Tysiące warunków zabudowy można już wyrzucić do kosza. 1 stycznia 2018 r. straciły ważność. To efekt wejścia w życie nowego prawa wodnego. Dla wielu inwestorów to nie lada kłopot. Nie będą mogli ruszyć z budową. Nie mają też żadnej gwarancji, że dostaną nowe tego typu decyzje. Działki mogą więc tracić status budowlanych, a tym samym na wartości.
Tam, gdzie zalewa
Chodzi o warunki zabudowy wydane dla działek położonych na terenach zagrożonych powodzią raz na 10 i 100 lat, a jest ich w Polsce w sumie ok. 15 tys. km kw. (łącznie z terenami pokrytymi wodą).
Ile decyzji trafiło do kosza? Dokładne dane będą znane dopiero za rok. Prawo wodne nakłada na urzędników gminnych obowiązek przygotowania list wygaszonych decyzji. Daje im na to 12 miesięcy. W grę jednak wchodzą nawet setki tysięcy warunków zabudowy. Decyzje te wydaje się bowiem na czas nieokreślony od przeszło 14 lat.
– Wystarczy, że przez wieś lub miasto przepływa potok lub rzeka, a działki położone w ich pobliżu uznaje się za zagrożone powodzią – wyjaśnia Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.
Tylko w Gdańsku terenów zagrożonych 10- i 100-letnią wodą jest 8600 ha. – To są m.in. Żuławy Wiślane, część śródmieścia, terenów portowych – mówi Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska. – Z tego 2000 ha nie jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, czyli można na nich budować dopiero po uzyskaniu warunków zabudowy – dodaje wiceprezydent Bielawski.
Okazuje się, że chodzi nie tylko o działki położone na terenach typowo zalewowych.
– To, czy dana nieruchomość znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, wynika z dość niedawno opracowanych map ryzyka powodziowego, a dla mniejszych cieków nadal ze starszych studiów ochrony przeciwpowodziowej – mówi Przemysław Kastyak, radca prawny i partner w kancelarii Magnusson. – Niestety, szczególnie wiele z tych ostatnich zawiera błędy. Zdarza się, że obejmują one obszary, które przez kilkaset lat nie były zalewane – tłumaczy mec. Kastyak.
Dom wolno skończyć
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
Obecnie w Polsce na ich podstawie realizuje się przeszło połowę inwestycji. Dla budujących wygaśnięcie warunków zabudowy to problem. Bez nich bowiem nie ma żadnych szans na uzyskanie pozwolenia na budowę na terenach pozbawionych miejscowych planów.
– O warunki trzeba się starać ponownie. Nie tylko wydłuża to czas załatwiania formalności, ale również przysparza dodatkowych kosztów. Nie ma też żadnej gwarancji, że się je po raz kolejny otrzyma – mówi Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej (ma je zastąpić przedsiębiorstwo Wody Polskie) tłumaczy, że powodem wygaszenia decyzji jest zmiana przepisów dotyczących zagospodarowania terenów szczególnie zagrożonych powodzią. Nie oznacza to jednak, że już nie będzie można na tego typu obszarach wybudować. Srodtytul: Nowe przepisy, nowe decyzje
– Inwestorzy mogą ubiegać się na nowych zasadach o warunki zabudowy – uspokaja Daniel Kociołek, rzecznik prasowy KZGW.
Przypomina również, że wygasła tylko część decyzji o warunkach zabudowy, a mianowicie te, na podstawie których nie wydano jeszcze pozwolenia na budowę albo nie dokonano zgłoszeń zamiaru budowy.
Zdaniem KZGW na podstawie starych warunków będzie można również kontynuować inwestycje realizowane etapami, np. budowę kolejnych bloków na nowym osiedlu.
– Stare prawo wodne przewidywało, że organ współdziałający (dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej) mógł jedynie uzgodnić albo odmówić uzgodnienia przedłożonego projektu decyzji o warunkach zabudowy – tłumaczy Daniel Kociołek. – Nie mógł natomiast uzgodnić takiej decyzji, stawiając jednocześnie wymagania. Na podstawie obecnie obowiązujących przepisów prawa wodnego istnieje już taka możliwość – dodaje.
Prawnicy wytykają też błędy. – Prawo wodne wygasza warunki zabudowy wydane do 1 stycznia 2018 r., a jednocześnie przewiduje, że postępowania wszczęte w sprawie ich wydania można kontynuować na starych zasadach – mówi mec. Przemysław Kastyak. – Nie ma w tym za grosz logiki. Prawdopodobnie to błąd, jakich w ostatnim czasie jest wiele.
