Magazyny trzymają się mocno

W pierwszych trzech kwartałach mijającego roku oddano do użytku więcej powierzchni logistyczno-przemysłowej niż w jakimkolwiek pełnym roku w historii rynku – podaje Colliers.

Publikacja: 19.12.2022 13:11

Magazyny trzymają się mocno

Foto: Mat.prasowe

Eksperci tej firmy szacują, że w 2023 r. całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw.

- Pomimo zmian w gospodarce światowej oraz geopolityce, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych jest w bardzo dobrym stanie. I właściciele obiektów, i najemcy, szybko dostosowali się do nowej sytuacji, co gwarantuje dalszy rozwój tego sektora – podkreślają eksperci firmy doradczej Colliers.  Analitycy wskazują najważniejsze wydarzenia na rynku magazynów w 2022 r. oraz trendy, jakie dojdą do głosu w przyszłym roku.

Wojna w Ukrainie

-Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie na rynku magazynowym w Polsce wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw. Z biegiem czasu część z nich udało się odbudować oraz znaleźć nowych dostawców – mówią eksperci Colliersa. - Od początku marca deweloperzy borykali się m.in. z problemem braku dostępności materiałów budowlanych, co powodowało wzrost cen. Według Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa np. cena stali gwałtownie wzrosła, osiągając maksimum na przełomie I i II kw. 2022 r. Teraz jest w trendzie spadkowym - i jest ok. 10 proc. tańsza niż przed wybuchem wojny w Ukrainie.

Czynsze w górę

- Od początku marca czynsze bazowe za powierzchnie magazynowe wzrosły o 20-40 proc., a czynsze efektywne – o 20-50 proc. - To efekt m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wzrostu kosztów finansowania inwestycji oraz pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych. Wzrost stawek nie osłabił jednak aktywności najemców – mówią analitycy.

- Nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi wciąż są najbardziej zainteresowani najemcy z sektora 3PL. Ponad połowa popytu z III kw. została wygenerowana właśnie przez operatorów logistycznych. Na początku pandemii znacznie wzrosło zainteresowanie powierzchnią logistyczną firm związanych z sektorem e-commerce – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w firmie Colliers. - Firmy te wciąż generują względnie duży popyt, jednak w mniejszym stopniu niż półtora roku temu.

Stopy kapitalizacji

- Koniec roku przyniósł odwrócenie trendu spadku stóp kapitalizacji, co było spowodowane m.in. presją inflacyjną i pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów. W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych – czytamy w raporcie. - Po okresie pandemicznej gorączki zakupowej w sektorze logistycznym nastąpiło ochłodzenie rynku inwestycyjnego. Przyczyn tego należy upatrywać przede wszystkim we wzroście stóp procentowych. W konsekwencji wzrósł koszt kapitału, zmniejszyła się dostępność finansowania dłużnego - mówi Paweł Suracki, dyrektor w dziale doradztwa Inwestycyjnego w firmie Colliers. - W efekcie inwestorzy są bardziej selektywni i nakierowani na zakupy pojedynczych nieruchomości lub ich niewielkich portfeli. Szczególnie atrakcyjne są dla nich magazyny wynajęte po niższych stawkach (względem wyższych czynszów w nowo budowanych obiektach), co zmniejsza ryzyko inwestycji i daje dobre perspektywy zwiększenia dochodu z nieruchomości. Na podobny efekt liczą też inwestorzy nabywający obiekty wynajęte długoterminowo i jednocześnie oferujące indeksację czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji.

Paweł Suracki podkreśla, że duży wpływ na atrakcyjność polskiego rynku w 2023 roku w oczach inwestorów będzie miało dostarczanie przez deweloperów nowych obiektów. - Przełoży się to na zwiększenie skali rynku, a co za tymi idzie większą płynność i chęć inwestorów do większego zaangażowania – przewiduje.

Więcej pustostanów

Colliers podaje, że w I kw. tego roku wskaźnik pustostanów osiągnął najniższą wartość w historii rynku: 3,1 proc. W kolejnych kwartałach wzrósł jednak do ponad 4 proc., co było głównie spowodowane oddaniem do użytku dużej sporej liczby powierzchni. Z analiz wynika, że na koniec I kw. w budowie było 4,8 mln mkw. magazynów. To największa wartość w historii rynku powierzchni przemysłowej i logistycznej. W II i III kw. nastąpił jednak spadek tego wskaźnika, co było spowodowane m.in. brakiem dostępności materiałów budowlanych, wzrostem ich cen oraz trudnościami związanymi z finansowaniem budów obiektów logistycznych i przemysłowych. - Jeszcze rok temu bank, aby sfinansować budowy, oczekiwały od deweloperów przednajmu na poziomie ok. 20 proc. Dziś jest to nawet ok. 40 proc. Deweloperzy, mimo chęci budowania obiektów spekulacyjnych (nieobjętych umowami), co jest motywowane dużym popytem na powierzchnię, w większości nie decydują się na finansowanie własne. Efektem jest spadek powierzchni spekulacyjnej w budowie - mówi Maciej Chmielewski.

Co dalej

Eksperci Colliersa wskazują, że w pierwszych trzech kwartałach tego roku oddano do użytku więcej powierzchni logistyczno-przemysłowej niż w jakimkolwiek pełnym roku w historii rynku. Szacują, że w 2023 r. całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw. Zdaniem analityków przyszły rok może przynieść dalszy wzrost czynszów, jednak, jak przewidują, nie będzie on tak dynamiczny jak w 2022. - Pomimo rosnących stawek Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem w porównaniu z Europą Zachodnią i będzie przyciągać kolejnych najemców. Poza aspektem finansowym, istotnymi czynnikami budującymi zainteresowanie najemców Polską są jej położenie - w pobliżu zachodnioeuropejskich rynków zbytu - i rozwijająca się infrastruktura transportowa – tłumaczą eksperci Colliersa. Przewidują też dalszy wzrost pustostanów ze względu na prognozowany wysoki poziom nowej podaży.

Eksperci tej firmy szacują, że w 2023 r. całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw.

- Pomimo zmian w gospodarce światowej oraz geopolityce, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych jest w bardzo dobrym stanie. I właściciele obiektów, i najemcy, szybko dostosowali się do nowej sytuacji, co gwarantuje dalszy rozwój tego sektora – podkreślają eksperci firmy doradczej Colliers.  Analitycy wskazują najważniejsze wydarzenia na rynku magazynów w 2022 r. oraz trendy, jakie dojdą do głosu w przyszłym roku.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
7R Park Wrocław West II gra w zielone
Nieruchomości
W magazynach temperatura nie spada. W cenie zielone budynki
Nieruchomości
Ponad 75 tysięcy metrów magazynów dla logistycznego operatora
Analizy Rzeczpospolitej
Najemcy wchodzą do obiektów eko
Nieruchomości
Największy magazyn spekulacyjny w historii Prologis
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy