Dwie drogi weryfikacji hipoteki - praktyczna uchwała SN

Nie trzeba zatem prowadzić odrębnej sprawy o tzw. uzgodnienie księgi z rzeczywistym stanem prawnym. To sedno bardzo praktycznej uchwały trzyosobowego składu Sądu Najwyższego.

Wątpliwa treść księgi

Kwestia ta wynikła w sprawie z powództwa PKO BP przeciw Grzegorzowi K. o zapłatę 176 tys. zł z zastrzeżeniem na rzecz pozwanego, że ma prawo powoływania się w czasie egzekucji na ograniczenie swej odpowiedzialności do wartości jego nieruchomości lokalowej.

W księdze wieczystej tego lokalu widnieje hipoteka umowna łączna stanowiąca zabezpieczenie kredytu, jakiego PKO udzielił deweloperowi, gdy była to jeszcze nieruchomość gruntowa, a Grzegorz K., nabywając lokal od dewelopera, nabył też udział w gruncie wraz z hipoteką. Spółka deweloperska zobowiązała się w umowie sprzedaży wykreślić hipotekę lub zapłacić cenę lokalu, ale upadła i banku nie spłaciła. Pozwany kwestionował istnienie ważnej hipoteki i jej przeniesienie do nowej księgi wieczystej jego lokalu. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga uwzględnił powództwo banku. W uzasadnieniu wskazał, że właściwą drogą podważania wpisu w księdze wieczystej jest postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z którego pozwany może skorzystać. Ale wymaga to odrębnego procesu. Art. 10 stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Czytaj więcej:

Prawo w firmie Ważna jest wiarygodność dokonywanych wpisów w księdze wieczystej

Funkcji ksiąg wieczystych nie można ograniczać jedynie do rejestracji i ewidencji określonych czynności prawnych.

Pro

Rozpoznając apelację pozwanego, stołeczny SA powziął wątpliwości, które zawarł w pytaniu prawnym do SN: – Czy domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ukwh.) czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia? Sędziowie SA: Ksenia Sobolewska-Ficek, Ryszard Sarnowicz i Krzysztof Tucharz, opowiedzieli się za możliwością wzruszania domniemania w każdej sprawie cywilnej tak, by nie trzeba było wszczynać nowej sprawy.