Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości, która zaczyna obowiązywać od 1 marca, jest kolejną inicjatywą służącą rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych Polaków. Czy będzie to zachęta dla prywatnych inwestorów, aby wziąć na siebie całkowite ryzyko za budowę?
Większa decyzyjność
– Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy w kooperatywie mieszkaniowej można nabyć grunt i wybudować budynek mieszkalny – wielorodzinny i jednorodzinny. Można też nabyć zabudowaną nieruchomość gruntową i przeprowadzić roboty budowlane. Z zastrzeżeniem, że łączna liczba lokali mieszkalnych lub budynków jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, musi być większa niż dwa – wylicza adwokat Jacek Ziembiński z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Szczegółowe regulacje dotyczące samej kooperatywy, jej powstania, funkcjonowania i celów są dosyć elastyczne. Dają sporą swobodę decyzyjną jej członkom w kształtowaniu wzajemnych relacji. Ustawa określa, na jakich zasadach będą współdziałali członkowie zawiązanej kooperatywy i pozyskiwali nieruchomości.
– Możliwość działania w tej formie zgodnie z ustawą, dotyczy wyłącznie osób fizycznych, będących stronami obowiązującej umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Stroną takiej umowy nie mogą być osoby prawne ani jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną – podkreśla Piotr Jarzyński z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy.
Czytaj więcej
Sejm uchwalił ustawę o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.
Grunty gminne
Kooperatywy mieszkaniowe oraz spółdzielnie mieszkaniowe zyskują możliwość nabywania od gmin terenów na inwestycje mieszkaniowe na preferencyjnych zasadach. Przetargi na zbywanie takich nieruchomości będą ogra- niczone, co oznacza, że wystartują w nich jedynie członkowie kooperatyw lub spółdzielni.
– Podejmując uchwałę o zbyciu nieruchomości w trybie ograniczonym, rada gminy będzie mogła wyrazić zgodę między innymi na zaliczenie do ceny tej nieruchomości ceny lokalu mieszkalnego lub budynku, który powstanie w ramach inwestycji i zostanie sprzedany gminie lub należności za najem gminie lokalu mieszkalnego lub budynku, który zostanie przez kooperatywę wybudowany – tłumaczy adwokat Łukasz Dubicki.
Ustawa przewiduje też rozłożenie ceny nieruchomości na raty lub umorzenie niezapłaconej części ceny. Okres spłaty nie będzie mógł być krótszy niż pięć lat i dłuższy niż dwadzieścia lat. Umowa sprzedaży nieruchomości będzie również określała termin zakończenia inwestycji mieszkaniowej, przy czym nie będzie mógł być on późniejszy niż pięć lat od dnia zbycia nieruchomości, z opcją przedłużenia do siedmiu lat. Gmina będzie miała zastrzeżone prawo odkupu nieruchomości, jeśli nie zostanie wykorzystana w inwestycji albo ta nie będzie zakończona w terminie bądź nie spełni wymagań określonych przez radę gminy.
Aby było bezpiecznie
Odpowiedzialność członków kooperatywy działających na podstawie umowy będzie solidarna. Co ma zwiększyć bezpieczeństwo prawne i ekonomiczne osób, które współdziałają w takiej formule, oraz podmiotów trzecich, wchodzących w relacje prawne z członkami kooperatywy.
Jak wyjaśnia radca prawna Joanna Maj, przepisy ustawy zmieniają także zasady gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
– Mowa tu przede wszystkim o umożliwieniu wniesienia większego wkładu własnego, zniesieniu przepisu o minimalnej wysokości gwarancji czy podniesieniu limitu ceny metra kwadratowego dla lokali nabywanych na rynku pierwotnym i wtórnym – precyzuje prawniczka.
Ustawa, zmieniając zasady programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, ma poszerzyć grono osób uprawnionych do gwarancji BGK wkładu własnego i tzw. spłaty rodzinnej. Z programu będą mogli skorzystać kredytobiorcy bez wkładu albo z wkładem własnym nie wyższym niż 200 tys. zł i nieprzekraczającym 20 proc. kwoty wydatków.
Podstawa prawna: ustawa z 4 listopada 2022 r. (DzU z 2023, poz. 28).
