Właściciele działek bez pieniędzy za stratę wartości ich nieruchomości

Chodzi o przyjętą pod koniec maja przez Sejm nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Senat zajmie się nią na najbliższym posiedzeniu. Nowela w założeniu ma ułatwić samorządom zapanowanie nad chaosem urbanistycznym i zwiększyć ich wpływ na to, gdzie będzie mogła rozwijać się zabudowa. Jednym z wprowadzanych nowych narzędzi są plany ogólne, które gminy mają obligatoryjnie sporządzić do 2026 r. Zastąpią one obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i będą aktem prawa miejscowego. W praktyce oznacza to, że inwestorom trudniej będzie je obejść czy zlekceważyć, tak jak to obecnie często się zdarza w odniesieniu do aktów wewnętrznych gmin.

Zadanie dla TK

„Uważam, że tutaj jest największa wada tej nowelizacji, która w przyszłości może się oprzeć o Trybunał Konstytucyjny. Mianowicie w ustawie dodano zapis, że obniżenie wartości nieruchomości spowodowane wejściem w życie planu ogólnego lub jego zmiany nie będzie powodowało podstaw do roszczeń odszkodowawczych” – zwróciła uwagę na łamach poniedziałkowej „Rzeczpospolitej” dr Joanna Dziedzic-Bukowska.

Czytaj więcej

W sądzie i w urzędzie

Dwa odszkodowania za zmniejszenie wartości działki są zgodne z prawem

Dwutorowy tryb dochodzenia pełnego odszkodowania za szkodę na działce wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jest konstytucyjny – orzekł TK.

Jej obawy podziela prof. Anna Młynarska-Sobaczewska, konstytucjonalistka z Polskiej Akademii Nauk. – Arbitralne pozbawianie kogoś prawa do odszkodowania jest niezgodne z konstytucją, a konkretnie z jej art. 64 ust. 2 – zaznacza. I przypomina, że w myśl ustawy zasadniczej wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest wykonywane na cele publiczne i ze słusznym odszkodowaniem, czyli takim, które będzie rzeczywiście odzwierciedlało wartość utraconego prawa, a w tym przypadku obniżenia wartości prawa własności. – Jest to jeden z fundamentów państwa – podkreśla prof. Anna Młynarska-Sobaczewska.

Szczytne cele

Eksperci w dziedzinie prawa nieruchomości zdają się jednak rozumieć intencje ustawodawcy (projekt opracowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii).

Prof. Maciej Nowak z Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie zauważa, że w naszym kraju ogromną bolączką są roszczenia odszkodowawcze jako ekonomiczne konsekwencje uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W jego ocenie w wielu gminach możliwość ubiegania się przez właścicieli nieruchomości o odszkodowania powodowała, że włodarze wstrzymywali się z prowadzeniem bardziej zdecydowanej polityki przestrzennej. – W literaturze zagranicznej dotyczącej systemów planowania przestrzennego Polska na tym tle była wyróżniania jako państwo nadmiernie promujące perspektywę właścicieli nieruchomości. Z tych względów oceniam proponowane rozwiązanie jako mające przynajmniej częściowo rozwiązać wskazany problem – tłumaczy prof. Maciej Nowak.

Czytaj więcej

W sądzie i w urzędzie

Budowa domu na działce bez MPZP? Warto pospieszyć się z wnioskiem o "wuzetkę"

Jeśli ktoś ma wolny grunt i chce dostać warunki zabudowy, to najlepiej byłoby jak najszybciej, czyli do dnia wejścia w życie ustawy, złożyć wniosek o wszczęcie postępowania – mówi Joanna Dziedzic-Bukowska

Z kolei dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, podkreśla, że takiej konstrukcji przepisów trudno się dziwić. – Obniżenie wartości nieruchomości, które będzie skutkiem uchwalenia planów ogólnych, wygenerowałoby w jednym czasie falę roszczeń odszkodowawczych, z którymi gminy nie byłyby w stanie poradzić sobie finansowo – zaznacza ekspertka.

W oczekiwaniu na plan miejscowy

Prawnicy przypominają przy tym, że plany ogólne nie będą stanowić bezpośredniej podstawy do realizacji inwestycji. – Zgodnie z art. 6 ustawy tylko ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będą kształtować sposób wykonywania prawa własności nieruchomości – mówi Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Innymi słowy drogę do roszczeń otworzy uchwalenie przez gminę planu miejscowego. Jego przyjęcie, w przeciwieństwie do planu ogólnego, nie będzie jednak obowiązkowe.

Etap legislacyjny: prace w Senacie