Magazyny to klasa aktywów, która uchodzi za impregnowaną na pandemię, podaż w 2022 r. była rekordowa, popyt drugi w historii. Coraz częściej słychać jednak sformułowania „spowolnienie” czy „ostrożność”. Zdaniem uczestników debaty popyt będzie niższy, ale bez dramatu. Istotna będzie zmiana struktury klientów.
Źródła popytu
Co napędza zapotrzebowanie na magazyny i jak trwałe są źródła tego popytu?
Monika Rykowska, szefowa działu badań AXI Immo, powiedziała, że widać zmiany na rynku najmu. Po pierwsze, w 2022 r. nowych umów było o 20 proc. mniej rok do roku, więcej było przedłużeń kontraktów. Ponadto aktywność najemców była najwyższa w I półroczu, podczas gdy tradycyjnie jest to końcówka roku. Dalej na rynku dominuje logistyka (ponad 50 proc. popytu), silne pozostają sieci handlowe. Pojawiają się też pierwsze transakcje związane z nearshoringiem (przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu) i friendshoringiem (przenoszenie do państw „przyjaznych”: członków Unii Europejskiej i NATO). Rola tych trendów będzie rosła – decyzje o przenoszeniu produkcji są bowiem długotrwałe i poprzedzone dogłębnymi analizami.
Joanna Sinkiewicz, szefowa działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, potwierdziła, że zwiększy się udział popytu najemców związanych z produkcją. Dla tych graczy element rynku nieruchomości jest jednym z najmniej istotnych. Kluczowe są dane z rynku pracy, łańcuchów dostaw, o dostawcach i podwykonawcach, koszty transportu itp. – To pozytywna wiadomość, bo tacy najemcy są mniej wrażliwi na zmiany czynszu i łatwiej im zaakceptować podwyżki niż logistykom czy klientom z branży e-commerce – powiedziała Sinkiewicz. Ważnymi źródłami popytu są też najemcy związani z sieciami spożywczymi i dyskontami – czyli przedsiębiorcy oferujący artykuły pierwszej potrzeby, którzy są mniej wrażliwi na spadek konsumpcji.
Jarek Wnuk, który niedawno objął fotel szefa Accolade w Polsce, powiedział, że pozytywnie ocenia perspektywy branży. – Polski rynek magazynowy wystrzelił pięć–sześć lat temu na fali zainteresowania najemców. Magazyny w Polsce obsługują nie tylko miasta czy regiony, ale też zagraniczne rynki: dlatego Accolade zainwestowało w magazyny na ścianie zachodniej. Przewagą Polski jest wciąż tańsza i wykwalifikowana siła robocza. Porównując liczbę mkw. powierzchni magazynowej na mieszkańca, Polska ma jeszcze potencjał wzrostu kilku–kilkunastu milionów mkw. – podkreślił Wnuk.
