Więcej gotowych mieszkań

Nowe lokale sprzedają się wolniej niż jeszcze kilka kwartałów wcześniej. Deweloperzy kuszą promocjami.

Publikacja: 09.03.2023 21:17

Udział ukończonych lokali w ofercie deweloperów rośnie

Udział ukończonych lokali w ofercie deweloperów rośnie

Foto: shutterstock

W ofercie deweloperów w 13 miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice, Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów, Lublin, Białystok) pod koniec IV kwartału było ponad 69,3 tys. mieszkań, z czego gotowych ponad 10,6 tys. – wskazują RedNet i tabelaofert.pl.

W Warszawie spośród 15,5 tys. oferowanych przez deweloperów lokali ukończonych było 2,3 tys., we Wrocławiu odpowiednio: ponad 8,1 tys. (cała oferta) i 1,4 tys. (lokale gotowe), w Trójmieście: ponad 8,3 tys. i 817, w Krakowie: 8,3 i 2 tys., w Poznaniu niemal 5,8 i 913, w Łodzi: ponad 5,7 tys. i 882. Portal RynekPierwotny.pl pełną ofertę mieszkań deweloperskich w całym kraju szacuje zaś na 100–110 tys. lokali, z czego ukończonych jest ok. 15–20 tys. (ok. 15 proc.).

Ryzykowna strategia

Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl, zauważa, że w porównaniu z 2021 r. oferta mieszkań gotowych rośnie. Np. w Warszawie na koniec IV kwartału 2021 r. ukończonych lokali było niemal 1,6 tys. (rok później 2,3 tys.), we Wrocławiu liczba ukończonych lokali wzrosła z 741 do ponad 1,4 tys.

– W 2022 r. mieszkania sprzedawały się znacznie wolniej niż w 2021 r., na co wpływ miał m.in. wybuch wojny w Ukrainie, rosnące stopy procentowe, malejąca zdolność kredytowa nabywców – przypomina Chojnacki. – Dziś klienci chętniej kupują lokale już gotowe. Dla gotówkowiczów zakup nieruchomości jest zabezpieczeniem majątku przed wysoką inflacją. A biorąc pod uwagę duży popyt na wynajem i wysokie czynsze, wiele osób kupuje ukończone lokale, by je jak najszybciej wynajmować.

Także z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że udział ukończonych lokali w ofercie deweloperów rośnie. Ekspert serwisu, Jarosław Jędrzyński, podkreśla, że w okresie koniunkturalnego spowolnienia wyprzedaż oferty trwa dłużej.

Potwierdza to Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

– Mieszkania sprzedają się zdecydowanie wolniej niż jeszcze kilka kwartałów temu. Na przykład w Warszawie w pierwszej połowie 2021 r. całkowita wyprzedaż oferty w tempie z ostatniego półrocza zajęłaby mniej niż pół roku, dziś jest to ponad półtora roku. Deweloperzy muszą się wykazać znacznie większą cierpliwością i pomysłowością w promocji oferty. Sytuacja jest jednak zróżnicowana. Mamy sygnały, że inwestycje realizowane przez doświadczonych deweloperów i dopasowane do bieżącego popytu osiągają zaskakująco dobre wyniki sprzedaży – podkreśla.

Dyrektor Mikulska zaznacza, że czekanie, aż interesujący nas lokal zostanie oddany do użytku, jest ryzykowną strategią. – Zwłaszcza że deweloperzy ograniczają nową podaż. Na korzyść nabywców mieszkań z odległym terminem oddania działa ostatnia nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zwiększa bezpieczeństwo zakupu mieszkania nawet na wczesnym etapie budowy, choć nie wszystkie lokale je podlegają – mówi.

RedNet analizuje ceny mieszkań w budowie i tych już gotowych. I tak np. w Warszawie średnia cena mkw. powstającego lokalu pod 2022 r. to niemal 14,2 tys. zł, a gotowego – ponad 13,6 tys. zł. We Wrocławiu jest to ok. 12,1 tys. i ponad 11,1 tys. zł, w Trójmieście – niespełna 12,4 i 11,6 tys., a w Krakowie: 12,8 i 12,3 tys. zł.

