W okresie lipiec–wrzesień udzielono tylko 21,2 tys. kredytów mieszkaniowych, co potwierdza zapaść na tym rynku – wynika z najnowszego raportu AMRON-SAFRiN za III kw 2022 r. Liczba nowych hipotek jest niemal dwa razy mniejsza niż kwartał wcześniej i ponad trzy razy mniejsza niż w III kw. 2021 r.

W podobnie dramatycznym tempie spada wartość nowo udzielonych kredytów – w III kwartale bieżącego roku było to zaledwie 7 mld zł – o 48 proc. mniej niż kwartał wcześniej i o 70 proc. mniej niż rok temu.

Spadła też średnia wartość nowych kredytów hipotecznych – do ok. 330 tys. zł. Zmiana nie jest duża – ok. 20 tys. kwartał do kwartału, ale to pierwszy taki spadek od wielu lat. Przyczyna jest prosta – Polacy zaczęli pożyczać od banków mniejsze kwoty niż dotychczas i przybyło kredytów, które pokrywają wartość nieruchomości tylko do 30 proc. (ubyło za to tych, które pokrywały zakup mieszkania nawet w 80 proc.). Więcej jest więc osób, które ofertą bankową jedynie wspierają swoje zakupy gotówkowe (często warunkowane wcześniejszą sprzedażą innych nieruchomości).

Czytaj więcej

O kredyt będzie jeszcze trudniej. Banki chcą zaostrzyć kryteria. Ostra selekcja

Załamanie się rynku hipotek to oczywiście efekt wzrostu oprocentowania i spadku zdolności kredytowej klientów. Na koniec III kw. średnia marża kredytu hipotecznego delikatnie spadła do 1,99 proc., ale przy rosnącym wskaźniku WIBOR, średnie oprocentowanie wzrosło do 9,2 proc. (to 6,74 pkt proc. więcej niż rok wcześniej). Banki nieco poluzowały rygory udzielania kredytów, ale niewiele to pomogło. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 wyniósł na koniec III kw. 134 pkt., co jest poziomem notowanym ostatnio na przełomie 2011 i 2012 roku, a po uwzględnieniu 5-proc. bufora (zgodnie z rekomendacją KNF) – jedynie 94 pkt., co jest wynikiem porównywalnym z przełomem 2007 i 2008 roku.

– Oczekujemy aktywniejszego włączenia się rządu w poszukiwanie efektywnych rozwiązań problemu dostępności mieszkań – skomentował wyniki za III kwartał Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. Bardziej aktywna polityka rządu jest konieczna, biorąc pod uwagę, że eksperci szacują, iż 2022 r. zakończy się liczbą zaledwie 125 tys. udzielonych kredytów, co będzie wynikiem najniższym od 20 lat, a w 2023 r. może to być jedynie 80–85 tys. kredytów.

Trudno powiedzieć, jakie miałyby to być konkretne działania. Dotychczasowe rządowe programy wsparcia Polaków w zakupie własnego mieszkania nie okazały się sukcesem, a pomysł dotyczący oprocentowania kredytów na pierwsze M na poziomie 2 proc. (zgłoszony przez prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego we wrześniu) nie doczekał się szczegółów.

Czytaj więcej

Mieszkania używane zaczęły tanieć. Deweloperzy nie spuszczają z tonu

Banki ze swojej strony nie mogą zaproponować wiele więcej, m.in. z uwagi na ogromne straty, jakie poniosły w efekcie rządowego programu wakacji kredytowych – III kwartał zakończył się dla sektora stratą w wysokości ok. 6 mld zł (a łączne koszty wakacji kredytowych dla banków szacowane są na co najmniej 12–13 mld zł). Problemem jest też wysoki bufor wymagany przy badaniu zdolności kredytowej klientów. ZBP zwrócił się do Komisji Nadzoru Finansowego o jego zmniejszenie, a z odpowiedzi KNF wynika, że otwiera się droga do jego obniżania w przypadku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu.

Takie kredyty są coraz bardziej popularne, stanowią już 40 proc. nowo udzielanych hipotek. Ale tu pojawia się inny nierozwiązany problem – sposobu wyznaczenia rekompensaty dla banku w przypadku wcześniejszej spłaty przez kredytobiorcę takiego kredytu.

Zapaść na rynku kredytowym przekłada się na rynek mieszkaniowy – wynika też z raportu AMRON-SAFRiN. W III kwartale liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, spadła o 44 proc. w porównaniu z II kw., a liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie, była niższa o 34 proc. Łącznie, od stycznia do października 2022 r., rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań, tj. o 25 proc. mniej niż przed rokiem.

Jeśli chodzi o ceny transakcji zakupu, rynek idzie w kierunku stagnacji (choć wygląda to różnie w różnych miastach), za to czynsze najmu wyraźnie rosną.

GOTÓWKA RZĄDZI

Nawet 75–80 proc. udziału w sprzedaży nowych mieszkań mają konsumenci, którzy pokrywają całą cenę ze środków własnych. Wierzą, że nieruchomości przechowają wartość pożeranych przez inflację oszczędności. Wsparciem jest też silny popyt na najem i wzrost czynszów.
Na sile „gotówkowców” w czasie spowolnienia strategię opiera m.in. notowane na giełdzie Echo Investment. Na wtorkowej konferencji wynikowej menedżerowie podkreślili, że na mieszkania w ścisłych centrach miast, relatywnie drogie, zawsze znajdą się chętni, którzy nie potrzebują wspierać się kredytem. W większych tarapatach są firmy z segmentu popularnego, oparte na klientach korzystających z finansowania bankowego.
Prezes Nicklas Lindberg zaznaczył, że duzi deweloperzy łatwiej przejdą przez turbulencje z racji skali i zasobów finansowych i będą zwiększać udziały w rynku kosztem mniejszych. Z tego powodu rynek będzie się konsolidować, część graczy z niego wypadnie, część może ratować się wyprzedażą działek lub inwestycji w toku.
Jak zaznaczają eksperci portalu Rynekpierwotny.pl, w sytuacji, gdy równocześnie drożeją kredyty i mieszkania, trudno się dziwić, że chętnych na nie jest mniej. W ciągu dziesięciu miesięcy br. deweloperzy sprzedali w siedmiu największych miastach 28,2 tys. mieszkań, czyli o 35 proc. mniej niż w analogicznym okresie wyśmienitego dla branży ubiegłego roku. Adam Roguski