Brak zdolności kredytowej i kryzys na rynku deweloperskim sprawiają, że coraz bardziej atrakcyjny staje się rynek najmu. Brak narzędzi finansowych, które pomogłyby wejść na ten rynek deweloperom, otwiera zaś drzwi dla zagranicznych funduszy inwestycyjnych i dla najmu instytucjonalnego, który uzupełni ogromne braki na rynku.

– Według danych JLL zazwyczaj o tej porze roku w Warszawie na rynku dostępnych było ok. 11 tys. mieszkań. Dzisiaj to ok. 2,5 tys., a mieszkań młodszych niż dziesięć lat – zapewne ok. 400 – wylicza Tatiana Piechota, partner zarządzający w Grupie Upper Finance. Jak mówi, przy wejściu stosunkowo nowej usługi na rynku warto pamiętać, że ramy prawne tu obowiązujące przy najmie są bardziej liberalne.

– Zawiązanie stosunku najmu w tej formie spowoduje, że ustawa o ochronie lokatorów będzie miała zastosowanie jedynie w marginalnym stopniu, tj. tylko przepisy enumeratywnie wymienione w art. 19j ustawy – wyjaśnia Piechota.

Czytaj więcej

Banki też boją się rynku najmu. Wszystko przez złe prawo lokatorskie

Najem instytucjonalny lokali mieszkalnych został wprowadzony do polskiego porządku prawnego w 2017 r. Jest uregulowany w art. 19f–19j ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego.

Zdaniem adwokata Michała Rutkowskiego, partnera w kancelarii Graś i Wspólnicy, jest to w zasadzie jedyna rekomendowana forma prawna umowy najmu dla inwestycji mieszkaniowej typu PRS. – Umowa ta charakteryzuje się uproszczonymi zasadami eksmisji najemcy po zakończeniu stosunku najmu, swobodą w zakresie regulacji opłat, które pobiera wynajmujący, oraz ewentualnej podwyżki czynszu czy samego wypowiedzenia umowy.

Jak wyjaśnia adwokat, do umowy najmu instytucjonalnego nie będzie się stosować wszystkich instrumentów prawnych ochrony lokatorów.

– Ustawodawca np. zrezygnował ze wskazywania przez najemcę lokalu zastępczego, jak to jest uregulowane w umowie najmu okazjonalnego. To dalsze, dodatkowe ułatwienie dla rynku najmu instytucjonalnego – uważa prawnik.

Czytaj więcej

Jak zabezpieczyć się przed wypowiedzeniem umowy najmu?

Do umowy najmu instytucjonalnego konieczne jest dołączenie wypisu aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu się do wydania lokalu, w którym to oświadczeniu najemca przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania tego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Powyższe oświadczenie jest obligatoryjnym załącznikiem do umowy. Jego brak spowoduje, że będziemy mieć do czynienia ze zwykłą umową najmu.

Z drugiej strony jest „zwykła” umowa najmu lokalu mieszkalnego, do której stosuje się w całości przepisy ustawy o ochronie lokatorów.