Magazyny trzymają się mocno

Eksperci tej firmy szacują, że w 2023 r. całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw.

- Pomimo zmian w gospodarce światowej oraz geopolityce, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych jest w bardzo dobrym stanie. I właściciele obiektów, i najemcy, szybko dostosowali się do nowej sytuacji, co gwarantuje dalszy rozwój tego sektora – podkreślają eksperci firmy doradczej Colliers.  Analitycy wskazują najważniejsze wydarzenia na rynku magazynów w 2022 r. oraz trendy, jakie dojdą do głosu w przyszłym roku.

Wojna w Ukrainie

-Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie na rynku magazynowym w Polsce wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw. Z biegiem czasu część z nich udało się odbudować oraz znaleźć nowych dostawców – mówią eksperci Colliersa. - Od początku marca deweloperzy borykali się m.in. z problemem braku dostępności materiałów budowlanych, co powodowało wzrost cen. Według Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa np. cena stali gwałtownie wzrosła, osiągając maksimum na przełomie I i II kw. 2022 r. Teraz jest w trendzie spadkowym - i jest ok. 10 proc. tańsza niż przed wybuchem wojny w Ukrainie.

Czynsze w górę

- Od początku marca czynsze bazowe za powierzchnie magazynowe wzrosły o 20-40 proc., a czynsze efektywne – o 20-50 proc. - To efekt m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wzrostu kosztów finansowania inwestycji oraz pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych. Wzrost stawek nie osłabił jednak aktywności najemców – mówią analitycy.

- Nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi wciąż są najbardziej zainteresowani najemcy z sektora 3PL. Ponad połowa popytu z III kw. została wygenerowana właśnie przez operatorów logistycznych. Na początku pandemii znacznie wzrosło zainteresowanie powierzchnią logistyczną firm związanych z sektorem e-commerce – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w firmie Colliers. - Firmy te wciąż generują względnie duży popyt, jednak w mniejszym stopniu niż półtora roku temu.

Stopy kapitalizacji

- Koniec roku przyniósł odwrócenie trendu spadku stóp kapitalizacji, co było spowodowane m.in. presją inflacyjną i pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów. W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych – czytamy w raporcie. - Po okresie pandemicznej gorączki zakupowej w sektorze logistycznym nastąpiło ochłodzenie rynku inwestycyjnego. Przyczyn tego należy upatrywać przede wszystkim we wzroście stóp procentowych. W konsekwencji wzrósł koszt kapitału, zmniejszyła się dostępność finansowania dłużnego - mówi Paweł Suracki, dyrektor w dziale doradztwa Inwestycyjnego w firmie Colliers. - W efekcie inwestorzy są bardziej selektywni i nakierowani na zakupy pojedynczych nieruchomości lub ich niewielkich portfeli. Szczególnie atrakcyjne są dla nich magazyny wynajęte po niższych stawkach (względem wyższych czynszów w nowo budowanych obiektach), co zmniejsza ryzyko inwestycji i daje dobre perspektywy zwiększenia dochodu z nieruchomości. Na podobny efekt liczą też inwestorzy nabywający obiekty wynajęte długoterminowo i jednocześnie oferujące indeksację czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji.

Paweł Suracki podkreśla, że duży wpływ na atrakcyjność polskiego rynku w 2023 roku w oczach inwestorów będzie miało dostarczanie przez deweloperów nowych obiektów. - Przełoży się to na zwiększenie skali rynku, a co za tymi idzie większą płynność i chęć inwestorów do większego zaangażowania – przewiduje.

Więcej pustostanów