Pozwolenie na budowę można podważyć

W piątek Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął, że właściciel mieszkania nie może samodzielnie podważyć ważności pozwolenia na budowę budynku stawianego w sąsiedztwie przez dewelopera. Prawo do tego ma jedynie wspólnota mieszkaniowa reprezentowania przez zarząd.

Brak słońca

Spór dotyczył inwestycji w Brzegu (woj. opolskie). Deweloper wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę do starosty brzeskiego. Ten zawiadomił o rozpoczęciu postępowania w tej sprawie m.in. wszystkich członków ośmiolokalowej wspólnoty mieszkaniowej funkcjonującej w bardzo bliskim sąsiedztwie inwestycji. Tym pomysł budowy bloku bardzo się nie podobał. Podjęli więc uchwałę, że nie wyrażają zgody na inwestycję. Ich zdaniem będzie za blisko ich budynku, przesłoni go i zabierze światło. Przeciwko tej uchwale głosowali członkowie wspólnoty, którzy byli w jej zarządzie.

Starosta brzeski, mimo protestu sąsiadów, wydał pozwolenie na budowę. Przyznał, że budynek faktycznie znajduje się blisko granicy z działką wspólnoty. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jednak na to pozwala. Zgodnie z nim można sytuować budynki przy granicy nieruchomości lub w odległości 1,5 m od niej. Poza tym nowy budynek nie będzie miał wpływu na posesję w sąsiedztwie.

Mimo niezadowolenia wspólnoty zarząd nie odwołał się od pozwolenia. Dlatego Jerzy i Danuta B., tj. właściciele jednego z mieszkań, postanowili zrobić to samodzielnie. W odwołaniu do wojewody opolskiego podnieśli, że ich budynek jest w bardzo złym stanie. Ma popękane ściany, które są spięte klamrami. Inwestycja dewelopera pogorszy jego stan. Nowy budynek będzie stał bowiem na granicy. Poza tym będzie wystawał ponad ich budynek o 3 m, zatem zabierze im światło. Do odwołania dołączyli uchwałę wspólnoty oraz oświadczenia pozostałych członków wspólnoty.

Sorry, tylko zarząd

Wojewoda opolski umorzył postępowanie. Tłumaczył, że w budynku funkcjonuje tzw. duża wspólnota mieszkaniowa a w takim przypadku to w jej imieniu odwołanie powinien złożyć zarząd. Starosta zaś popełnił błąd, przyznając przymiot strony wszystkim członkom wspólnoty.

Małżeństwo B. nie poddało się i złożyło skargę do Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Opolu. W sądzie jednak też przegrali.

Zdaniem WSA sam fakt posiadania udziału w nieruchomości wspólnej to za mało, by stać się stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Podobnego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny, do którego skargę na wyrok WSA wniosło małżeństwo. NSA zauważył jednak, że małżeństwo mogłoby być stroną w postępowaniu, gdyby wykazało, że inwestycja źle wpływa na ich mieszkanie. Tymczasem cały czas wykazywało negatywny wpływ na budynek.

sygnatura akt: II OSK 2855/14

Opinia

Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana

Z orzecznictwa sądowego wynika, że członek wspólnoty mieszkaniowej może we własnym imieniu kwestionować ważność pozwolenia na budowę inwestycji w sąsiedztwie, ale... Musi wykazać, że projektowany obiekt będzie negatywnie wpływał na jego lokal. Może to być np. zarzut związany z przenikaniem hałasu do jego mieszkania, czy też z wytwarzaniem wibracji związanych z przekształcaniem lokalu mieszkalnego w użytkowy etc.