Marże deweloperów to temat od zawsze ekscytujący. Najwięcej mówi się o rentowności brutto ze sprzedaży, czyli – w uproszczeniu – obejmującej samą budowę (przychody ze sprzedaży lokali klientom minus koszty zakupu gruntu i wynagrodzenie wykonawcy). W obecnym otoczeniu makro – przede wszystkim rosnących kosztów finansowania – staje się jasne, że to obraz niepełny, a końcowa marża jest niższa.

I lepiej, i gorzej

W ciągu trzech kwartałów 2022 r. rentowność brutto ze sprzedaży 11 deweloperów z rynku kapitałowego wyniosła 30,1 proc., o 3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Aż sześć firm zanotowało rentowność powyżej średniej – w minionych latach 30-proc. marże notowała wyłącznie elita. Na podium znalazły się Lokum Deweloper (37,9 proc.), Grupa Echo Investment (36 proc.) i ex aequo Unidevelopment i Wikana (33,4 proc.). Warto podkreślić, że o ile rok wcześniej najsłabszym wynikiem było 14,5 proc., to w tym sezonie dolne widełki wynoszą 22,6 proc.

Warto pamiętać, że deweloperzy księgują sprzedaż ze znacznym przesunięciem. Klienci zawierają umowy najczęściej na etapie dziury w ziemi, ale firmy w sprawozdaniach mogą uwzględnić dopiero przekazanie gotowego wyrobu.

O ile tzw. pierwsza, „historyczna” marża wygląda bardzo solidnie, o tyle już rentowność netto słabiej. Wpływają na nie wszelkie bieżące kwestie: koszty funkcjonowania firmy, sprzedaży, marketingu, odsetek od kredytów i obligacji oraz podatku. Ostateczny poziom rentowności ujawniło 10 z 11 analizowanych spółek. Ta grupa, przy marży brutto ze sprzedaży 29,8 proc., czyli wyższej rok do roku o 1,4 pkt proc., wykazała 12,9 proc. marży netto, o 3 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Na podium znalazły się Wikana (20,2 proc.), Atal (20,1 proc.) i Inpro (18,9 proc.). Pogorszenie rentowności zanotowało siedem firm. Symbolicznym podsumowaniem sytuacji jest to, że na ostatnim miejscu znalazł się... lider rentowności brutto ze sprzedaży, Lokum Deweloper. Marża netto wyniosła 3,2 proc., o 14,8 proc. mniej niż rok wcześniej.

Presja będzie rosnąć

Przyszłe marże będą pochodną kosztów gruntów, budowy i finansowania. Jak rysują się perspektywy?

Anna Karaś, starsza konsultantka w dziale badań rynku mieszkaniowego JLL, zaznacza, że deweloperska pierwsza marża to wypadkowa kosztów budowy i cen mieszkań.

– 2021 r. to okres szybkiego wzrostu cen materiałów budowlanych, który apogeum osiągnął w połowie 2022 r. O ile początkowo, w I połowie 2021 r., deweloperzy mogli rekompensować wzrost kosztów podnoszeniem cen, o tyle już pod koniec 2021 r. zaczął się okres spadku zdolności kredytowej nabywców i sprzedaż mieszkań zaczęła się kurczyć. W 2022 r. mówimy już nawet o załamaniu sprzedaży na większości rynków, podczas gdy koszty budowy dalej rosły. Przewidujemy więc, że w II połowie 2022 i 2023 r. marża brutto będzie utrzymywać się wciąż na wysokim poziomie, gdyż będzie odzwierciedleniem sytuacji z lat 2020–2021, kiedy ceny mieszkań rosły szybciej niż koszty budowy. W 2023 r. deweloperzy, aby utrzymać płynność sprzedaży, będą musieli wyhamować wzrost cen bądź nawet je korygować, co z pewnością odbije się na ich marży. W sprawozdaniach zobaczymy to jednak dopiero w kolejnych latach – mówi Karaś.

Ekspertka zaznacza, że największą bolączką deweloperów, która będzie wywierać presję na marże netto, są wysokie koszty finansowania inwestycji i utrzymania potencjału firm przy niższych przychodach ze sprzedaży.

– Im projekt w większym stopniu finansowany jest kredytem, tym rentowność inwestycji będzie niższa, zakładając oczywiście zmienną stopę procentową. W najlepszej sytuacji są zatem duzi gracze rynkowi, których kapitał inwestycyjny pozwala pokryć koszty budowy w znacznej części ze środków własnych. Tacy deweloperzy prawdopodobnie w większym stopniu obronią marże netto, choć należy pamiętać, że kapitał własny także kosztuje, tym bardziej jeśli środki pochodzą np. z obligacji. Generalnie, w sytuacji tak głębokiego spadku sprzedaży, z jakim mamy obecnie do czynienia, spadek marż jest zjawiskiem nieuniknionym, nie ma bowiem możliwości szybkiego i wyraźnego obniżenia kosztów realizacji inwestycji – podsumowuje Karaś.

Pogorszenia rentowności spodziewa się też Mateusz Mucha, analityk rynku nieruchomości i obligacji.

– Marża brutto uwzględnia przychody i koszty związane bezpośrednio z wytworzeniem przekazywanych w danym okresie lokali. Przy braku wzrostu cen mieszkań i rosnących kosztach: droższego budowania na coraz droższych gruntach, ciężko będzie utrzymać marże brutto ze sprzedaży rzędu 30 proc. i więcej. Jednak najtrudniej będzie zachować zadowalającą rentowność netto. Przy dużo niższej sprzedaży, a więc niższej skali przekazań lokali, coraz bardziej widoczne będą ciążące koszty stałe, z tytułu funkcjonowania firmy, działów sprzedaży i przygotowania inwestycji. Dodatkowo przy dynamicznym wzroście WIBOR-u obserwujemy duży wzrost kosztów finansowych mimo braku nominalnego wzrostu zadłużenia. Obecne koszty obsługi długu są najczęściej kilka razy wyższe w porównaniu z poprzednimi latami – podkreśla Mucha.

Ekspert dodaje, że wzrost aktywności deweloperów pod względem sprzedaży lokali funduszom PRS też nie będzie sprzyjać uzyskiwaniu ponadprzeciętnych marż, bo ci nabywcy od zawsze oczekiwali dyskonta względem cen płaconych przez Kowalskich, a ta presja tylko rośnie, skoro fundusze również mają problem z pozyskaniem finansowania, i wymagają, by inwestycja przyniosła bardzo dobrą stopę zwrotu.

Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, zaznacza, że rynek wykonawstwa jest w fazie spowolnienia, co przyczynia się do nasilenia konkurencji firm o nowe zlecenia, w tym w mieszkaniówce, która pod względem uruchamiania nowych projektów mocno się skurczyła.

– Załamanie inwestycyjne powinno więc sprzyjać niższym cenom wykonawstwa w 2023 r. względem 2022 r., kiedy to doszło do rekordowych podwyżek. Nie należy jednak spodziewać się, że spadek cen wykonawstwa będzie bardzo głęboki, bo firmy wykonawcze wciąż mierzą się z rekordowymi kosztami budowy. Wprawdzie ceny materiałów zaczęły się stabilizować, ale w obliczu zawirowań na rynku energii w Europie zatrzymały się na bardzo wysokich poziomach. Ponadto dynamika wynagrodzeń w budownictwie nadal jest dwucyfrowa, rośnie koszt kredytów i leasingu, a od nowego roku rynek spodziewa się podwyżek cen paliw po wygaśnięciu niektórych zapisów rządowej tarczy antyinflacyjnej – podsumowuje Damian Kaźmierczak.