekt we wschodniej Polsce – docelowo ma być kompleksową platformą biznesową przyspieszającą rozwój całego regionu.

– Udzielając finansowania na realizację nieruchomości logistycznych, oceniamy ich potencjał i patrzymy w przyszłość. Mamy ambicję, aby wspierane przez nas projekty stanowiły o sile regionu i rynku nie tylko w momencie otwarcia, ale też za 10 czy 20 lat. Dokładnie taką wizję przedstawia nam Panattoni swoją lubelską realizacją, która już w tej chwili stała się platformą biznesową przyciągającą do regionu wiodące firmy krajowe i zagraniczne – skomentował Dieter Lobnig, dyrektor zarządzający w Banku Pekao odpowiedzialny za rynek nieruchomości komercyjnych.

Do tego 30 mln euro (135 mln zł) wyłożył Alior Bank (z Grupy Pekao) na inwestycję pod Lublinem, a 67 mln euro zapewnił PKO BP na budowę ponad 80 tys. mkw. magazynów w Poznaniu dla jednego z gigantów odzieżowych.

Zalety obecności na rynku kapitałowym

MLP Group również stara się o finansowanie projektowe, czyli kredyty przeznaczone na konkretne przedsięwzięcia, ale korzysta też z obecności na giełdzie, by zebrać elastyczne finansowanie. Jest to m.in. potrzebne do powiększania banku ziemi, a ambicje MLP wykraczają poza Polskę.

Deweloper w kwietniu zaciągnął prawie 20 mln euro (90 mln zł) pożyczki w BNP Paribas Bank Polska na projekt MLP Czeladź, a także 63,5 mln euro (285 mln zł) w niemieckim Aareal Banku – choć nie na prowadzoną ekspansję za Odrą, tylko finansowanie projektu MLP Poznań West II. W lutym 19 mln euro (86 mln zł) na MLP Łódź zapewnił Santander Bank Polska.

W ostatnich dniach spółka zakończyła emisję obligacji – choć skierowana była na krajowy rynek, to denominowana w euro. Deweloper pozyskał 29 mln euro (130 mln zł). Z punktu widzenia dewelopera emisja w euro oznacza niższe koszty finansowania – o ile sześciomiesięczny EURIBOR wynosi 3,73 proc., o tyle WIBOR 6,95 proc.

Pod koniec ub.r. deweloper przeprowadził prywatną emisję akcji, pozyskując od inwestorów 180 mln zł – czyli dużo, biorąc pod uwagę ówczesne otoczenie rynkowe.

Z komentarzy przedstawicieli banków do informacji o kredytach wynika, że na decyzje o uruchomieniu finansowania wpływ ma czynnik, którego znaczenie będzie w najbliższym czasie rosło. Chodzi o spełnianie przez deweloperów i poszczególne projekty zasad zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej oraz kryteriów ESG (kwestie środowiskowe, społeczne i ład korporacyjny).

Dobry moment na ekspansję

Czas utrudnionego finansowania chce wykorzystać do ekspansji m.in. w Polsce CTP Invest. Deweloper i właściciel parków przemysłowo-logistycznych w Europie przeznaczy po 300 mln euro na ekspansję na relatywnie nowych dla siebie rynkach, jakimi są Polska i Niemcy. Strategia grupy zakłada podwojenie europejskiego portfela do 20 mln mkw. powierzchni najmu do 2030 r.

Według menedżerów CTP pożyczki bankowe są w tej chwili atrakcyjniejsze niż kapitał z emisji obligacji. Dlatego wspomniana ekspansja będzie finansowana m.in. z pięcioletniej linii kredytowej o wartości 280 mln euro, jaką udostępniło konsorcjum międzynarodowych instytucji. Ponadto w pierwszych miesiącach tego roku deweloper pozyskał jeszcze 95 mln euro od banku w Czechach i 133 mln euro od banku w Niemczech.

Rynek inwestycyjny

Polska jest największym rynkiem naszego regionu Europy, ale jak pokazują dane BNP Paribas Real Estate, jeszcze daleko nam do zachodu.

W 2022 r. najwięcej pieniędzy inwestorzy ulokowali w nieruchomościach logistyczno-przemysłowych w Wielkiej Brytanii, choć 14,4 mld euro to o 32 proc. mniej niż rok wcześniej. Jeszcze mocniej skurczyła się wartość inwestycji w Norwegii (50 proc.), Hiszpanii (40 proc.) czy Polsce (39 proc.). Ze średnich rynków znaczny (28 proc.) wzrost zanotowały jedynie Włochy.

Wartość inwestycji w całej Europie wyniosła 55,6 mld euro, o 19 proc. mniej rok do roku. ∑