Nie trzeba zatem prowadzić odrębnej sprawy o tzw. uzgodnienie księgi z rzeczywistym stanem prawnym. To sedno bardzo praktycznej uchwały trzyosobowego składu Sądu Najwyższego.
Wątpliwa treść księgi
Kwestia ta wynikła w sprawie z powództwa PKO BP przeciw Grzegorzowi K. o zapłatę 176 tys. zł z zastrzeżeniem na rzecz pozwanego, że ma prawo powoływania się w czasie egzekucji na ograniczenie swej odpowiedzialności do wartości jego nieruchomości lokalowej.
W księdze wieczystej tego lokalu widnieje hipoteka umowna łączna stanowiąca zabezpieczenie kredytu, jakiego PKO udzielił deweloperowi, gdy była to jeszcze nieruchomość gruntowa, a Grzegorz K., nabywając lokal od dewelopera, nabył też udział w gruncie wraz z hipoteką. Spółka deweloperska zobowiązała się w umowie sprzedaży wykreślić hipotekę lub zapłacić cenę lokalu, ale upadła i banku nie spłaciła. Pozwany kwestionował istnienie ważnej hipoteki i jej przeniesienie do nowej księgi wieczystej jego lokalu. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga uwzględnił powództwo banku. W uzasadnieniu wskazał, że właściwą drogą podważania wpisu w księdze wieczystej jest postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z którego pozwany może skorzystać. Ale wymaga to odrębnego procesu. Art. 10 stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Czytaj więcej:
Funkcji ksiąg wieczystych nie można ograniczać jedynie do rejestracji i ewidencji określonych czynności prawnych.
Pro
Rozpoznając apelację pozwanego, stołeczny SA powziął wątpliwości, które zawarł w pytaniu prawnym do SN: – Czy domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ukwh.) czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia? Sędziowie SA: Ksenia Sobolewska-Ficek, Ryszard Sarnowicz i Krzysztof Tucharz, opowiedzieli się za możliwością wzruszania domniemania w każdej sprawie cywilnej tak, by nie trzeba było wszczynać nowej sprawy.
Sąd Najwyższy przychylił się do tego stanowiska. Oto uchwała SN, która nie pozostawia wątpliwości: – Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy).
Czytaj więcej
Zgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można kwestionować tylko w odrębnym procesie
Może być szybciej
Dodajmy, że takie podważenie ważności (prawdziwości) wpisu w księdze wieczystej ma znaczenie tylko dla stron sprawy (tu o zapłatę) i nie doprowadzi do zmiany wpisu w księdze wieczystej (wykreślenia hipoteki), ale dla ochrony pozwanego (dłużnika) może być wystarczającą ochroną.
Sygnatura akt: III CZP 28/21
Tomasz Długozima radca prawny w kancelarii Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy
Niejednokrotnie ustalenie w postępowaniach sądowych wadliwości wpisu w księdze wieczystej nie jest celem samym w sobie, lecz jedynie jednym z elementów większej układanki procesowej. W takiej sytuacji najczęściej konieczne jest wszczęcie dwóch postępowań – najpierw w przedmiocie stwierdzenia sprzeczności wpisu ze stanem rzeczywistym, a następnie, na podstawie uzyskanego w pierwszym postępowaniu prawomocnego rozstrzygnięcia, zainicjowanie kolejnego postępowania, np. o wydanie nieruchomości czy dopuszczenie do jej współposiadania. Uchwała trzyosobowego składu Sądu Najwyższego umożliwia rozstrzygnięcie obu wskazanych postępowań w toku jednego, co jest korzystne zarówno pod względem szybkości postępowania, jak i kosztów z nim związanych.
