Deweloperzy w poszukiwaniu źródeł finansowania

Kredyty z banków komercyjnych i państwowych, akcje, obligacje – era drogiego pieniądza wymaga elastyczności.

Publikacja: 25.05.2023 09:00

Deweloperzy w poszukiwaniu źródeł finansowania

Foto: Adobe Stock

Niskie stopy procentowe pozwalały deweloperom przez lata pozyskiwać relatywnie tanie finansowanie na budowę nieruchomości logistyczno-przemysłowych. W ostatnim czasie sektor, jak wszystkie inne, mierzy się z kumulacją wyzwań będących efektem pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę: wysoką inflacją, wzrostem kosztów materiałów i wykonawstwa, a także wzrostem kosztów obsługi finansowania. Niepewne czasy ponadto oznaczają utrudniony dostęp do pieniędzy: banki się usztywniają, a fundusze szukają mniej ryzykownych branż.

W tym pełnym wyzwań otoczeniu deweloperzy szukają różnych możliwości organizowania pieniędzy. Dla części graczy to wręcz okazja do wzmocnienia pozycji rynkowej.

„Państwowy” wkład w strategiczne projekty

Panattoni Europe, największy inwestor w Polsce, pozyskał kilka dni temu łącznie 64 mln euro (blisko 290 mln zł) kredytów od Banku Gospodarstwa Krajowego na konkretne projekty – w Grudziądzu i Radzyminie. Można się domyślać, że istotnym powodem, dla którego finansowanie wyłożył BGK, jest fakt, że w Radzyminie deweloper zbuduje kompleks Poczty Polskiej o powierzchni ponad 43 tys. mkw. To element projektu strategicznego państwowego przedsiębiorstwa – Architektura Sieci Logistycznej. Kompleks będzie wyposażony w nowoczesne sortery przeznaczone do automatycznego opracowywania przesyłek, co pozwoli na usprawnienie i optymalizację procesów. Inwestycja ma zostać oddana do użytkowania pod koniec tego roku.

W samym kwietniu firma została wręcz zasypana pieniędzmi z banków kontrolowanych przez państwo. Od Banku Pekao pozyskała najpierw 57 mln euro (niemal 260 mln zł) na realizację jednego z największych kompleksów przemysłowych w okolicach Warszawy, a następnie 48 mln euro (blisko 220 mln zł) na budowę liczącego 84 tys. mkw. parku przemysłowego pod Lublinem. To największy tego typu obiekt we wschodniej Polsce – docelowo ma być kompleksową platformą biznesową przyspieszającą rozwój całego regionu.

– Udzielając finansowania na realizację nieruchomości logistycznych, oceniamy ich potencjał i patrzymy w przyszłość. Mamy ambicję, aby wspierane przez nas projekty stanowiły o sile regionu i rynku nie tylko w momencie otwarcia, ale też za 10 czy 20 lat. Dokładnie taką wizję przedstawia nam Panattoni swoją lubelską realizacją, która już w tej chwili stała się platformą biznesową przyciągającą do regionu wiodące firmy krajowe i zagraniczne – skomentował Dieter Lobnig, dyrektor zarządzający w Banku Pekao odpowiedzialny za rynek nieruchomości komercyjnych.

Do tego 30 mln euro (135 mln zł) wyłożył Alior Bank (z Grupy Pekao) na inwestycję pod Lublinem, a 67 mln euro zapewnił PKO BP na budowę ponad 80 tys. mkw. magazynów w Poznaniu dla jednego z gigantów odzieżowych.

Zalety obecności na rynku kapitałowym

MLP Group również stara się o finansowanie projektowe, czyli kredyty przeznaczone na konkretne przedsięwzięcia, ale korzysta też z obecności na giełdzie, by zebrać elastyczne finansowanie. Jest to m.in. potrzebne do powiększania banku ziemi, a ambicje MLP wykraczają poza Polskę.

Deweloper w kwietniu zaciągnął prawie 20 mln euro (90 mln zł) pożyczki w BNP Paribas Bank Polska na projekt MLP Czeladź, a także 63,5 mln euro (285 mln zł) w niemieckim Aareal Banku – choć nie na prowadzoną ekspansję za Odrą, tylko finansowanie projektu MLP Poznań West II. W lutym 19 mln euro (86 mln zł) na MLP Łódź zapewnił Santander Bank Polska.

