Deweloper poczeka na pieniądze

Projekt ustawy „Pierwsze mieszkanie”, którego jednym z filarów są tanie kredyty „na 2 proc.”, rząd przyjął 14 marca. Pod obrady Sejmu ustawa ma trafić w kwietniu. Program ma wejść w życiu w lipcu.

O kredyt z dopłatą będą się mogli starać kupujący swoją pierwszą nieruchomość – na rynku pierwotnym albo wtórnym. Maksymalna kwota kredytu dla singli to 500 tys. zł, dla rodzin 600 tys. zł. Limitu cen mkw. mieszkania nie ma, jest limit wieku. Kredytobiorca nie może mieć więcej niż 45 lat. Jeśli o preferencyjne finansowanie ubiega się małżeństwo, kryterium wieku musi spełniać jedna osoba. Państwo ma dopłacać do kredytów przez dziesięć lat.

Czytaj więcej

Opinie Ekonomiczne

Aneta Gawrońska: Kto obieca więcej mieszkań

Potrzebna jest ponadpartyjna, spójna i realistyczna polityka mieszkaniowa, a nie wydumane obietnice składane od wyborów do wyborów.

Zwiększanie popytu

Rynek czeka na tanie kredyty. Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, zauważa, że zapowiedź programu wzbudziła emocje wśród klientów. – Także deweloperzy mają nadzieję, że zwiększona akcja tanich kredytów ożywi rynek. Zachęcają do podpisywania umów rezerwacyjnych z wydłużonym terminem podpisania umów deweloperskich – mówi.

Deweloperzy przyznają: ruch w biurach sprzedaży jest większy. – Klienci, którzy spełniają kryteria programu, są bardziej aktywni – mówi Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal. – Mają świadomość, że wstrzymanie budów przez deweloperów oznacza ograniczenie oferty, co przekłada się na wzrost liczby rezerwacji mieszkań. Wiąże się to także z naszym programem „Czas na mieszkanie”. Dajemy klientowi gwarancję ceny i czas na załatwienie formalności kredytowych do września.

Jeśli klient nie dostanie kredytu do 28 września, Atal rozwiąże z nim umowę bez konsekwencji.

O dużym zainteresowaniu rządowym programem mówi Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia. Firma proponuje klientom zawarcie umowy deweloperskiej z wpłatą 20 proc. ceny. – Na formalności klienci mają czas do 30 września – mówi dyrektor Kaleta. Oferta dotyczy części inwestycji firmy.

Ożywienie zauważa też Renata Braszkiewicz-Walczak, kierownik ds. sprzedaży w spółce Archicom. – Pojawiła się grupa osób, które chcą skorzystać z dofinansowania. Większość ma też wkład własny – mówi. Archicom proponuje system 10/90. 10 proc. ceny klient płaci przy podpisaniu umowy, resztę – gdy dostanie preferencyjny kredyt. – Jeśli program nie zostałby uruchomiony, klient dostanie zwrot wpłat, z wyłączeniem kosztów notarialnych i tych związanych z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym – wyjaśnia Renata Braszkiewicz-Walczak.

Także Grupa Robyg, jak zapewnia prezes Eyal Keltsh, „dopasowuje się do potrzeb klientów, także w kwestii rezerwacji mieszkań”. Jego zdaniem sytuacja na rynku kredytów hipotecznych poprawia się od początku roku, co potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej (BIK). Prezes zakłada, że trend się utrzyma. – Rządowe programy będą dużym wsparciem dla Polaków, ułatwią inwestycję we własne lokum – ocenia. Dodaje, że sytuację kredytobiorców poprawiło złagodzenie rekomendacji KNF: banki oceniające zdolność kredytową klienta do bieżącej stopy procentowej mogą już doliczać nie 5, a 2,5 pkt proc.

Wzrost liczby rezerwacji mieszkań odnotował Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – Na siedmiu głównych rynkach wychwyciliśmy 4,7 tys. nowych rezerwacji. Tak wielu mieszkań klienci nie rezerwowali od dwóch lat – podkreśla. – Z jednej strony to sygnał ożywienia rynku. Z drugiej – są to rezerwacje związane z nadchodzącym coraz większymi krokami preferencyjnym kredytem. Zdaniem eksperta Otodomu kupujący chcą już dziś zarezerwować dobre mieszkanie, obawiając się, że w lipcu lokali w ofercie będzie mniej. – A i dla deweloperów jest to korzystne – twierdzi Krasoń. - Rezerwacje mieszkań były na rynku od zawsze, a teraz pojawił się nowy powód stosowania takiej formuły.

