W halach nie gorąco, ale ciągle ciepło

Deweloperzy magazynowi szukają terenów pod kolejne inwestycje. Trafiają się okazje. Koszty wynajmu hal się stabilizują.

Publikacja: 06.04.2023 21:01

Rynek magazynowy napędzają m.in. logistycy, sieci handlowe i klienci produkcyjni

Rynek magazynowy napędzają m.in. logistycy, sieci handlowe i klienci produkcyjni

Foto: AdobeStock

Polski rynek magazynów w 2022 r., mimo zawirowań, trudniejszej sytuacji gospodarczej i geopolitycznej, utrzymał swoją dynamikę po stronie popytu i podaży – mówi Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w firmie doradczej Axi Immo. – Wynajęte 6,69 mln mkw. powierzchni logistycznej i przemysłowej korespondowało z dużą aktywnością deweloperów, którzy w ub.r. dostarczyli rekordowe 4,4 mln mkw. Popyt brutto był nieznacznie mniejszy, bo o 9 proc., niż w rekordowym 2021 r. Więcej, o 20 proc., obniżył się popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje, przy czym w 27,3 proc. klienci zdecydowali się na odnowienie kontraktów. Rynek jak zwykle napędzali logistycy, sieci handlowe i klienci produkcyjni – dodaje.

Łańcuchy dostaw

Damian Kołata, partner, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych i e-commerce w CEE w firmie Cushman & Wakefield, zwraca uwagę na ostatnie dane mówiące o możliwym osłabieniu dynamiki rozwoju rynku. Sygnalizuje je spadek rozpoczętych w drugiej połowie 2022 r. inwestycji deweloperskich.

– Wojna w Ukrainie i związane z nią, nawet teoretyczne, ryzyko, które biorą pod uwagę w swoich analizach fundusze, wysoka inflacja oraz stopy procentowe w połączeniu z kryzysem energetycznym, wywołują na rynku dużą niepewność, osłabienie wydatków konsumpcyjnych i ogólny wzrost kosztów działalności gospodarczej – wyjaśnia. – W takich warunkach dynamika inwestycji, także na bardzo odpornym jak do tej pory rynku magazynowym, nie może utrzymać rekordowego tempa rozwoju w najbliższym czasie – ocenia.

Ekspert C&W zauważa jednocześnie pozytywne sygnały, które mogą zapobiec głębszemu spowolnieniu rynku.

– To m.in. spodziewany spadek presji inflacyjnej i coraz mniejszy pesymizm firm z sektora wytwórczego, co potwierdzają ostatnie dane dotyczące wzrostu wskaźnika PMI – mówi. – Jest to zbieżne z naszymi obserwacjami. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i produkcyjne zgłaszają coraz częściej firmy z sektora przemysłowego, w tym branże motoryzacyjna i AGD. Są wśród nich i krajowe przedsiębiorstwa, i międzynarodowe koncerny, które dążą do większej regionalizacji sieci produkcyjnej i logistycznej na świecie, chcąc ograniczać ryzyko zerwanych łańcuchów dostaw oraz wzrostów kosztów transportu.

Dyrektor Kołata mówi też o segmencie e-commerce, który notuje dwucyfrowe wzrosty.

– Choć faktycznie, już nie tak imponujące jak w czasie pandemii. Prognozy zarówno dla europejskiego, jak i polskiego rynku handlu elektronicznego są jednak bardzo dobre, a Polska od wielu lat pełni rolę międzynarodowego hubu dla Europy Zachodniej, o czym świadczą inwestycje Amazona, Zalando czy Shein, a także liczne najmy operatorów logistycznych, którzy specjalizują się w branży e-commerce, jak chociażby Fiege, DHL Supply Chain czy Rhenus Logistics – wskazuje.

Anna Głowacz zauważa, że w 2022 r. odnotowano pierwszy od dekady wzrost wyjściowych czynszów.

– Średnie stawki ofertowe w większości regionów wzrosły o ok. 20–30 proc. w zależności od lokalizacji, ale podobnie było w całej Europie – zauważa. – Najemcy musieli się też liczyć z podwyżką opłat eksploatacyjnych, które wynikały z podniesienia płacy minimalnej i wzrostu kosztów mediów. W kolejnych kwartałach wyjściowe stawki najmu magazynów powinny się ustabilizować na nowym wyższym poziomie 4,0–4,5 euro za mkw. Najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa miasto z czynszami sięgającymi nawet 7 euro za mkw.

Damian Kołata dopowiada, że stawki najmu w Polsce są jednymi z najniższych w Europie. Za magazynową inwestycją przemawiają także wydatki operacyjne podczas użytkowania powierzchni (np. koszty mediów i pracy).

– Gdy skalkulujemy koszt otwarcia operacji w magazynie o powierzchni 10 tys. mkw., gdzie pracę znajdzie 50 pracowników, a zużycie energii wyniesie 480 MWh rocznie, to będzie on o 34 proc. niższy niż w Czechach i o 62 proc. niższy niż w Niemczech – wskazuje. – Koszty wynajmu ustabilizowały się w I kwartale. Nasze prognozy nie przewidują, aby miały znacząco rosnąć w kolejnych miesiącach. Mają na to wpływ m.in. malejące koszty budowy i stabilne ceny gruntów.

