Ostatnie trzy lata to czas bezprecedensowych wyzwań, z którymi branża stara się mierzyć, wdrażając rewolucyjne rozwiązania i nowe strategie. Wszystko po to, by nieruchomości zachowały atrakcyjność dla wszystkich uczestników rynku. Ostatnie trzy dekady to okres rozkwitu nieruchomości komercyjnych w Polsce i nie jest to nasze ostatnie słowo – tak do inwestowania nad Wisłą zachęcali na ostatniej imprezie MAPIC eksperci BNP Paribas Real Estate Poland.

Ogromny skok Polski

Doradcy przygotowali specjalny raport dla uczestników międzynarodowych targów nieruchomości komercyjnych, które odbyły się w Cannes na przełomie listopada i grudnia.

– To pierwsza edycja MAPIC po pandemii, impreza cieszyła się dużym zainteresowaniem, zgromadziła około 6 tys. osób – relacjonuje Mateusz Skubiszewski, dyrektor działu rynków kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Jak czytamy w raporcie, od rozpoczęcia transformacji w 1989 r. Polska wykonała ogromny skok – od biur organizowanych w dużych prywatnych mieszkaniach po prężnie działające rynki biurowe we wszystkich kluczowych aglomeracjach; od bazarów, sprzedawania ze „szczęk” i łóżek polowych po wielkoformatowe centra handlowe. Staliśmy się ważnym, skokowo rosnącym, rynkiem logistyczno-przemysłowym. Ostatnie lata to dynamiczny rozwój segmentu living – prywatnych domów studenckich oraz PRS (mieszkań na wynajem). Trzy dekady wydają się krótkim okresem, ale już coraz żwawszego tempa nabiera trend recyklingu nieruchomości – modernizacji, przebudowy z myślą o nowych funkcjach, czy wręcz zastępowanie starszych budynków nowymi.

Eksperci przyjrzeli się wszystkim kluczowym klasom aktywów w Polsce, rozpoczynając od nieco „zakurzonego” sektora handlowego. W wyniku pandemii uwaga inwestorów skupiła się na mniejszych formatach – parkach handlowych i tzw. centrach convenience (wygodnych, szybkich zakupów). Ekspansja tych formatów, które pojawiają się w coraz mniejszych miejscowościach, będzie kontynuowanym trendem. Niemniej handel wielkopowierzchniowy ma szansę wyjść z cienia.

– W przyszłym roku możemy się spodziewać większej liczby transakcji na rynku retail, włączając galerie handlowe – mówi Skubiszewski. – Na taki stan rzeczy złożyło się kilka czynników: po pierwsze, sektor retail z uwagi na swoją ewolucję oferuje już od dłuższego czasu atrakcyjniejsze zwroty niż sektor biurowy czy magazynowy. Oferowane zwroty pozostają atrakcyjne również w obliczu rosnących kosztów finansowania. Po drugie, 2022 r. to pierwszy pełny rok postcovidowy, kiedy obiekty handlowe funkcjonują bez większych utrudnień, dzięki czemu inwestorzy będą mogli w pełni zweryfikować generowane obroty i osiągane wyniki operacyjne nieruchomości. Po trzecie, trzy minione lata pozwoliły dostosować obiekty do nowych trendów, oczekiwań klientów, a najemcy mieli czas na rozwój nowych konceptów. Te czynniki pozwalają lepiej ocenić inwestorom potencjał inwestycyjny danego obiektu, co więcej, obiekty, które poprawiły swoją efektywność operacyjną, mogą liczyć na lepsze wyceny – podsumowuje.

Transformacja biurowców

Na rynku biurowym, po wielu latach dynamicznego rozwoju, w okresie 2023–2024, przewidywana jest luka podaży, bo po wybuchu pandemii deweloperzy wstrzymali wodze. I chociaż biurowce są u nas relatywnie młode – warszawskie liczą średnio kilkanaście lat wobec 40–50 lat w zachodniej Europie – to właśnie recykling istniejących budynków jawi się jako pomysł inwestycyjny.

Jak zaznaczyła w raporcie Małgorzata Fibakiewicz, szefowa działu wynajmu powierzchni biurowych, starzenie się budynków i rosnące koszty utrzymania wymagają zaadaptowania nieruchomości do oczekiwań najemców i wymogów ekologicznych. Czasem będzie to oznaczać modernizacje budynku, a czasem stworzy okazję , by istniejący obiekt zastąpić nowym.

W przypadku magazynów pandemia tylko przyspieszyła trendy napędzające rozwój tej branży. Mowa o handlu przez internet oraz skracanie łańcuchów dostaw i przenoszenie produkcji z Azji. Mimo dynamicznego wzrostu rynek nie jest jeszcze nasycony, a popyt najemców i inwestorów nadal duży. Sektor magazynowy jest u nas młody i na razie nie widać potrzeby recyklingu obiektów – tak jak w przypadku centrów handlowych i biurowców. Najstarsze magazyny stawiają na dostosowanie się do wymogów ESG.

Tomasz Arent, szef działu powierzchni przemysłowo-logistycznych, zaznaczył, że Polska to ważny rynek dla gospodarki niemieckiej, a tam budowa magazynów jest m.in. z powodów administracyjnych znacznie trudniejsza. W tej kwestii górujemy też nad Czechami, dlatego pozostajemy magazynowym rynkiem pierwszego wyboru.

Kolejnym obszarem oferującym ciekawe możliwości inwestycyjne jest living. Prywatne akademiki rozwijają się nad Wisłą od mniej więcej dekady, a ostatnie lata to ekspansja PRS. Nad Wisłą przybywa studentów z zagranicy, którzy są głównymi potencjalnymi najemcami akademików. Najem mieszkania przez żaków staje się coraz mniej możliwy – napływ uchodźców z Ukrainy i kryzys na rynku sprzedaży mieszkań spowodowały skokowy wzrost popytu na najem, przetrzebienie oferty i wzrost czynszów. Zapaść na rynku sprzedaży mieszkań pokazuje, jak potrzebne są zasoby lokali na wynajem.