Z danych Cenatorium wynika, że pod koniec ub.r. rezerwacjami było objętych ok. 7 proc. nowych mieszkań. – Od lipca obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która wprowadziła regulacje dotyczące umów rezerwacyjnych – przypomina Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. – Deweloper nie może już ustalać opłaty rezerwacyjnej według własnego uznania. Ustawa określa też, w jakich sytuacjach opłata ta ma być nabywcy zwracana.

Według Wełnowskiej deweloperzy niechętnie podchodzą do „długich” rezerwacji, głównie ze względu na rosnące i trudne do przewidzenia w dłuższym czasie koszty, które skłaniają do podnoszenia cen w nowych inwestycjach. „Dłuższe” rezerwacje zdaniem ekspertki mogłyby dotyczyć lokali, które się gorzej sprzedają. - Mogą to być mieszkania „zimne”, mieszkania o gorszym rozkładzie - ocenia.

Małgorzata Wełnowska nie ma wątpliwości, że nowy program zwiększy zainteresowanie mieszkaniami. Zwraca jednak uwagę, że nie podano limitu wniosków, które mogą być przyjęte w danym roku. – Wcześniejsze programy mieszkaniowe miały takie ograniczenia – zauważa analityczka.

Dodaje, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” czerpie z wcześniejszego programu „Rodzina na swoim”, który zakładał dopłatę 50 proc. odsetek, co ułatwiało spłatę. – Minusem programu są jego ograniczenia, czyli maksymalna kwota dotowanego kredytu 500 tys. zł dla samotnych i 600 tys. zł dla rodzin. Oznacza to, że przy 20-proc. wkładzie własnym wartość kupowanej nieruchomości nie może przekroczyć 625 tys. zł (dla jednoosobowego gospodarstwa) i 750 tys. zł (dla rodzin) – wskazuje Małgorzata Wełnowska. – Biorąc pod uwagę ceny ofertowe, w mniejszych miastach kryterium ceny całkowitej spełnia większość mieszkań wystawionych na sprzedaż. Gorzej jest w największych miastach wojewódzkich, np. w Krakowie czy Wrocławiu: ok. 50 proc. ofert lokali z rynku pierwotnego jest w przedziale do 625 tys. zł i ok. 60 proc. – do 750 tys. zł. Na rynku wtórnym udział tak wycenianych lokali jest większy o kilka pkt proc. – dodaje. W Warszawie jest to odpowiednio 38 i 50 proc.

Czy napędzany tanimi kredytami popyt na mieszkania skłoni deweloperów do odmrażania inwestycji? Na razie, jak mówi Marcin Krasoń, tego nie widać. – W styczniu i lutym na siedem głównych rynków trafiło zaledwie 4,6 tys. lokali, o ponad połowę mniej niż rok wcześniej – zaznacza ekspert. – Marzec jak na razie też nie wygląda dobrze – ocenia.

– Wbrew temu, czego oczekuje rynek, podaż nowych mieszkań kurczy się gwałtownie i nie uda się jej szybko odbudować, nawet jeśli w połowie roku zostanie uruchomiony program „Pierwsze mieszkanie” – zaznacza Małgorzata Wełnowska. – Odbudowa zdolności prowadzenia przez dewelopera większej liczby inwestycji w tym samym czasie zajmie co najmniej 12 miesięcy, potrwa do połowy 2024 r. – przewiduje.

Kto skorzysta

Radosław Wąsak, dyrektor zarządzający iWealth Nieruchomości, dopowiada, że z deweloperskiej produkcji ponad 166 tys. mieszkań rocznie spadniemy w tym roku do 60–70 tys. lokali, przy deficycie mieszkań szacowanym na ok. 2 mln. – Wielu deweloperów zamraża inwestycje. Podaż względnie równoważy popyt, który wzrośnie wraz z poprawą koniunktury. W sytuacji obniżonej podaży będzie to czynnik przemawiający za istotnym wzrostem cen mieszkań – ocenia dyrektor. Na razie, jak dodaje, konkurencja – i na rynku pierwotnym, i na wtórnym – jest mniejsza, ceny można negocjować.