Nie trzeba zatem prowadzić odrębnej sprawy o tzw. uzgodnienie księgi z rzeczywistym stanem prawnym. To sedno bardzo praktycznej uchwały trzyosobowego składu Sądu Najwyższego.
Wątpliwa treść księgi
Kwestia ta wynikła w sprawie z powództwa PKO BP przeciw Grzegorzowi K. o zapłatę 176 tys. zł z zastrzeżeniem na rzecz pozwanego, że ma prawo powoływania się w czasie egzekucji na ograniczenie swej odpowiedzialności do wartości jego nieruchomości lokalowej.
W księdze wieczystej tego lokalu widnieje hipoteka umowna łączna stanowiąca zabezpieczenie kredytu, jakiego PKO udzielił deweloperowi, gdy była to jeszcze nieruchomość gruntowa, a Grzegorz K., nabywając lokal od dewelopera, nabył też udział w gruncie wraz z hipoteką. Spółka deweloperska zobowiązała się w umowie sprzedaży wykreślić hipotekę lub zapłacić cenę lokalu, ale upadła i banku nie spłaciła. Pozwany kwestionował istnienie ważnej hipoteki i jej przeniesienie do nowej księgi wieczystej jego lokalu. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga uwzględnił powództwo banku. W uzasadnieniu wskazał, że właściwą drogą podważania wpisu w księdze wieczystej jest postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z którego pozwany może skorzystać. Ale wymaga to odrębnego procesu. Art. 10 stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Czytaj więcej
Funkcji ksiąg wieczystych nie można ograniczać jedynie do rejestracji i ewidencji określonych czynności prawnych.
Rozpoznając apelację pozwanego, stołeczny SA powziął wątpliwości, które zawarł w pytaniu prawnym do SN: – Czy domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ukwh.) czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia? Sędziowie SA: Ksenia Sobolewska-Ficek, Ryszard Sarnowicz i Krzysztof Tucharz, opowiedzieli się za możliwością wzruszania domniemania w każdej sprawie cywilnej tak, by nie trzeba było wszczynać nowej sprawy.
Sąd Najwyższy przychylił się do tego stanowiska. Oto uchwała SN, która nie pozostawia wątpliwości: – Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy).
Czytaj więcej
Zgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można kwestionować tylko w odrębnym procesie
Może być szybciej
Sprawdzona, pogłębiona i kompleksowa wiedza dla MŚP
Dodajmy, że takie podważenie ważności (prawdziwości) wpisu w księdze wieczystej ma znaczenie tylko dla stron sprawy (tu o zapłatę) i nie doprowadzi do zmiany wpisu w księdze wieczystej (wykreślenia hipoteki), ale dla ochrony pozwanego (dłużnika) może być wystarczającą ochroną.
Sygnatura akt: III CZP 28/21
Tomasz Długozima radca prawny w kancelarii Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy
Niejednokrotnie ustalenie w postępowaniach sądowych wadliwości wpisu w księdze wieczystej nie jest celem samym w sobie, lecz jedynie jednym z elementów większej układanki procesowej. W takiej sytuacji najczęściej konieczne jest wszczęcie dwóch postępowań – najpierw w przedmiocie stwierdzenia sprzeczności wpisu ze stanem rzeczywistym, a następnie, na podstawie uzyskanego w pierwszym postępowaniu prawomocnego rozstrzygnięcia, zainicjowanie kolejnego postępowania, np. o wydanie nieruchomości czy dopuszczenie do jej współposiadania. Uchwała trzyosobowego składu Sądu Najwyższego umożliwia rozstrzygnięcie obu wskazanych postępowań w toku jednego, co jest korzystne zarówno pod względem szybkości postępowania, jak i kosztów z nim związanych.
