Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować gabinetu stomatologicznego w mieszkaniu

Troje stomatologów kupiło mieszkanie w bloku na współwłasność. Od razu zamierzali przekształcić je w lokal usługowy – gabinet stomatologiczny. Miejscowy plan zagospodarowania dopuszczał taką możliwość. Od poprzedniego właściciela otrzymali pismo z prośbą do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej, pod którą mniej więcej połowa członków wspólnoty złożyła swoje podpisy jako wyraz poparcia.

Ingerencja w część wspólną

Nowi właściciele szybko zlecili wykonanie projektu przebudowy i zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na gabinety stomatologiczne z pięcioma fotelami dentystycznymi i wejściem z klatki schodowej. Z przebudową lokalu wiązała się jednak konieczność wykonania prac w częściach wspólnych budynku: poprowadzenie odpływu instalacji sanitarnej z lokalu pod stropem piwnicy i włączenie do istniejącego pionu wodnego i kanalizacyjnego, a także wykonanie otworu w ścianie szczytowej budynku z kratką wentylacyjną i wymiana zabezpieczeń w tablicy głównej umieszczonej na klatce schodowej w celu zwiększenia mocy.

Stomatolodzy zwrócili się do zarządcy nieruchomości o poddanie pod głosowanie stosownej uchwały o wyrażeniu zgody na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania lokalu. Do pisma zostały załączone: opinia kominiarska oraz rzut lokalu i rysunek elewacji szczytowej z miejscem usytuowania kratki wentylacyjnej. Projekt uchwały został dwukrotnie poddany pod głosowanie, ale do jej podjęcia nie doszło. Za trzecim razem pełnomocnik stomatologów zgłosił do zarządcy projekt uchwały: „Wspólnota mieszkaniowa wyraża zgodę na prowadzenie prac remontowych i instalacyjnych w częściach wspólnych nieruchomości polegających na: ..." – tu wymieniono zakres prac. Tym razem właściciele posiadający zdecydowaną większość udziałów zagłosowali przeciw wyrażeniu zgody na podjęcie uchwały o proponowanej treści.

Uchwała pozytywna, uchwała negatywna

Powodowie zaskarżyli uchwałę wspólnoty, a Sąd Okręgowy w Szczecinie uznał powództwo za uzasadnione. Najpierw jednak musiał rozstrzygnąć spór między stronami co do istnienia zaskarżonej uchwały. Wspólnota twierdziła bowiem, że skoro uchwała o zaproponowanej treści nie została podjęta, to nie istnieje, a zatem nie ma czego skarżyć.

Sąd nie zgodził się z tym stanowiskiem. Jego zdaniem nie doszło wprawdzie do wyrażenia zgody na podjęcie uchwały o treści pozytywnej, czyli wyrażającej zgodę na wykonanie prac w części wspólnej, lecz została podjęta uchwała o treści negatywnej – odmawiająca wyrażenia zgody na wykonanie takich prac. I powodowie prawidłowo ją zaskarżyli.

Zdaniem sądu podstawy zaskarżenia były zasadne, bo uchwała naruszała interesy powodów jako właścicieli lokalu. Oni bowiem mają wyłączne prawo decydowania o zmianie przeznaczenia lokalu i sposobie korzystania z niego, a do realizacji ich zamierzenia niezbędna była niewielka i nie powodująca utrudnień dla pozostałych właścicieli ingerencja w część wspólną. Opierając się na zeznaniach świadków sąd stwierdził, że powodem odmowy wyrażenia zgody na wykonanie prac w części wspólnej nie były same prace i ewentualne uciążliwości lub zagrożenia z nimi związane, lecz racjonalnie nieuzasadniona niechęć członków wspólnoty mieszkaniowej do pomysłu otwarcia w budynku gabinetu dentystycznego.

Wyrok sądu I instancji zaskarżyła wspólnota. Twierdziła m.in., że przyczyną odmowy są uzasadnione obawy mieszkańców budynku związane z uciążliwościami, jakie wiążą się z zakresem przebudowy dalej idącej niż to wynika z zapewnień powodów oraz obawy dotyczące immisji np.: hałasu lub wibracji od pracujących urządzeń czy też zapachów, obawy związane z funkcjonowaniem w lokalu aparatu rentgenowskiego, brak miejsc parkingowych w obrębie nieruchomości wspólnej, brak wiedzy co do szczegółowych parametrów planowanego przez powodów przedsięwzięcia, nieuprawnione wykorzystanie przez powodów do planowanego przedsięwzięcia części nieruchomości wspólnej, jaką jest piwnica.

Nie było czego zaskarżać

Sąd Apelacyjny w Szczecinie stwierdził, że choć wspólnota nie powtórzyła w apelacji zarzutu zaskarżenia nieistniejącej uchwały, to jednak należało ten zarzut zbadać. I doszedł do wniosku, że stanowisko sądu I instancji w tym zakresie było wadliwe.

– Brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia poglądu, iż niepodjęcie uchwały o określonej w projekcie treści, oznacza samoistne podjęcie uchwały o przeciwstawnym – w stosunku do projektu – brzmieniu. Innymi słowy, brak akceptacji dla projektu w przedmiocie wyrażenia zgody na wykonanie określonych prac remontowo-budowalnych, nie kreuje uchwały o jej nieudzieleniu – wyjaśnił sąd.

Oznacza to, że skoro uchwała wskazana przez skarżących w ogóle nie została podjęta, nie mogła ona podlegać zaskarżeniu. Już tylko z tej przyczyny sąd I instancji powinien był oddalić powództwo.

Nie można ocenić interesów

A gdyby hipotetycznie przyjąć, że wskazana w pozwie uchwała rzeczywiście została podjęta? Także przy takim założeniu sąd odwoławczy nie znalazł podstaw do uwzględnienia żądania powodów. W jego opinii sąd I instancji mylił się, uznając za zbyt daleko idący wniosek, że kwestie techniczne, m.in. zakres koniecznej ingerencji w części wspólnej budynku oraz zagadnienie oddziaływania działalności gospodarczej powodów w przyszłości na komfort życia pozostałych mieszkańców i substancję budynku, nie miały istotnego znaczenia przy podejmowaniu takiej uchwały. Poza tym z samego faktu, iż określona uchwała narusza interesy właściciela lokalu, nie wynika, że oznacza, że musi być ona uchylona. Należało porównać interesy obu stron i zbadać, czy możliwość prowadzenia działalności gospodarczej przez jednych członków wspólnoty powinna wyprzedzać interes pozostałych członków wspólnoty – wskazał sąd. W tym przypadku punktem wyjścia powinna być odpowiedź na pytanie, czy zakres prac objętych zaskarżoną uchwałą, ingerujących w część wspólną budynku, jest wystarczający do tego, by dostosować lokal powodów do uruchomienia w nim gabinetu stomatologicznego. Sąd I instancji całkowicie pominął tę kluczową kwestię.