We wtorek Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie niekorzystne dla współwłaścicieli mieszkania zaadaptowanego na lokal biurowy. Potwierdził, że nadzór budowlany może nakazać przywrócenie jego pierwotnej funkcji, o ile właściciele nie przedstawią stosownych dokumentów.

Firma w mieszkaniu

Spór, którym zajmował się NSA, dotyczył lokalu w budynku wielorodzinnym położonym na warszawskim Żoliborzu. Trójka jego współwłaścicieli wynajęła go razem z dwoma pomieszczeniami w piwnicy na biuro firmie specjalizującej się w zakładaniu monitoringu. Nie spodobało się to właścicielowi innego lokalu w tym budynku, który zawiadomił powiatowy nadzór budowlany. Ten przyszedł z kontrolą. W jej trakcie okazało się, że właściciele nie zgłosili zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Inspektor wydał postanowienie zakazujące korzystania z lokalu i nakazał dostarczenie m.in. zaświadczenia o zgodności zmiany sposobu użytkowania z miejscowym planem obowiązującym na tym terenie oraz ekspertyzy technicznej. Po jakimś czasie nadzór wrócił do lokalu. Biuro działało jak gdyby nigdy nic. Poza tym jego właściciele zlekceważyli obowiązek dostarczenia żądanych przez nadzór dokumentów. Powiatowy inspektor wydał więc decyzję o przywróceniu pierwotnej funkcji lokalowi.

Bez zmiany warunków

Współwłaściciele odwołali się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Tłumaczyli, że nie doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, pracy czy też higieniczno-sanitarnych, o których mówi art. 71 prawa budowlanego. Firma bowiem przyjmuje zlecenia przez internet, a w lokalu pracuje tylko pięć osób przy komputerach. Skoro więc nie doszło do zmiany warunków, to nie musieli załatwiać żadnych formalności budowlanych w postaci zgłoszenia ani dostarczać dokumentów żądnych przez inspektora nadzoru. Ich zdaniem prawo budowlane nie nakłada takiego obowiązku.

Wojewódzki inspektor nadzoru, a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie uwzględnili skargi współwłaścicieli lokalu.

Zdaniem i nadzoru, i WSA samowolnie zmienili oni funkcję lokalu oraz mimo postanowienia o wstrzymaniu użytkowania lokalu wciąż z niego korzystali. W tej sytuacji, zgodnie z art. 71 ust. 4 prawa budowlanego, nadzór miał obowiązek nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Takie warunki stawia bowiem ten przepis.

Ponadto WSA przytoczył przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim czym innym jest lokal użytkowy, a czym innym mieszkalny. Oba te lokale są bowiem inaczej zdefiniowane.

Warto współpracować

Współwłaściciele wnieśli skargę do NSA, a ten ją oddalił. Jego zdaniem nie wystarczy samo przeświadczenie współwłaścicieli lokalu, że nie doszło do zmiany warunków korzystania z lokalu, a tym samym zgłoszenie jest zbędne. Artykuł 71 prawa budowlanego nakłada obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej i to ona powinna przesądzić, czy doszło do zmiany warunków czy nie. Poza tym niewykluczone, że nadzór przyznałby rację współwłaścicielom. Nie dali mu jednak na to szansy. Nie dostarczyli bowiem żadnych żądanych przez nadzór dokumentów.

Sygnatura akt: II OSK 1754/14

Opinia

Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana

Zmiana sposobu użytkowania części budynku, np. lokalu, wymaga zgłoszenia w starostwie. Gdy natomiast inwestor planuje wykonać jeszcze dodatkowo roboty budowlane, np. wybić schody do piwnicy, niezbędne jest już pozwolenie na budowę. Takie są zasady i nie da się ich obejść. Zmiana sposobu użytkowania też nie jest prosta. Chodzi przede wszystkim o ocenę, czy faktycznie doszło do zmiany takich warunków jak sanitarne, przeciwpożarowe etc. W praktyce przysparza to wielu problemów. Za każdym razem musi to być indywidualna ocena, a powinien ją przygotować ekspert, który posiada uprawnienia budowlane bez ograniczeń.