Ceny w górę? Raj dla spekulantów

W Łodzi średnia cena ofertowa nowych mieszkań w ciągu roku wzrosła o 18,1 proc. – z ponad 6,6 tys. do ponad 7,8 tys. zł za mkw. (wrzesień ub.r./wrzesień br.). W Krakowie ceny poszły w górę o 14,5 proc., z 9,7 tys. do 11,1 tys. zł za mkw., we Wrocławiu o 14 proc. – z niespełna 9,1 do 10,3 tys. zł, w Warszawie o 11,7 proc. – z 10,5 do ponad 11,7 tys. zł, w Poznaniu – o 7,3 proc., z 7,7 do ponad 8,2 tys. zł, a w Gdańsku – o 6,8 proc. – z 9,5 do niemal 10,2 tys. zł za mkw. – podaje RynekPierwotny.pl.

Premia za ryzyko

Wzrosty cen rozpalają wyobraźnię inwestorów, którzy chcą zarabiać na kupnie i odsprzedaży lokali. Są głosy, że nawet co piąte nowe mieszkanie jest dziś kupowane przez spekulantów.

– Takie szacunki są jak najbardziej prawdopodobne. Spekulanci mogą generować popyt na 25–30 tys. nowych mieszkań rocznie – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Znakiem ich aktywności są dość liczne osiedla, na których po oddaniu do użytku ruchu lokatorów specjalnie nie widać.

Jego zdaniem skala takich zakupów jest porównywalna ze spekulacjami z lat 2006–2008. – Wtedy jednak królowała instytucja cesji praw do mieszkań – zaznacza. – Dziś część Polaków dysponuje nieporównywalnie większym kapitałem. Cesje zostały wyparte przez zakupy gotówkowe, które umożliwiają bezproblemowe przetrzymywanie lokali do czasu, kiedy będzie je można odsprzedać z najlepszym zyskiem.

Ekspert tłumaczy, że zyski z zakupów spekulacyjnych zależą od momentu wejścia i wyjścia z inwestycji. – Może to być ok. 10–15 proc. rocznie, w zależności od osiedla – szacuje Jędrzyński. Zapędy inwestorów może nieco ostudzić pierwsza podwyżka stóp procentowych i prawdopodobieństwo kolejnych.

Z kolei Robert Chojnacki, prezes redNet 24, ocenia, że czysto spekulacyjne zakupy to zaledwie kilka procent rynku. – Skala transakcji inwestycyjnych jest co prawda większa niż 20 proc., ale główny cel to zakup mieszkań z myślą o wynajmie lub ochrona kapitału przed inflacją – zaznacza prezes. – W latach 2006–2008 ceny rosły o kilkadziesiąt proc. rocznie. Dziś, w zależności od lokalizacji – od kilku do kilkunastu proc. W latach 2006–2008 kupowano spekulacyjnie całe budynki, dziś to zjawisko jest znacznie mniejsze.

Robert Chojnacki nie spodziewa się, by w najbliższym czasie miało przybywać zakupów spekulacyjnych. – Wzrost cen wyhamowuje, szansa na szybki zarobek maleje – tłumaczy.

W II kw. największy wzrost cen ofertowych - o 4,9 proc. ( kw/. kw.), redNet odnotował w Poznaniu. W Krakowie - o 4,5 proc. W Łodzi i Wrocławiu ceny ofertowe wzrosły o 4,2 i 4,1 proc. Najmniejsze wzrost cen ofertowych odnotowano w Warszawie i Trójmieście – o 3,5 i 2,5 proc.

Prezes redNet 24 szacuje, że cena mieszkania na początku sprzedaży jest średnio o 8 proc. niższa niż na końcu (zakładając, że rynek jest stabilny). – To premia za ryzyko dla tych, którzy kupują pierwsi. Do tego należy dodać wzrost cen. Jeśli np. sprzedajemy lokal po roku od zakupu, a wzrost wyniósł 10 proc., to daje nam to ok. 18 proc. – podaje. – Każda inwestycja jest jednak inna, dane mają charakter poglądowy – zastrzega.

Najlepszy czas

Ewa Przeździecka, wiceprezes spółki deweloperskiej Unidevelopment, ocenia, że dzisiejszą sytuację trudno porównywać z latami 2006–2008.

– Jednym z powodów są zmiany warunków zakupu. Wtedy nie było umów deweloperskich, a cały obrót opierał się na umowach przedwstępnych – wyjaśnia. – To ułatwiało sprzedaż praw i obowiązków, bo odbywało się prawie bezkosztowo. Podawano, że inwestorzy spekulacyjni odpowiadali nawet za 30 proc. transakcji. Wiele zakupów dokonywali inwestorzy zagraniczni. Dziś takiej skali nie zauważamy.