Choć koszty wzrosły, Polska wciąż jest konkurencyjnym rynkiem

Jak polska część portfela SEGRO prezentuje się w liczbach?

Nasz portfel w Polsce to 1,6 mln mkw. powierzchni magazynowej w 25 parkach w kluczowych lokalizacjach: w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Gliwicach, Tychach, Łodzi i w Strykowie. W zeszłym roku dostarczyliśmy na rynek 125 tys. mkw. magazynów, a w budowie mamy ponad 93 tys. mkw. w zdecydowanej większości zabezpieczonych umowami najmu. Wskaźnik pustostanów to zaledwie 2,2 proc.

Rynek magazynowy na pandemii skorzystał dzięki takim trendom jak szybszy rozwój e-commerce, skracanie łańcuchów dostaw, przenoszenie operacji z Azji do Europy. Na jak długo starczy tego paliwa?

Siłą napędową branży są wciąż firmy z sektora logistycznego, to one odpowiadają za większość umów najmu. Otrzymujemy też liczne zapytania od firm produkcyjnych i ten sektor prawdopodobnie będzie mocniej reprezentowany w najbliższych latach. Trend nearshoringu, który pojawił się podczas pandemii, został dodatkowo wzmocniony wraz z początkiem wojny w Ukrainie.

Cały czas możemy mówić o tym, że mimo wzrostu kosztów energii i pracowniczych, a co za tym idzie wyższych czynszów, Polska jest nadal konkurencyjnym, atrakcyjnym cenowo rynkiem, szczególnie w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Patrząc na fundamenty, na liczbę mkw. magazynów w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, wciąż jesteśmy jeszcze daleko za Zachodem, więc mamy potencjał dalszego rozwoju. Przyciąganie inwestorów, zwłaszcza tych największych, zależy też w pewnym stopniu od podejścia decydentów. Sporo projektów z branży motoryzacyjnej przyjęły przykładowo Czechy.

Jeśli chodzi o e-commerce, na przykładzie naszego portfela obserwujemy, że rozwija się wolniej niż wcześniej. Logistyka, cały biznes związany z przesyłkami, produkcja – to kluczowe branże, z którymi prowadzimy najwięcej rozmów.

Jako SEGRO cały czas mamy sporo powierzchni w budowie i rozmawiamy z potencjalnymi klientami o uruchamianiu kolejnych projektów. Rozwijamy się w sposób wyważony: mało budujemy spekulacyjnie i posiadamy idealną do naszych potrzeb pulę gruntów, którą na bieżąco zabudowujemy, zatem nie generujemy nadmiernych kosztów. Zamierzamy sfinalizować transakcje zakupu gruntów, które wcześniej zabezpieczyliśmy i będziemy się rozglądać za nowymi działkami. Nie planujemy jednak intensywnych zakupów, chyba że pojawią się sprzyjające okoliczności. Co do zasady stawiamy na kupowanie ziemi i realizację projektów deweloperskich.

SEGRO to ponad 100 lat historii, w Polsce firma nie jest od wczoraj, widać, że rozwój tu nie został wstrzymany – ale jak „centrala” zareagowała na rosyjską agresję na Ukrainę?

Wojna w Ukrainie zaskoczyła większość z nas, chociaż eksperci już od kilku lat ostrzegali resztę świata o możliwości wybuchu konfliktu na szerszą skalę. W pierwszym momencie część globalnych inwestorów faktycznie postrzegała Polskę niemal jako centrum wydarzeń.

Nasza centrala miała inne zdanie, SEGRO działa w Polsce od prawie 18 lat, dobrze znamy ten rynek i nie doszło do zatrzymania inwestycji. Przede wszystkim podobnie jak wiele firm z sektora zaangażowaliśmy się w pomoc humanitarną. Dziś świat trochę „przyzwyczaił się” do tej wojny, nie identyfikujemy jej jako bezpośredniego zagrożenia. Sytuacja niewątpliwie wpływa na rynek w skali globalnej, przekłada się na wysokie koszty energii, na inflację i koszty finansowania.

2022 rok to dynamiczny wzrost stawek czynszów w Polsce, czy spodziewane są kolejne podwyżki?

Wzrost stawek czynszów pomaga zrównoważyć wyższe koszty budowy.

Jak mierzycie się ze wzrostem kosztów energii?

Jakiś czas temu wdrożyliśmy program odpowiedzialnego rozwoju Odpowiedzialne SEGRO, a jednym z jego elementów jest budowa nieruchomości o najwyższym standardzie. Wszystkie nasze budynki są certyfikowane, korzystamy z systemów monitoringu mediów czy inteligentnego oświetlenia. Zakładamy pompy ciepła, staramy się instalować panele fotowoltaiczne, choć w Polsce bywa z tym ciężko z powodów legislacyjnych, zgodności z planami miejscowymi, a przede wszystkim pod względem przyłączania do sieci. Kupujemy zieloną energię, mamy zabezpieczoną cenę do końca 2023 r., z czego korzystają nasi klienci. Jako grupa mamy ambicję być zeroemisyjni już w 2030 r., czyli 20 lat wcześniej niż zakłada unijna dyrektywa.

Świat już debatuje o tym, co będzie po wojnie. W kontekście rynku magazynowego wskazuje się, że Polska będzie takim naturalnym hubem obsługującym wschodnie rynki. Patrząc na rozkład waszych inwestycji na mapie, widać, że na ścianie wschodniej was nie ma.

Nasza strategia od lat zakłada obecność w pięciu głównych ustabilizowanych lokalizacjach logistycznych w Polsce. To rynki o największym potencjale dalszego rozwoju. O wschodzie mówi się od jakiegoś czasu, że będzie dynamicznie rósł, ale nie jest to jeszcze poziom, byśmy mogli tam zbudować portfel o odpowiedniej skali. Skala jest potrzebna, byśmy mogli utrzymać wysokie standardy obsługi klientów. Jednocześnie to największe miasta, w których otoczeniu działamy, oferują bliskie sąsiedztwo kontrahentów i klientów docelowych oraz najwyższą jakość infrastruktury. Tym samym wzrasta bezpieczeństwo biznesowe najemców również w trudniejszych czasach.

Magdalena Szulc jest związana z SEGRO od 2006 r., czyli od początku działalności firmy w regionie. Od 2009 r. jest dyrektorką na Europę Środkową. Odpowiada za zarządzanie operacjami w regionie i wdrażanie strategii firmy przy wykorzystaniu rozwoju logistyki i nieruchomości przemysłowych. Absolwentka Politechniki Poznańskiej.