Pandemia zahamowała dynamiczny rozwój rynku biur. Wiele firm przeszło na pracę zdalną, potem hybrydową. Nie słychać, żeby przez taki model działalność jakiejś firmy specjalnie ucierpiała. Czy biura, jakie znamy sprzed pandemii, są jeszcze potrzebne? Po co, skoro biuro można mieć w domu? O tym rozmawiali eksperci na jednej z debat tegorocznego Spotkania Liderów Branży Nieruchomości – wydarzenia organizowanego przez „Nieruchomości” „Rzeczpospolitej”.

Żywa współpraca

Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, członek zarządu i dyrektor operacyjny Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), nie ma wątpliwości, że biura są i będą potrzebne. – Nie zgodzę się, że model pracy zdalnej nikomu nie zaszkodził. Krótkoterminowo prawdopodobnie nie, ale długoterminowo niektórym firmom to bardzo szkodzi – ocenia. – Tylko nieliczne firmy mogą się zdecydować na model całkowicie zdalny, bez uszczerbku dla wyników działalności.

Biura będą się zmieniać. – W większości biur wzrośnie powierzchnia przeznaczona do współpracy – uważa dyrektor.

Przybędzie sal konferencyjnych, niedużych open space’ów, gdzie można usiąść przy stole i porozmawiać. Bo pracując w domu, taka żywa, prawdziwa współpraca jest trudna.

– Większość firm liczy się z tym, że stuprocentowych powrotów do biur jednak nie będzie – zauważa Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz. – Mówimy raczej o różnych modelach pracy hybrydowej.

Dyrektor PINK zna też firmy, które wróciły do biur przed omikronem i przed poprzednią falą pandemii. Wróciły do typowego podziału na małe biura. – To jednak rzadkość. Większość firm przechodzi na powierzchnie elastyczne ze zwiększoną powierzchnią do współpracy – zaznacza.

W powroty do biur nie wątpi też Michał Żelski, dyrektor regionalny spółki Echo Investment. – Wracamy. Ale nie od razu, lecz stopniowo. A w tym czasie biura dostosują się do swoich pracowników – tłumaczy. – Są branże, które będą wracały wolniej albo w dużej mierze nie wrócą wcale. To np. branża IT, co nie przekreśla starań pracodawców, by nakłaniać pracowników do powrotów. A biura będą się zmieniać coraz mocniej – pod kątem pracownika, bezpieczeństwa, higieny, elastyczności.

Opinię tę podziela Maciej Gołębiewski, Asset Management & Leasing Director w Globalworth Poland. – Już przed pandemią były sygnały, że biura muszą się zmienić ze względu na nowe generacje pracowników, które wchodzą na rynek pracy. Po pandemii te trendy jeszcze się nasilają – mówi. – Biuro staje się miejscem spotkań, wymiany myśli, przestrzenią do kreatywnych działań, inaczej niż 20 lat temu, kiedy było klasycznym miejscem pracy – przy biurku.

I do takich właśnie nowych biur wrócimy. – Podam statystyki z ubiegłego roku. W zależności od budynku mieliśmy 50–70 proc. „zasiedlenia”, a w jednym nawet 80 proc. – mówi dyrektor. – Potem przyszła trzecia, czwarta fala pandemii, wiec nastąpił odwrót. W tym roku ten powrót będzie większy, przyspieszy po wakacjach. Każda firma musi sobie wypracować swój model pracy.

Dodaje, że firmy przedłużają umowy najmu. – I nie dlatego, że lubią to robić, ale ze względu na długoterminowe strategie i plany – podkreśla Maciej Gołębiewski.

Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro na Miarę, przyznaje, że jedni planują powroty w większym, inni w mniejszym stopniu. – Największe firmy chyba jeszcze nie podjęły ostatecznych decyzji. W tym przypadku widać te puste biura – mówi. – My obsługujemy głównie firmy z małego i średniego sektora przedsiębiorstw. To firmy, które zatrudniają od kilku–kilkunastu osób do kilkudziesięciu, powiedzmy do 50 osób. Zapytaliśmy brokerów z ośmiu rynków, na których działamy, czy najemcy planują powroty, czy może wcale z tych biur nie wychodzili. Okazuje się, że te firmy, które przecież także poszły do domu na początku pandemii, już po kilku miesiącach uznały, że trzeba jednak być ze sobą. Powroty zaczęły się już w 2020 r., szybciej też zaczęto wdrażać model hybrydowy – podaje.