Rynek kupującego

– Jako że lokale gotowe cieszą się dziś większym zainteresowaniem niż mieszkania nieukończone, to akcje promocyjne są prowadzone na większą skalę na osiedlach w trakcie budowy – ocenia Robert Chojnacki. – Najczęstsze promocje to obniżki cen – od 14 do 100 tys. zł, atrakcyjny harmonogram płatności (np. 20/80, 20 proc. ). Dla klientów gotówkowych są specjalne oferty, jak gwarancja ceny czy miejsca postojowe w promocji.

Agnieszka Mikulska zauważa, że wśród mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w ostatnich miesiącach, a więc na najwcześniejszym etapie budowy, jest dużo lokali o podwyższonym standardzie, co wpływa na ich ceny, podobnie jak wpływają na nie wyższe koszty budowy. – Ceny w dużej mierze zależą od lokalizacji i charakteru budynku. W niektórych przypadkach ceny w dwóch sąsiadujących inwestycjach mogą być zbliżone, choć termin ich oddania dzieli kilka kwartałów – mówi. – Ostatnie gotowe mieszkania z wcześniejszych etapów osiedla mogą być nawet droższe niż lokale z szerszej oferty w nowszych budynkach.

Ekspertka CBRE podkreśla, że nadal mamy rynek kupującego. – Nabywcy mogą liczyć na różne zachęty. Nowością jest możliwość wydłużenia czasu na uzyskanie finansowania mieszkania – nawet do jesieni, co jest ukłonem w stronę nabywców czekających na program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – wskazuje. I dodaje, że strategia promocji zależy w dużej mierze od sytuacji dewelopera. – Szeroka akcja promocyjna dotyczy zwłaszcza mieszkań oddawanych do użytku w pierwszej połowie 2023 r. Promocje dotyczą też starszych gotowych mieszkań, ale i tych planowanych do oddania za ponad rok – mówi.

W ocenie Jarosława Jędrzyńskiego zarówno mieszkania w przedsprzedaży, czyli na etapie dziury w ziemi, jak i te gotowe, są podobnie promowane. – Te pierwsze w celu rozruszania sprzedaży i uzyskania wymaganych przez banki poziomów kontraktacji, te drugie w celu jak najszybszego domknięcia inwestycji. Różnice między ceną ofertową a transakcyjną mieszkań wynosiły ostatnio ok. 5 proc. – wskazuje. Różnice mogą być jednak większe, w zależności m.in. od standardu i adresu osiedla, ale też atrakcyjności lokali.

W ofercie deweloperów w 13 miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice, Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów, Lublin, Białystok) pod koniec IV kwartału było ponad 69,3 tys. mieszkań, z czego gotowych ponad 10,6 tys. – wskazują RedNet i tabelaofert.pl.

W Warszawie spośród 15,5 tys. oferowanych przez deweloperów lokali ukończonych było 2,3 tys., we Wrocławiu odpowiednio: ponad 8,1 tys. (cała oferta) i 1,4 tys. (lokale gotowe), w Trójmieście: ponad 8,3 tys. i 817, w Krakowie: 8,3 i 2 tys., w Poznaniu niemal 5,8 i 913, w Łodzi: ponad 5,7 tys. i 882. Portal RynekPierwotny.pl pełną ofertę mieszkań deweloperskich w całym kraju szacuje zaś na 100–110 tys. lokali, z czego ukończonych jest ok. 15–20 tys. (ok. 15 proc.).

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Nowe mieszkania ciągle drogie
Nieruchomości
Mniej budów, mniej transakcji. Wzrost cen mieszkań wyhamował
Nieruchomości
Kiedy już można pójść na swoje
Nieruchomości mieszkaniowe
Ceny mieszkań mogą pójść w górę za dwa, trzy lata
Nieruchomości
Jest trudno, ale mieszkania się sprzedają