Od 1 sierpnia 2021 r. mieszkańcy bloków Towarzystwa Budownictwa Społecznego toruńskiego osiedla Jar mieli płacić czynsz podniesiony z ok. 14 zł do 18,89 zł za mkw. Najemcy 74 mieszkań złożyli więc do Sądu Rejonowego w Toruniu pozwy przeciwko TBS.
Umiarkowana wysokość czynszu
- Są to mieszkania o czynszu umiarkowanym. Nikt nie mówił, że będą tanie. Tanie są mieszkania socjalne – mówi Beata Żółtowska, prezes Toruńskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
Spośród mieszkańców, którzy złożyli pozew przeciwko toruńskiemu TBS, kilkunastu pobiera dopłaty do czynszu, a cztery osoby dodatki mieszkaniowe.
- Ich czynsz wynosi w efekcie od 250 zł do 600 zł plus opłata za media. Pozostali płacą ok. 1100 zł - podkreśla prezes Żółtowska.
Mieszkańcy pozywający TBS aż do prawomocnego wyroku mają starą stawkę czynszu. Dopóki sprawa trwa, nie można też im wprowadzić kolejnej podwyżki.
TBS nie zarabia
Marcin Zatorski, radca prawny z Wrocławia reprezentujący powodów, mówi, że według jego wyliczeń czynsze dla mieszkańców osiedla Jar powinny być niższe. Co więcej, toruński TBS wykazał ponad 5 mln zł nadwyżki, a nie powinien zarabiać.
- TBS to nie jest komercyjna firma zarządzająca – podkreśla i oczekuje, że szczegółowo finanse toruńskiego TBS, w tym kalkulacje podwyżek, prześwietli biegły sądowy z dziedziny finansów.
Prezes Żółtowska mówi natomiast, że TBS, którym zarządza, jest spółką kapitałową, która musi mieć zysk, a ten przeznacza na działalność statutową.
- Zysk jest głównie przeznaczony na spłatę kapitału. W tej chwili mamy kredytów na ponad 97 mln zł – dodaje prezes i podkreśla, że TBS musi także część przychodów z czynszu przeznaczać na fundusz remontowy. A remonty co roku pochłaniają ok. 2 mln zł.
Warto dodać, każdy TBS i Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM), czyli spółki realizujące budownictwo społeczne powoływane na mocy ustawy z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (dalej: ustawa), muszą tak skalkulować czynsz, aby zawierał tylko trzy składniki: koszty eksploatacji budynku, koszty remontów i spłatę zobowiązań związanych z budową.
Mogło być jeszcze drożej
Czynsz w TBS i SIM różni się od czynszów komercyjnych tym, że ma ustaloną maksymalną kwotę. Nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (dla budynków wzniesionych z wykorzystaniem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, o które wniosek był złożony do 30 września 2009 r.) lub 5% kosztu budowy lokali mieszkalnych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości.
Wojewoda ogłasza co 6 miesięcy wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla poszczególnych powiatów danego województwa, uwzględniając przeciętny koszt budowy, ustalony na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego oraz własnych analiz. Obecnie w Toruniu ten wskaźnik wynosi 6168,03 zł, zatem 4% wartości odtworzeniowej to ok. 20 zł za mkw. Po 37-proc. podwyżce czynsze na osiedlu Jar nie przekraczają maksymalnej.
- Podwyżki czynszu były głównie spowodowane wzrostem rat kredytowych. Na tym osiedlu wynoszą one obecnie ok. 16 zł, a stawka czynszu to 18,89 zł za mkw., zatem przychody z czynszu i tak nie wystarczają na pokrycie wszystkich kosztów utrzymania tych mieszkań – podkreśla prezes Żółtowska.
Spłata kredytów komercyjnych jest uzależniona od wysokości wskaźnika WIBOR 3M, czyli kosztu trzymiesięcznych pożyczek na polskim rynku międzybankowym.
- Wszystkie TBS mają bardzo uprzywilejowane kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego – podkreśla mec. Zatorski.
Hanna Milewska-Wilk, specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, mówi „Rzeczpospolitej”, że TBS muszą odpowiednio wcześnie reagować na podwyżki m.in. WIBORU czy mediów.
- TBS i SIM są skonstruowane jako przedsiębiorstwa not for profit, czyli nie powinny zarabiać, natomiast muszą się same utrzymać – podkreśla. Jak dodaje, wraz z WIBOREM wzrosły im także koszty ogólnego funkcjonowania, jak media, stąd podwyższenie czynszów.
Jeden TBS, różne czynsze
Hanna Milewska-Wilk podkreśla, że czynsze w TBS zaczęły rosnąć wraz z kosztami wykonawstwa nowych budynków. W prawie nie ma ograniczenia częstotliwości podwyżek czynszów w TBS czy ich limitu, ale trzeba je zapowiedzieć na trzy miesiące naprzód.
- W ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa jest tylko opisane, jak konstruować opłaty – zauważa Hanna Milewska-Wilk.
Gdy inflacja była niska, podwyżki w TBS były najczęściej raz w roku. Hanna Milewska-Wilk zna też TBS, w których ostatnie podwyżki czynszów ustalono w 2011 r.
Wysokość czynszu zależy od zmian w prawie. A każdy z budynków tego samego TBS ma być rozliczany oddzielnie.
- Im nowszy jest budynek, tym mieszkańcy bardziej odczują wzrost kosztów, bo odsetki są teraz najbardziej odczuwalne – podkreśla Hanna Milewska-Wilk.
Początek procesu
Toruński TBS musi teraz udowodnić przed sądem, że podwyżka dla mieszkańców osiedla Jar jest zasadna. Adwokat Piotr Janczarek z Kancelarii Prawnej Staśkiewicz & Janczarek mówi „Rz”, że sąd bierze pod uwagę wiele kryteriów, m.in. inwestycje w daną nieruchomość, zwrot wniesionego kapitału czy zysk.
Jeśli TBS przegra, będzie zobowiązany stosować starą stawkę wyłącznie do osób wymienionych w wyroku. Może obniżyć czynsze wszystkim najemcom, ale nie musi. Gdy to mieszkańcy przegrają, będą musieli wyrównać zaległości za czynsz.
Pierwszy proces w sprawie podwyżek czynszu na osiedlu Jar odbył się 14 lutego Kolejna rozprawa zaplanowana jest na kwiecień.
Czytaj więcej
Właściciele lokali pod najem wkrótce dostaną pierwsze rozliczenia czynszów z nowymi, kryzysowymi stawkami za ogrzewanie. Jeżeli nie uwzględnili ich w umowach, czekają ich słone dopłaty albo spory sądowe.