Duże i małe parcele

Deweloperzy magazynowi wciąż kupują ziemię. – Są bardzo aktywni, chcą być gotowi z nowymi inwestycjami magazynowymi, gdy klimat wśród inwestorów i najemców wróci na właściwe tory – tłumaczy Damian Kołata. – Trudno wskazać lokalizacje, gdzie te poszukiwania są najbardziej intensywne. Pozostają nimi największe rynki: Warszawa, Górny Śląsk, Poznań i Wrocław. Wciąż widzimy zainteresowanie w woj. podkarpackim, zachodniopomorskim i lubuskim. Poszukiwane są i większe działki (20 ha), pozwalające na zabudowę o powierzchni powyżej 100 tys. mkw., i mniejsze, nieprzekraczające 10 ha, na których można wybudować nowoczesne centrum magazynowo-produkcyjne nawet do 50 tys. mkw. – informuje.

Anna Głowacz zauważa, że część deweloperów wycofała się z niektórych inwestycji, na co wpływ miały inflacja i wysokie ceny dyktowane przez właścicieli gruntów. – Niektóre działki wróciły na rynek. To okazja dla bardziej oportunistycznych i mniejszych deweloperów – mówi.

Anna Głowacz przewiduje, że w 2023 r. pozostająca z nami wysoka inflacja, trudności w pozyskaniu finansowania mogą spowodować delikatne wyhamowanie w sektorze. – Nie będziemy świadkami tak wysokich wyników jak 6 mln mkw. wynajętej powierzchni, ale stałe branże, na które można liczyć, to operatorzy logistyczni i dystrybucja oraz rozwój produkcji. To na ten rok i kolejne lata przewiduje się największy rozwój takich trendów jak nearshoring czy friendshoring, które istotnie mogą wpłynąć na wzrost liczby inwestycji produkcyjnych nad Wisłą – mówi. – Polska, dzięki wyjątkowej lokalizacji na mapie Europy, a także w wyniku nawiązanych kontaktów w czasie wojny w Ukrainie, w średnio- i długoterminowej perspektywie może się stać sercem europejskiej produkcji, przejmując część kontraktów z Azji. Pomimo rosnących w całej Europie czynszów Polska pozostaje bardzo konkurencyjna względem zachodnich rynków.

Axi Immo podaje, że na koniec 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce to 28,3 mln mkw. Od stycznia do grudnia ubiegłego roku deweloperzy oddali rekordowe 4,4 mln mkw. To o 42 proc. więcej niż rok wcześniej. – Nie było zaskoczenia, jeśli chodzi o rynki, na które dostarczono najwięcej powierzchni. W ramach tzw. wielkiej piątki zrealizowano ponad 3 mln mkw. biur. Liderem zestawienia było województwo dolnośląskie (787 tys. mkw.). Następne- łódzkie: 643,5 tys. mkw., śląskie: 539,6 tys. mkw., wielkopolskie: 539,1 tys. mkw. i mazowieckie: 505 tys. mkw.- wskazują eksperci.

Wśród mniejszych lub wschodzących rynków najwięcej powierzchni dostarczono w woj. zachodniopomorskim: 274,2 tys. mkw., pomorskim: 268,8 tys. mkw., lubuskim: 259,4 tys. mkw. i kujawsko-pomorskim: 220,9 tys. mkw. - Co ciekawe na tzw. ścianie zachodniej obejmującej regiony dolnośląski, wielkopolski, lubuski i zachodniopomorski oddano łącznie 43 proc. całkowitej nowej podaży w 2022 r. – mówi ekspertka Axi Immo.

Na koniec 2022 r. w budowie było 3,4 mln mkw. magazynów (-25 proc., r./r.), z których niemal połowa, bo 46 proc., to projekty spekulacyjne. Deweloperzy najbardziej aktywni byli na Mazowszu (ponad 671 tys.). Na Śląsku powstawało ok. 575 tys. mkw., w lubuskim: 438,5 tys. mkw. Na Dolnym Śląsku, w w woj. łódzkim i w Wielkopolsce powstaje łącznie ponad 1 mln mkw., (348,6 tys. mkw., 374,6 tys. mkw. i 349,8 tys. mkw., odpowiednio) - Ukończenie zaplanowanych obiektów pozwoli  przekroczyć w tym roku granicę 30 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce - przewiduje Axi Immo. 

Polski rynek magazynów w 2022 r., mimo zawirowań, trudniejszej sytuacji gospodarczej i geopolitycznej, utrzymał swoją dynamikę po stronie popytu i podaży – mówi Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w firmie doradczej Axi Immo. – Wynajęte 6,69 mln mkw. powierzchni logistycznej i przemysłowej korespondowało z dużą aktywnością deweloperów, którzy w ub.r. dostarczyli rekordowe 4,4 mln mkw. Popyt brutto był nieznacznie mniejszy, bo o 9 proc., niż w rekordowym 2021 r. Więcej, o 20 proc., obniżył się popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje, przy czym w 27,3 proc. klienci zdecydowali się na odnowienie kontraktów. Rynek jak zwykle napędzali logistycy, sieci handlowe i klienci produkcyjni – dodaje.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Wielka transakcja na rynku magazynów. 100 tysięcy metrów wzięte
Nieruchomości
Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów
Nieruchomości
REIT-y to nuda i przewidywalność, czego nie można powiedzieć o OZE
Nieruchomości
Kredyt „Na start”. Firmy robią swoje
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Na domowe spa musi być pozwolenie
Nieruchomości
Rynek transakcyjny w Polsce na wiosnę obudził się z letargu