Marże deweloperów to temat od zawsze ekscytujący. Najwięcej mówi się o rentowności brutto ze sprzedaży, czyli – w uproszczeniu – obejmującej samą budowę (przychody ze sprzedaży lokali klientom minus koszty zakupu gruntu i wynagrodzenie wykonawcy). W obecnym otoczeniu makro – przede wszystkim rosnących kosztów finansowania – staje się jasne, że to obraz niepełny, a końcowa marża jest niższa.
I lepiej, i gorzej
W ciągu trzech kwartałów 2022 r. rentowność brutto ze sprzedaży 11 deweloperów z rynku kapitałowego wyniosła 30,1 proc., o 3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Aż sześć firm zanotowało rentowność powyżej średniej – w minionych latach 30-proc. marże notowała wyłącznie elita. Na podium znalazły się Lokum Deweloper (37,9 proc.), Grupa Echo Investment (36 proc.) i ex aequo Unidevelopment i Wikana (33,4 proc.). Warto podkreślić, że o ile rok wcześniej najsłabszym wynikiem było 14,5 proc., to w tym sezonie dolne widełki wynoszą 22,6 proc.
Warto pamiętać, że deweloperzy księgują sprzedaż ze znacznym przesunięciem. Klienci zawierają umowy najczęściej na etapie dziury w ziemi, ale firmy w sprawozdaniach mogą uwzględnić dopiero przekazanie gotowego wyrobu.
O ile tzw. pierwsza, „historyczna” marża wygląda bardzo solidnie, o tyle już rentowność netto słabiej. Wpływają na nie wszelkie bieżące kwestie: koszty funkcjonowania firmy, sprzedaży, marketingu, odsetek od kredytów i obligacji oraz podatku. Ostateczny poziom rentowności ujawniło 10 z 11 analizowanych spółek. Ta grupa, przy marży brutto ze sprzedaży 29,8 proc., czyli wyższej rok do roku o 1,4 pkt proc., wykazała 12,9 proc. marży netto, o 3 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Na podium znalazły się Wikana (20,2 proc.), Atal (20,1 proc.) i Inpro (18,9 proc.). Pogorszenie rentowności zanotowało siedem firm. Symbolicznym podsumowaniem sytuacji jest to, że na ostatnim miejscu znalazł się... lider rentowności brutto ze sprzedaży, Lokum Deweloper. Marża netto wyniosła 3,2 proc., o 14,8 proc. mniej niż rok wcześniej.
Presja będzie rosnąć
Przyszłe marże będą pochodną kosztów gruntów, budowy i finansowania. Jak rysują się perspektywy?
