Ostrożnie podejmujemy decyzje o budowie nowych magazynów

W 2023 r. prognozujemy spadek podaży magazynów i wzrost czynszów – mówi Paweł Sapek, senior vice president i szef na Europę Środkową w Prologis.

Publikacja: 16.02.2023 21:24

Ostrożnie podejmujemy decyzje o budowie nowych magazynów

Foto: mat. pras.

Jak polska część biznesu Prologisu wypada w liczbach na koniec 2022 r.?

Cały europejski portfel Prologisu w 2022 r. liczy 22,3 mln mkw., a firma wynajęła prawie 3,5 mln mkw., z czego 0,85 mln to nowe umowy. Środkowoeuropejska część portfela to 4,7 mln mkw., w tym 2,3 mln mkw. przypada na Polskę. Wskaźnik zajętości w 2022 roku wyniósł w Europie Środkowej 98,7 proc., a w Polsce 97,5 proc.

Ponadto w minionym roku kupiliśmy 128 nieruchomości i sześć inwestycji w trakcie realizacji, o łącznej powierzchni ponad miliona metrów kwadratowych w doskonale położonych lokalizacjach miejskich w Europie Zachodniej.

Kiedy rozmawialiśmy o podsumowaniu 2021 r., było to miesiąc przed rosyjską napaścią na Ukrainę. Komunikat Prologis Europe & Central Europe po 2022 r. rozpoczyna się słowami, że to był rok rekordowy. Wróćmy jednak do tego momentu sprzed roku – jak firma zareagowała na najazd, czy i jak zmieniło się postrzeganie Polski?

Rok temu nikt nie spodziewał się takiej eskalacji i takich skutków, jak: ryzyko kryzysu energetycznego, dynamiczny wzrost cen surowców, mocny wzrost inflacji, co automatycznie pociągnęło ze sobą działania banków centralnych, podwyższanie stóp procentowych, a więc wzrost oprocentowania obligacji skarbowych, co z kolei przełożyło się negatywnie na wycenę nieruchomości. Rynek przechodził bardzo dynamiczne zmiany – w każdym kraju, nie tylko w Europie, ale również w USA

Dlaczego za nami rok rekordowy? To zasługa naszego modelu biznesowego opartego na długoterminowym zarządzaniu naszymi inwestycjami. Zarządzamy wybudowanymi magazynami w ramach naszych funduszy inwestycyjnych. Jesteśmy więc dużo mniej zależni od dostępności zewnętrznego finansowania na poszczególne projekty. Zamieszanie geopolityczne i gospodarcze związane z inflacją i rosnącymi stopami procentowymi, wzrostem stóp kapitalizacji i zmniejszeniem wartości nieruchomości spowodowały, że już w II połowie ub.r. widzieliśmy znaczące zmniejszenie podaży nowych produktów na większości rynków. Jednocześnie wskaźnik wynajęcia istniejących magazynów jest bardzo wysoki, w naszym europejskim portfelu wynosi 98,7 proc., czego nie widziałem w ciągu dwóch dekad mojej pracy w branży. W samej Polsce sytuacja przełożyła się na to, czego właściciele nieruchomości magazynowych wyczekiwali – wzrost stawek czynszów o średnio 20 proc. To zmiana fundamentalna dla rynku i moim zdaniem już nieodwracalna.

Jak po tym wzroście czynszów Polska wypada na tle zachodnich rynków?

Rynek zaczął się w końcu zachowywać tak, jak powinien. Najemcy mieli świadomość, że podwyżka nastąpi, tak duży spread między czynszami bazowymi (wyjściowa wartość zapisana w umowie – red.) i efektywnymi (z uwzględnieniem różnych zniżek – red.) był w dłuższym horyzoncie niemożliwy do utrzymania. Myślę, że w Polsce w tym roku czynsze wzrosną o jeszcze 10 proc. Mimo to dalej jesteśmy najtańsi w Europie, jeżeli chodzi o koszty najmu, choć różnica między krajami w Europie Środkowej już się zmniejszyła. Co ciekawe, w Czechach wzrost czynszów był największy w Europie, rzędu 40 proc. Tamtejsze stawki osiągają poziomy niemieckie – ale wynika to głównie z bardzo ograniczonej podaży, szczególnie w rejonie Pragi – jest to związane z planami zagospodarowania i niechęcią władz lokalnych do logistyki w obrębie aglomeracji.

O takich problemach słychać też głosy z rynku niemieckiego. A jak wygląda to w Polsce?

W Polsce dynamika rozwoju rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych jest ogromna i robi wrażenie w całej Europie, ale to są głównie nieruchomości poza centrami miast czy aglomeracjami. Jeżeli popatrzymy na potrzeby tzw. logistyki miejskiej, np. na Warszawę – to bardzo łatwo jest ją obsłużyć z nieruchomości zlokalizowanych przy obwodnicy. Oczywiście, część magazynów powstaje w samej stolicy, ale Warszawa nie jest taką aglomeracją, która potrzebuje nieruchomości w centrum, jak to ma miejsce w Paryżu, Londynie czy Hamburgu.

Jeśli chodzi o duże magazyny, potencjał rozwoju w najważniejszych regionach, jak Warszawa centralna, Poznań czy Śląsk, jest jeszcze duży, gdy weźmiemy pod uwagę dostępność gruntów i podejście władz lokalnych do inwestycji.