Aneta Czernek, Executive Director w HRK, mówi o branżach, które nie wyobrażają sobie powrotu do biura. – To przede wszystkim IT – wskazuje. – Zgadzam się, że biura zmienią formułę, stając się miejscem spotkań. Nie miejscem pracy co do zasady. Firmy przegrupowują organizacje. Biurek nie musi być tyle, ile osób zatrudnionych.

Dyrektor HRK podkreśla, że pracownicy nie czują się związani ze swoim pracodawcą. – Czują się związani z zakresem obowiązków. A te mogą wykonywać wszędzie. – Jeden z moich klientów, pracownik firmy, w której obowiązuje całkowity model zdalny, mówi, że chciałby powrotu modelu hybrydowego. Bo ludzie z jego ponad 100-osobowego zespołu nie rozpoznają się na ulicy, nie wiedzą, że pracują w jednym zespole – opowiada. – Firmy, konkurując ze sobą o najlepszych pracowników, o tych, którzy mają bardzo rzadkie kompetencje, konkurują pracą hybrydową, zdalną, stacjonarną. Jedna z bardzo dobrych marek postanowiła wrócić całkowicie do biura, ale kandydaci odmówili udziału w rekrutacji, bo nie ma możliwości pracy zdalnej.

Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz podkreśla, że w większości branż trzeba się spotykać. – Wydawało się, że świetnie pracują zdalnie reklama i marketing, ale bez burzy mózgów nie ma tak samo dobrych rozwiązań i pomysłów – zwraca uwagę.

Życie wokół

Jak planować nowe biura? – Rozmowy z najemcami rozpoczynamy od kwestii technicznych – mówi Michał Żelski. – Nie jedno, ale dwa wejścia do budynku, szachty windowe, trzony budynku, wentylacja podzielona na strefy, na sekcje. Takie rozwiązania stosujemy w powstających i planowanych budynkach. Skupiamy się na człowieku, na jego potrzebach.

I nie chodzi o to, że na dole biurowca ma być piekarnia czy kantyna. – Wokół biurowca trzeba zorganizować życie – tłumaczy dyrektor. – Przestrzeń, zieleń, natura, oddech, elastyczność. Już nie wielkie molochy, ale raczej mniejsze obiekty z dobrą infrastrukturą. Mamy na rynku graczy typu cowork, typu biura elastyczne. To niesłychanie ważne, bo pozwala najemcom na elastyczne podejmowanie decyzji, czy np. zostać w budynku. Wzrost firmy na następne pięć–siedem lat jest bardzo trudno zaplanować, nie zawsze da się dobrać powierzchnię w budynku, nie zawsze da się ją też oddać. A flexy, biura serwisowane dają taką możliwość.

Z kolei Globalworth przebudowuje część swoich obiektów. – Decyzję podjęliśmy przed pandemią – mówi Maciej Gołębiewski. – We Wrocławiu piękny budynek z lat 30. – dom handlowy Renoma – stanie się przede wszystkim biurowcem. Podobnie jest z budynkiem w Katowicach. Nie chcemy jednak typowych biurowców. Mają to być obiekty wielofunkcyjne, które oferują także powierzchnie usługowe, gastronomiczne. To miastotwórcze projekty.

Czy rynek wchłonie powstające i planowane biura? Jerzy Węglarz wierzy, że tak. – Gospodarka się rozwija. Będą też powstawać biura satelickie bliżej domów pracowników – tłumaczy. – Firmy pomyślą np. o wynajmie niewielkiej powierzchni niekoniecznie w biurowcu. Może być w lokalu usługowym np. na osiedlu. Można tę pracę rozproszyć. Elastyczne biura będą też powstawać w dzielnicach obrzeżnych. Firmy wykupią abonament, by zagwarantować profesjonalne miejsce pracy.