Brownfield i perełki rewitalizacji

Deweloperzy wchodzą na poprzemysłowe tereny. Na gruntach brownfield często powstają spektakularne inwestycje.

Publikacja: 02.03.2023 19:52

Fabryka Norblina – rewitalizacji poddano niemal dwuhektarowy teren na warszawskiej Woli

Fabryka Norblina – rewitalizacji poddano niemal dwuhektarowy teren na warszawskiej Woli

Foto: mat. pras.

Pustych działek z nieskomplikowanym stanem prawnym jest coraz mniej. Miejskie grunty, jak zaznaczają analitycy firmy doradczej Newmark Polska, przeznacza się głównie na inwestycje mieszkaniowe, użyteczności publicznej i na inwestycje miastotwórcze.

– Dużo łatwiej jest przekonać lokalne władze oraz mieszkańców do wykorzystania pod budowę magazynów nieużytkowanych terenów poprzemysłowych, które szpecą miasto, a włodarze często nie mają środków albo nie wiedzą, co z nimi zrobić – zauważa Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska. – Jeśli na takim terenie już wcześniej działał przemysł, deweloperowi będzie łatwiej uzyskać pozwolenie na budowę obiektów zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Ceny w górę

Michał Kozdrój, szef działu nieruchomości przemysłowych w firmie doradczej Knight Frank ocenia, że największym atutem inwestycji na poprzemysłowych terenach jest ich lokalizacja. – Takie nieruchomości znajdują się przeważnie w granicach administracyjnych miast i w atrakcyjnych komunikacyjnie punktach – mówi. – Są więc idealne pod magazyny ostatniej mili i SBU (Small Business Units) oraz z oczywistych względów pod biurowce i osiedla.

Jak jednak zauważa Michał Kozdrój, deweloperzy zdecydowanie chętniej sięgają po tereny greenfiled, czyli niezabudowane, na których tworzy się inwestycje „od podstaw”.

– Postindustrialne tereny mogą bowiem wymagać dodatkowych nakładów – np. na remiediację gruntu – zaznacza. – Ziemia, na której działał przemysł, może być zanieczyszczona.

Także Jacek Szkuta, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Axi Immo, ocenia, że deweloperzy czy inwestorzy są bardziej skłonni inwestować w tereny greendfield.

– Od zawsze było to tańsze rozwiązanie. Od pewnego czasu takie działki wymagają jednak więcej przygotowań m.in. przy określeniu struktury właścicielskiej, uzyskaniu zgody na udostępnienie od władz miejskich czy określeniu typu działalności w miejscowym planie zagospodarowania – wyjaśnia Jacek Szkuta. – Ze względu na wysoką inflację część właścicieli wstrzymuje się ze sprzedażą terenów. Inni podnieśli ceny. Jeżeli deweloperzy uznają, że stawka wywoławcza gruntu jest zbyt wysoka, ponad rynkowym pułapem, zdecydują się na nieco droższy i bardziej wymagający teren brownfield. Zaletą będzie m.in. mniej formalności (bo takie nieruchomości mają zazwyczaj jednego właściciela), dostęp do komunikacji miejskiej, drogi dojazdowej czy mediów – wymienia.

Z analiz Axi Immo wynika, że ceny działek w ostatnich latach znacząco wzrosły. Stawki wywoławcze za typowy brownfield w ostatnim roku w oparciu o indeksację wynikającą z inflacji zwiększyły się o ok. 17–20 proc.

Miejsca z duszą

– Tereny brownfield to zazwyczaj świetnie skomunikowane obszary miast, to miejsca wypełnione historią, miejsca z duszą, które idealnie wpisują się w koncepcje nowoczesnej architektury. Mówimy tu o działkach w centralnych obszarach – mówi ekspert Axi Immo. – Poprzemysłowe tereny w pobliżu lub na granicy miast to okazje dla deweloperów magazynowych. Wraz z rozwojem e-commerce i rosnącej presji na maksymalne skrócenie czasu dostaw inwestorzy i deweloperzy poszukują lokalizacji na budowę mniejszych parków magazynowych, np. w formule SBU do obsługi segmentu logistyki ostatniej mili czy lekkiej produkcji. Innym rozwiązaniem może być ulokowanie na terenach po hutach firm wyspecjalizowanych w przewozie towarów i ładunków niebezpiecznych, tzw. ADR, dzięki dostępnej tam infrastrukturze – tłumaczy Jacek Szkuta.

Przyznaje, że jednym z największych wyzwań związanych z rewitalizacją czy przebudową terenów poprzemysłowych jest rozbiórka starych zabudowań, badania geologiczne gruntu i ich remediacja.

Ekspert Axi Immo zauważa jednocześnie, że na wyburzenie obiektów może się nie zgodzić konserwator zabytków. – Można wnioskować o wykreślenie nieruchomości z rejestru zabytków, ale procedura jest długotrwała. Inwestor nie zawsze uzyska pozytywną opinię – zaznacza.

