Inwestorzy chcą być w Polsce. Liderem: biura

Raport „The Polish Real Estate Guide 2023” firmy EY „Nieruchomości” publikują pierwsze. Z analiz wynika, że mimo spowolnienia gospodarczego rynek nieruchomości w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem. Inwestorzy w 2022 r. zawarli 122 transakcje o wartości 5,8 mld euro. To niewiele mniej niż rok wcześniej, kiedy to zainwestowano u nas 5,9 mld euro. Dla porównania w 2019 r. było to 7,8 mld euro, a w 2017 r. – niespełna 5 mld zł.

Autorzy raportu EY podają, że w 2022 r. jedna trzecia inwestorów pochodziła z USA. Za 22 proc. inwestycji odpowiadali inwestorzy z Europy Zachodniej. Niesłabnącą popularnością cieszyła się Warszawa. Na znaczeniu wciąż zyskują regiony. Zdaniem analityków ten rok powinien przynieść uspokojenie nastrojów, ale przekroczenie poziomu inwestycji z lat 2021–2022 może być wyzwaniem.

Marże i okazje

Po dwóch latach przerwy na pozycję lidera wrócił sektor biur. – W 2022 r. odpowiadał za 37 proc. inwestycji, to wzrost o 8 pkt proc. w porównaniu z 2021 r. – wskazują eksperci EY. – Wcześniejszy lider – magazyny – odnotował zauważalny spadek, choć wciąż ma dobre wyniki: udział w rocznych inwestycjach to 34 proc. (w 2021 r. – aż 54 proc.).

EY zwraca uwagę na rosnącą pozycję mniejszych rynków regionalnych, jak Szczecin czy okolice Zielonej Góry. – Transakcje w „drugorzędnych” ośrodkach przemysłowych stanowiły prawie 50 proc. wszystkich inwestycji przemysłowych – wskazują. Co czwarta transakcja przypadła na sektor handlowy, co oznacza odbicie w porównaniu z 2021 r. (14 proc.). – Na rynku inwestycji nadal dominują parki handlowe i mniejsze centra typu convenience, ale zarejestrowano też transakcje w sektorze dużych centrów handlowych. Największą transakcją handlową na polskim rynku (ale i w Europie Środkowo-Wschodniej) była sprzedaż Forum Gdańsk za 250 mln euro – podaje EY.

– Polski rynek nieruchomości szybko odbił się po pandemii, co pokazuje jego niesłabnącą atrakcyjność dla inwestorów zagranicznych. Pojawili się nowi gracze z Europy Środkowej i Wschodniej – komentuje Anna Kicińska, partnerka EY, liderka Grupy Rynku Nieruchomości. – Inwestorzy analizują wiele projektów, negocjacje często się jednak przedłużają, co może skutkować zmniejszeniem widocznych dla rynku poziomów transakcji.

Anna Kicińska zauważa też, że rosnące koszty budowy i finansowania wywierają presję na marże deweloperów. – Nie chcą schodzić z ceny przy sprzedaży aktywów – mówi. – Tymczasem w czasach zwiększonej niepewności inwestorzy na rynku wtórnym szukają okazji, wywierając presję na obniżkę cen.

Odbicia na rynku ekspertka EY spodziewa się w połowie roku – pod warunkiem stabilizacji sytuacji makroekonomicznej i geopolitycznej.

Autorzy raportu mówią też o kosztach ponoszonych przez najemców biur i lokali handlowych. – Wyższa inflacja powoduje wysoką indeksację czynszów, a rosnące koszty energii mają wpływ na opłaty eksploatacyjne. Najemcy szukają sposobów na oszczędności. Niektórzy decydują się na zmniejszenie powierzchni przy okazji relokacji lub podnajem w ramach umowy – mówią.

Zielone rozwiązania

Anna Palczewska, menedżer w zespole prawnym Grupy Rynku Nieruchomości, zaznacza, że mówiąc o biurach, trzeba pamiętać o hybrydowym modelu pracy. Zyskują elastyczne warunki najmu. – Wysoka inflacja przyczyniła się też do zmiany zachowań zakupowych Polaków. Częściej niż w dużych hipermarketach i galeriach robimy zakupy w dyskontach i outletach – zauważa Anna Palczewska.

Z wysoką inflacją i konsekwencjami cyklu podwyżek stóp procentowych mierzy się rynek mieszkań. Klienci, którzy tracą zdolność kredytową, kierują się na rynek najmu. – W efekcie sektor prywatnego wynajmu przyciągnął w ub.r. 4 proc. inwestycji – wskazuje EY.

Eksperci podkreślają, że we wszystkich sektorach nieruchomości istotną rolę odgrywają rozwiązania uwzględniające aspekt ESG (Environmental, Social and Corporate Governance), czyli ochronę środowiska, odpowiedzialność społeczną i ład korporacyjny. Można oczekiwać, że właściciele nieruchomości (biorąc pod uwagę rosnące ceny energii) będą bardziej skłonni do inwestowania w zielone technologie. – Nieruchomości spełniające wymogi ESG przyciągają większą grupę potencjalnych najemców, zwiększając popyt i ograniczając liczbę pustostanów – mówi Łukasz Jarzynka, partner EY Polska, lider zespołu audytu Grupy Rynku Nieruchomości. – To sprawia, że na horyzoncie pojawia się coraz więcej potencjalnych inwestorów skłonnych do zapłacenia wyższej ceny za zielone aktywa. To bez wątpienia zasługa większej efektywności energetycznej i długowieczności ekologicznych obiektów. Zielone budynki są bardziej odporne na wahania kosztów energii i mediów, co ma kluczowe znaczenie w dobie obecnego globalnego kryzysu energetycznego.

Bartłomiej Krzyżak, dyrektor w Avison Young, podziela opinie, że mimo spowolnienia Polska jest i będzie atrakcyjnym rynkiem do inwestowania w nieruchomości komercyjne.

– Oferuje atrakcyjniejsze niż Europa Zachodnia stopy zwrotu. Najgorętsze produkty inwestycyjne (bo uchodzące za najbezpieczniejsze) to parki handlowe i PRS (najem instytucjonalny). Oba te sektory koncentrują się na podstawowych potrzebach człowieka. Ludzie muszą mieć co jeść i gdzie mieszkać nawet w czasie trudnej sytuacji gospodarczej – wyjaśnia. – W ub.r. oba rynki osiągnęły swoje rekordy: parki handlowe pod względem udziału (prawie 65 proc.) w liczbie transakcji w sektorze, PRS – pod względem wartości transakcji (150 mln euro). Choć część projektów deweloperskich w obu tych sektorach została czasowo zawieszona, spodziewamy się rozwoju tych rynków. Pojawią się nowi gracze – przewiduje.