Magazyny są wciąż potrzebne

Po latach boomu przychodzi korekta – ale nie katastrofa. Zmienia się struktura najemców.

Publikacja: 06.03.2023 01:00

Mocno rośnie rola produkcji – podkreślili uczestnicy panelu magazynowego

Mocno rośnie rola produkcji – podkreślili uczestnicy panelu magazynowego

Foto: Artur Ettinger

Magazyny to klasa aktywów, która uchodzi za impregnowaną na pandemię, podaż w 2022 r. była rekordowa, popyt drugi w historii. Coraz częściej słychać jednak sformułowania „spowolnienie” czy „ostrożność”. Zdaniem uczestników debaty popyt będzie niższy, ale bez dramatu. Istotna będzie zmiana struktury klientów.

Źródła popytu

Co napędza zapotrzebowanie na magazyny i jak trwałe są źródła tego popytu?

Monika Rykowska, szefowa działu badań AXI Immo, powiedziała, że widać zmiany na rynku najmu. Po pierwsze, w 2022 r. nowych umów było o 20 proc. mniej rok do roku, więcej było przedłużeń kontraktów. Ponadto aktywność najemców była najwyższa w I półroczu, podczas gdy tradycyjnie jest to końcówka roku. Dalej na rynku dominuje logistyka (ponad 50 proc. popytu), silne pozostają sieci handlowe. Pojawiają się też pierwsze transakcje związane z nearshoringiem (przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu) i friendshoringiem (przenoszenie do państw „przyjaznych”: członków Unii Europejskiej i NATO). Rola tych trendów będzie rosła – decyzje o przenoszeniu produkcji są bowiem długotrwałe i poprzedzone dogłębnymi analizami.

Joanna Sinkiewicz, szefowa działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, potwierdziła, że zwiększy się udział popytu najemców związanych z produkcją. Dla tych graczy element rynku nieruchomości jest jednym z najmniej istotnych. Kluczowe są dane z rynku pracy, łańcuchów dostaw, o dostawcach i podwykonawcach, koszty transportu itp. – To pozytywna wiadomość, bo tacy najemcy są mniej wrażliwi na zmiany czynszu i łatwiej im zaakceptować podwyżki niż logistykom czy klientom z branży e-commerce – powiedziała Sinkiewicz. Ważnymi źródłami popytu są też najemcy związani z sieciami spożywczymi i dyskontami – czyli przedsiębiorcy oferujący artykuły pierwszej potrzeby, którzy są mniej wrażliwi na spadek konsumpcji.

Jarek Wnuk, który niedawno objął fotel szefa Accolade w Polsce, powiedział, że pozytywnie ocenia perspektywy branży. – Polski rynek magazynowy wystrzelił pięć–sześć lat temu na fali zainteresowania najemców. Magazyny w Polsce obsługują nie tylko miasta czy regiony, ale też zagraniczne rynki: dlatego Accolade zainwestowało w magazyny na ścianie zachodniej. Przewagą Polski jest wciąż tańsza i wykwalifikowana siła robocza. Porównując liczbę mkw. powierzchni magazynowej na mieszkańca, Polska ma jeszcze potencjał wzrostu kilku–kilkunastu milionów mkw. – podkreślił Wnuk.

O ile Accolade to fundusz o skali europejskiej, o tyle LCube pojawił się na rynku w pandemicznym 2020 r. – i dynamicznie się rozwija. Michał Stachura, członek zarządu, przyznał, że rosyjska agresja na Ukrainę, wzrost czynszów, koszty energii czy prognozy PKB mówiące o spowolnieniu przełożyły się na ogólny spadek zapytań na rynku, to jednak tacy gracze jak LCube mogą dalej rosnąć. Klienci będą się kierować jakością i kalkulacją kosztów eksploatacji.

– Wierzymy, że będzie rosło zapotrzebowanie na magazyny nowoczesne, bardziej energooszczędne, z wyższym poziomem składowania – podkreślił Stachura.

2022 r. przyniósł w Polsce skokowy wzrost czynszów po latach stagnacji – wbrew tendencjom na zachodzie. Zdaniem ekspertów w tym roku będziemy dalej obserwować zwyżki czynszów, ale już nie tak dynamiczne. Szczególnie że najemcom wzrosły pozostałe składowe opłat, czyli koszty mediów i opłata serwisowa – oczywiście te koszty przerzucane są na klientów.

Co z podażą

Jarek Wnuk zwrócił uwagę na ogólny spadek aktywności deweloperskiej – na pewno mniej jest inwestycji spekulacyjnych (rozpoczynanie budowy bez umów przednajmu – red.), bo zmniejszył się popyt, a koszty finansowania wzrosły. Także banki wymagają poziomu przednajmu, by uruchomić kredyty. Inwestorom pomaga stabilizacja kosztów wykonawstwa. – Cały czas inwestujemy w magazyny – skwitował Wnuk.

Michał Stachura przyznał, że w 2022 r. kosztowa kolejka górska przeszkadzała w rozpoczynaniu inwestycji, ale dziś sytuacja się uspokoiła i koszty stały się atrakcyjne – bo generalni wykonawcy ogólnie na rynku budowlanym mają mniej zleceń.

Joanna Sinkiewicz dodała, że stabilizację i pole do negocjacji widać też na rynku gruntów: apetyt deweloperów na budowanie w nowych lokalizacjach wyraźnie spadł i część działek wróciła nawet na rynek.

Michał Stachura potwierdził, że to stwarza okazje: jego firma otrzymuje tyle propozycji nabycia gruntów, jak nigdy wcześniej. Właściciele ziemi wyraźnie weryfikują swoje jeszcze niedawno bardzo wysokie oczekiwania.

Magazyny to klasa aktywów, która uchodzi za impregnowaną na pandemię, podaż w 2022 r. była rekordowa, popyt drugi w historii. Coraz częściej słychać jednak sformułowania „spowolnienie” czy „ostrożność”. Zdaniem uczestników debaty popyt będzie niższy, ale bez dramatu. Istotna będzie zmiana struktury klientów.

Źródła popytu

Pozostało 93% artykułu
Nieruchomości
Polska dalej góruje w regionie
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Brownfield i perełki rewitalizacji
Nieruchomości
W magazynach temperatura nie spada. W cenie zielone budynki
Nieruchomości
Dark stores non gratae, czyli nisza na cenzurowanym
Nieruchomości
Choć koszty wzrosły, Polska wciąż jest konkurencyjnym rynkiem