W Łodzi średnia cena ofertowa nowych mieszkań w ciągu roku wzrosła o 18,1 proc. – z ponad 6,6 tys. do ponad 7,8 tys. zł za mkw. (wrzesień ub.r./wrzesień br.). W Krakowie ceny poszły w górę o 14,5 proc., z 9,7 tys. do 11,1 tys. zł za mkw., we Wrocławiu o 14 proc. – z niespełna 9,1 do 10,3 tys. zł, w Warszawie o 11,7 proc. – z 10,5 do ponad 11,7 tys. zł, w Poznaniu – o 7,3 proc., z 7,7 do ponad 8,2 tys. zł, a w Gdańsku – o 6,8 proc. – z 9,5 do niemal 10,2 tys. zł za mkw. – podaje RynekPierwotny.pl.

Premia za ryzyko

Wzrosty cen rozpalają wyobraźnię inwestorów, którzy chcą zarabiać na kupnie i odsprzedaży lokali. Są głosy, że nawet co piąte nowe mieszkanie jest dziś kupowane przez spekulantów.

– Takie szacunki są jak najbardziej prawdopodobne. Spekulanci mogą generować popyt na 25–30 tys. nowych mieszkań rocznie – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Znakiem ich aktywności są dość liczne osiedla, na których po oddaniu do użytku ruchu lokatorów specjalnie nie widać.

Jego zdaniem skala takich zakupów jest porównywalna ze spekulacjami z lat 2006–2008. – Wtedy jednak królowała instytucja cesji praw do mieszkań – zaznacza. – Dziś część Polaków dysponuje nieporównywalnie większym kapitałem. Cesje zostały wyparte przez zakupy gotówkowe, które umożliwiają bezproblemowe przetrzymywanie lokali do czasu, kiedy będzie je można odsprzedać z najlepszym zyskiem.

Ekspert tłumaczy, że zyski z zakupów spekulacyjnych zależą od momentu wejścia i wyjścia z inwestycji. – Może to być ok. 10–15 proc. rocznie, w zależności od osiedla – szacuje Jędrzyński. Zapędy inwestorów może nieco ostudzić pierwsza podwyżka stóp procentowych i prawdopodobieństwo kolejnych.

Z kolei Robert Chojnacki, prezes redNet 24, ocenia, że czysto spekulacyjne zakupy to zaledwie kilka procent rynku. – Skala transakcji inwestycyjnych jest co prawda większa niż 20 proc., ale główny cel to zakup mieszkań z myślą o wynajmie lub ochrona kapitału przed inflacją – zaznacza prezes. – W latach 2006–2008 ceny rosły o kilkadziesiąt proc. rocznie. Dziś, w zależności od lokalizacji – od kilku do kilkunastu proc. W latach 2006–2008 kupowano spekulacyjnie całe budynki, dziś to zjawisko jest znacznie mniejsze.

Robert Chojnacki nie spodziewa się, by w najbliższym czasie miało przybywać zakupów spekulacyjnych. – Wzrost cen wyhamowuje, szansa na szybki zarobek maleje – tłumaczy.

W II kw. największy wzrost cen ofertowych - o 4,9 proc. ( kw/. kw.), redNet odnotował w Poznaniu. W Krakowie - o 4,5 proc. W Łodzi i Wrocławiu ceny ofertowe wzrosły o 4,2 i 4,1 proc. Najmniejsze wzrost cen ofertowych odnotowano w Warszawie i Trójmieście – o 3,5 i 2,5 proc.

Prezes redNet 24 szacuje, że cena mieszkania na początku sprzedaży jest średnio o 8 proc. niższa niż na końcu (zakładając, że rynek jest stabilny). – To premia za ryzyko dla tych, którzy kupują pierwsi. Do tego należy dodać wzrost cen. Jeśli np. sprzedajemy lokal po roku od zakupu, a wzrost wyniósł 10 proc., to daje nam to ok. 18 proc. – podaje. – Każda inwestycja jest jednak inna, dane mają charakter poglądowy – zastrzega.

Najlepszy czas

Ewa Przeździecka, wiceprezes spółki deweloperskiej Unidevelopment, ocenia, że dzisiejszą sytuację trudno porównywać z latami 2006–2008.

– Jednym z powodów są zmiany warunków zakupu. Wtedy nie było umów deweloperskich, a cały obrót opierał się na umowach przedwstępnych – wyjaśnia. – To ułatwiało sprzedaż praw i obowiązków, bo odbywało się prawie bezkosztowo. Podawano, że inwestorzy spekulacyjni odpowiadali nawet za 30 proc. transakcji. Wiele zakupów dokonywali inwestorzy zagraniczni. Dziś takiej skali nie zauważamy.

Jej zdaniem inwestorzy, którzy dobrze znają rynek i widzą możliwość zysku, podejmą ryzyko, jeśli będą mieli możliwość dokonania cesji lub rozwiązania umowy bez strat z innych powodów. – Większość inwestorów wyczekuje momentu rozpoczęcia sprzedaży, kiedy wybór i ceny są najlepsze – mówi. – Osoby zajmujące się transakcjami spekulacyjnymi często zapisują się na różne listy mailingowe, by mieć informacje o przedsprzedaży. Nie zauważyliśmy jednak znaczącego wzrostu liczby transakcji spekulacyjnych. Rosnącym trendem jest zakup mieszkań w celu ochrony oszczędności.

Bartosz Kuźniar, prezes spółki Lokum Deweloper, komentuje, że ze względu na małą dostępność gruntów i skomplikowane procedury administracyjne nie można odpowiedzieć na wzmożony popyt z dnia na dzień. Wymaga to wieloletniego planowania.

– Mieszkania drożeją w tempie kilku procent ponad inflację rocznie i to się szybko nie zmieni. Nie dziwi więc zainteresowanie zakupem lokali nie tylko na potrzeby własne, ale także w celu powiększania majątku – mówi Bartosz Kuźniar. – Można nawet rzec, że skala tych zakupów, biorąc pod uwagę okoliczności, jest stosunkowo nieduża.

Prezes Lokum Deweloper zwraca uwagę, że bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o podwyższonym standardzie, zlokalizowane w centrum miast. - Takie lokale są najbardziej odporne na ewentualne chwilowe korekty cen i długoterminowo najbardziej zyskują na wartości – podkreśla. - Zasoby gruntów w dobrych lokalizacjach się wyczerpują, a gminy nie przygotowują w wystarczającej skali planów miejscowych i infrastruktury pod nowe dzielnice.