Prowadzimy w Polsce kilka budów, głównie dla konkretnych najemców, choć mamy również w toku jedną inwestycje spekulacyjną (bez zabezpieczenia umowami przednajmu – red.) we Wrocławiu. Tam obserwujemy dalej bardzo stabilny popyt. Patrzymy, co dzieje się na rynku i ostrożnie oraz selektywnie podejmujemy decyzje o nowych projektach. Będziemy się koncentrować na BTS-ach (obiekt dla konkretnego najemcy – red.) oraz na projektach z umowami przednajmu.

W I połowie 2023 r. prognozujemy dalszy spadek podaży, co jest związane głównie z wysokim kosztem finansowania i z dynamicznie zmieniającą się wysokością stóp kapitalizacji, co wpływa na wycenę nieruchomości. Szacuje się, że te wartości jeszcze trochę w Polsce mogą spaść, bo w IV kwartale korekta wartości nieruchomości w Anglii czy w Niemczech była dużo większa niż w środkowej Europie. Według mnie II połowa roku może być bardzo interesująca pod względem inwestycyjnym.

Jak oceniacie popyt – dotychczas zapewniały go logistyka, e-commerce, dużo mówi się o nearshoringu, czyli przenoszeniu działalności bliżej rynków zbytu, skracaniu łańcuchów dostaw…

W pandemii nastąpił ogromny rozwój e-commerce i ten trend będzie kontynuowany, ale już nie tak dynamicznie, bo w ostatnich latach bardzo dużo firm działających w tym sektorze zabezpieczyło powierzchnię zapewniająca im dalszą ekspansje.

Co jest bardzo ciekawe, zauważam że od końcówki 2022 r. i na początku tego roku, bardzo dużo rozmów o najmie i budowie nowych obiektów w Polsce prowadzimy z polskimi firmami. Znaczna część naszych klientów długoterminowych potrzebuje powiększyć powierzchnię i jest to pozytywny prognostyk dla polskiej gospodarki. Istnieje ryzyko płaskiej recesji, ale wiele polskich firm dalej stabilnie się rozwija.

Jeśli chodzi o trend przenoszenia działalności z innych rynków, to bardzo dużo takich projektów jest na etapie analiz, szczególnie wśród producentów komponentów samochodowych czy elektroniki, ale to są procesy bardzo długie. Część już zmierza do finalnych decyzji i mam nadzieję, że w 2023 r. będzie się już materializować. Jest jeszcze pytani, gdzie zostaną ulokowane biznesy – w Polsce, Czechach czy na Węgrzech.

Dla branży nieruchomości dużym wyzwaniem stały się tematy okołoenergetyczne. W krótkim terminie mamy skokowy wzrost cen energii, w dłuższym – całą unijną politykę klimatyczną, dekarbonizację ESG. Jak radzicie sobie z tym wyzwaniem?

W Prologisie mamy ambitne cele w obszarze ESG, które zakładają osiągnięcie zeroemisyjności do 2040 r. Kładziemy duży nacisk na dostarczanie magazynów, których specyfikacja techniczna znacząco przewyższa standardy rynkowe, na zastosowanie najnowszych dostępnych materiałów i technologii. Szacujemy, że średnio w Europie może to spowodować wzrost kosztów realizacji budowy nowego budynku o około 30 euro na mkw. Z punktu widzenia najemców to wyższe stawki najmu, ale oczywiście także niższe koszty eksploatacji – ale dla świadomego najemcy ważny jest nie tylko czynsz, ale również całość kosztów operacyjnych.

W tej chwili prowadzimy trzy pilotażowe inwestycje w budynki zeroemisyjne w środkowej Europie, w tym jedną we Wrocławiu – to ten wspomniany magazyn spekulacyjny o powierzchni 46 tys. mkw. Zaprojektowaliśmy ten budynek tak, że najemcy będą mieli opcję wyboru, czy chcą mieć ogrzewanie gazowe, czy korzystać z instalacji pompy ciepła.

Wszyscy już się biorą do odbudowy Ukrainy – czy Polska tutaj może jakoś szczególnie zyskać jako łącznik zachodu ze wschodem, bo zakładamy, że skłonność do bezpośredniego inwestowania w Ukrainie pewnie spadnie.

To trudne pytania w tym momencie. Odbudowa Ukrainy to będzie operacja wielomiliardowa pod względem nakładów i dla Polski jako dla najbliższego sąsiada, dla branży budowlanej, to będzie szansa i wyzwanie – ale nikt nie wie, kiedy to nastąpi.

Jak polska część biznesu Prologisu wypada w liczbach na koniec 2022 r.?

Cały europejski portfel Prologisu w 2022 r. liczy 22,3 mln mkw., a firma wynajęła prawie 3,5 mln mkw., z czego 0,85 mln to nowe umowy. Środkowoeuropejska część portfela to 4,7 mln mkw., w tym 2,3 mln mkw. przypada na Polskę. Wskaźnik zajętości w 2022 roku wyniósł w Europie Środkowej 98,7 proc., a w Polsce 97,5 proc.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Choć koszty wzrosły, Polska wciąż jest konkurencyjnym rynkiem
Nieruchomości
W magazynach temperatura nie spada. W cenie zielone budynki
Nieruchomości
Rok optymalizacji, ale i szans
Nieruchomości komercyjne
Popyt na polskie nieruchomości komercyjne wciąż silny
Nieruchomości
Magazyny trzymają się mocno