W ostatnich dniach spółka zakończyła emisję obligacji – choć skierowana była na krajowy rynek, to denominowana w euro. Deweloper pozyskał 29 mln euro (130 mln zł). Z punktu widzenia dewelopera emisja w euro oznacza niższe koszty finansowania – o ile sześciomiesięczny EURIBOR wynosi 3,73 proc., o tyle WIBOR 6,95 proc.

Pod koniec ub.r. deweloper przeprowadził prywatną emisję akcji, pozyskując od inwestorów 180 mln zł – czyli dużo, biorąc pod uwagę ówczesne otoczenie rynkowe.

Z komentarzy przedstawicieli banków do informacji o kredytach wynika, że na decyzje o uruchomieniu finansowania wpływ ma czynnik, którego znaczenie będzie w najbliższym czasie rosło. Chodzi o spełnianie przez deweloperów i poszczególne projekty zasad zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej oraz kryteriów ESG (kwestie środowiskowe, społeczne i ład korporacyjny).

Dobry moment na ekspansję

Czas utrudnionego finansowania chce wykorzystać do ekspansji m.in. w Polsce CTP Invest. Deweloper i właściciel parków przemysłowo-logistycznych w Europie przeznaczy po 300 mln euro na ekspansję na relatywnie nowych dla siebie rynkach, jakimi są Polska i Niemcy. Strategia grupy zakłada podwojenie europejskiego portfela do 20 mln mkw. powierzchni najmu do 2030 r.

Według menedżerów CTP pożyczki bankowe są w tej chwili atrakcyjniejsze niż kapitał z emisji obligacji. Dlatego wspomniana ekspansja będzie finansowana m.in. z pięcioletniej linii kredytowej o wartości 280 mln euro, jaką udostępniło konsorcjum międzynarodowych instytucji. Ponadto w pierwszych miesiącach tego roku deweloper pozyskał jeszcze 95 mln euro od banku w Czechach i 133 mln euro od banku w Niemczech.

Rynek inwestycyjny

Polska jest największym rynkiem naszego regionu Europy, ale jak pokazują dane BNP Paribas Real Estate, jeszcze daleko nam do zachodu.

W 2022 r. najwięcej pieniędzy inwestorzy ulokowali w nieruchomościach logistyczno-przemysłowych w Wielkiej Brytanii, choć 14,4 mld euro to o 32 proc. mniej niż rok wcześniej. Jeszcze mocniej skurczyła się wartość inwestycji w Norwegii (50 proc.), Hiszpanii (40 proc.) czy Polsce (39 proc.). Ze średnich rynków znaczny (28 proc.) wzrost zanotowały jedynie Włochy.

Wartość inwestycji w całej Europie wyniosła 55,6 mld euro, o 19 proc. mniej rok do roku. ∑

Niskie stopy procentowe pozwalały deweloperom przez lata pozyskiwać relatywnie tanie finansowanie na budowę nieruchomości logistyczno-przemysłowych. W ostatnim czasie sektor, jak wszystkie inne, mierzy się z kumulacją wyzwań będących efektem pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę: wysoką inflacją, wzrostem kosztów materiałów i wykonawstwa, a także wzrostem kosztów obsługi finansowania. Niepewne czasy ponadto oznaczają utrudniony dostęp do pieniędzy: banki się usztywniają, a fundusze szukają mniej ryzykownych branż.

Pozostało 92% artykułu
Analizy Rzeczpospolitej
Chińskie platformy zakupowe mocną konkurencją
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Analizy Rzeczpospolitej
Polacy wydają ostrożnie, ale wraca optymizm
Analizy Rzeczpospolitej
Dojrzałość rynku handlu internetowego nie uwalnia go jeszcze od długów
Analizy Rzeczpospolitej
Klienci chcą sami odbierać paczki, maszyny szybko podbijają rynek
Materiał partnera
Zróżnicowane płatności wspierają e-handel
Analizy Rzeczpospolitej
Trudniej organizować dziś promocje