Michał Kozdrój potwierdza: ze względu na ograniczoną dostępność gruntów w miastach, działki z zabudową poprzemysłową stają się niezbędną alternatywą.

– A to wpływa na zmianę sposobu ich użytkowania, a w konsekwencji – ich przeznaczenia w planach miejscowych – mówi ekspert Knight Frank. – Biurowce, magazyny i osiedla mieszkaniowe w dobrych lokalizacjach wygenerują lepsze zwroty dla inwestorów, co sprawia, że działki z takimi adresami są atrakcyjniejsze niż grunty na obrzeżach miast.

Ale, jak dodaje Kozdrój, ryzyko związane z realizacją takich projektów może być niewspółmierne do zakładanych korzyści. – Inwestorzy i deweloperzy muszą się liczyć z wysokimi kosztami remediacji oraz potencjalnych rozbiórek. Te można jednak przewidzieć – zaznacza. – Na etapie czyszczenia terenów mogą być jednak wykryte nieudokumentowane wcześniej substancje, co oznacza wzrost kosztów i wydłuży harmonogram inwestycji.

Jednocześnie ekspert przypomina, że branża budowlana odpowiada za ok. 36 proc. emisji gazów cieplarnianych i 40 proc. zużycia energii – głównie ze względu na wykorzystanie energochłonnych materiałów, jak cegła, beton, stal. – W dobie walki ze zmianami klimatu, wskaźnik środowiskowy stanowi ważną część wdrażanych strategii ESG firm inwestycyjnych – zauważa. – Coraz więcej miast może się pochwalić projektami rewitalizacji, które zachowują charakter miejsca i pielęgnują historię. Na takie inwestycje kładą nacisk także lokalne społeczności.

Eksperci podają przykłady rewitalizacji. – To m.in. Elektrownia Powiśle, Fabryka Norblina, Browary Warszawskie, Fabryka PZO w Warszawie, Stocznia Cesarska i budynek dyrekcji w Gdańsku, Concordia Design na Wyspie Słodowej we Wrocławiu, Nowy Rynek w Poznaniu czy perły polskich rewitalizacji w Łodzi – Monopolis i Fuzja.

– Udane rewitalizacje z sektora magazynów to inwestycja Panattoni na warszawskim Annopolu, projekty firmy Hillwood na stołecznym Targówku oraz w Mysłowicach, a także 7R City Park Katowice I – podaje Jacek Szkuta.

Michał Kozdrój za spektakularne rewitalizacje uznaje Monopolis i Manufakturę w Łodzi, Fabrykę Norblina, Elektrownię Powiśle i halę Koszyki w Warszawie, Nikiszowiec i Strefę Kultury w Katowicach. – To idealne przykłady inwestycji, które dały budynkom drugie życie i pozytywnie wpłynęły na rozwój miast – podkreśla ekspert Knight Frank.

Wskazuje też na inwestycje brownfield deweloperów magazynowych. Takie obiekty ma np. Hillwood w Rudzie Śląskiej. Magazyny brownfield są też planowane w miejscu hali Expo w Sosnowcu.

Nowoczesne lokalizacje

– Tereny brownfield są w kręgu zainteresowania zarówno deweloperów biurowych, jak i magazynowych, choć może je różnić lokalizacja. Trudno sobie wyobrazić miejski krajobraz z obiektem logistycznym w strefach centralnych – mówi Jacek Szkuta.

– W ostatnich latach widzieliśmy raczej silny trend związany z wypieraniem obiektów magazynowych czy magazynowo-produkcyjnych poza centralne obszary miast, a na tych terenach powstawały np. biurowce, obiekty mixed-use lub osiedla mieszkaniowe. Przykładem może być Warszawa. Do ok. 2010 roku na stołecznej Woli znajdowały się postindustrialne tereny. Zastanawiano się także, co zrobić z budynkiem Warszawskiej Wytwórni Wódek Koneser na Pradze-Północ. Dziś w obu przypadkach mamy nowoczesne lokalizacje z biurowcami i obiektami do spędzania wolnego czasu – zauważa ekspert.

Pustych działek z nieskomplikowanym stanem prawnym jest coraz mniej. Miejskie grunty, jak zaznaczają analitycy firmy doradczej Newmark Polska, przeznacza się głównie na inwestycje mieszkaniowe, użyteczności publicznej i na inwestycje miastotwórcze.

– Dużo łatwiej jest przekonać lokalne władze oraz mieszkańców do wykorzystania pod budowę magazynów nieużytkowanych terenów poprzemysłowych, które szpecą miasto, a włodarze często nie mają środków albo nie wiedzą, co z nimi zrobić – zauważa Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska. – Jeśli na takim terenie już wcześniej działał przemysł, deweloperowi będzie łatwiej uzyskać pozwolenie na budowę obiektów zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Biurowce najwyżej klasy są droższe nawet o 45 proc.
Nieruchomości
Stare budynki oddają ziemię
Nieruchomości
Dla kogo polskie magazyny
Nieruchomości
W magazynach temperatura nie spada. W cenie zielone budynki
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości
Koła zębate, fabryczne maszyny