Pożegnajmy użytkowanie

Użytkowanie wieczyste należy zlikwidować – raz na jakiś czas podnoszą parlamentarzyści lub przedstawiciele rządu. Fakt – wydaje się, że brak jest uzasadnienia dla jego dalszego istnienia.

Po pierwsze, zdezaktualizował się cel przyświecający jego wprowadzeniu 60 lat temu do polskiego porządku prawnego. Po drugie, brak jest ekonomicznego uzasadnienia dla oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, przez co praktycznie nie zawiera się nowych umów (chyba że w wyniku realizacji różnorakich roszczeń). Po trzecie, relacje między właścicielami a użytkownikami wieczystymi powodują w praktyce wiele sporów, co w konsekwencji m.in. wpływa negatywnie na pewność obrotu.

Z tych względów z aprobatą przyjąć należy podjęcie przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii prac nad ustawą mającą na celu likwidację użytkowania wieczystego. Tym bardziej że gotowe rozwiązania wydają się leżeć na stole.

Relikt bez uzasadnienia

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego równo 60 lat temu, ustawa? z 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Jak wskazuje się w piśmiennictwie (m.in. prof. Z. Truszkiewicz), celem wprowadzenia tej instytucji było stworzenie prawa dostosowanego do nowych stosunków własnościowych, jakie zostały ukształtowane po II wojnie światowej, opartych na własności państwowej. Chodziło o udostępnienie gruntów państwowych przede wszystkim na cele budownictwa mieszkaniowego (spółdzielczego oraz indywidualnego), położonych w miastach i osiedlach, ale w inny sposób niż poprzez sprzedaż. Kluczowy był też cel, na jaki nieruchomość była oddawana w użytkowanie wieczyste, tzn. sposób i termin jej zagospodarowania, który często wpisywał się w cele publiczne, na przykład politykę mieszkaniową.

Po 1990 roku rola użytkowania wieczystego się zmieniła, a cel zszedł na drugi plan. Po pierwsze, za sprawą uwolnienia obrotu mieniem publicznym, po drugie, z uwagi na posłużenie się tą instytucją do powszechnego uwłaszczenia, przede wszystkim państwowych i komunalnych osób prawnych.

Użytkowanie wieczyste uzasadnione było zatem w sytuacji braku innej formy dysponowania nieruchomościami państwowymi oraz konieczne było szczególne (często nieekonomiczne) uzasadnienie ich rozporządzeniem. Aktualnie, za sprawą transformacji ustrojowej, gospodarowanie mieniem publicznym powinno być przede wszystkim uzasadnione ekonomicznie. Trudno za takie uznać oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste za pierwszą opłatą na poziomie 15–25 proc. wartości nieruchomości, szczególnie biorąc pod uwagę, że zaraz po ustanowieniu rynkowa wartość tego prawa wynosiłaby prawie tyle samo, ile prawo własności.

Relacje między użytkownikami wieczystymi a właścicielami powodują w praktyce wiele sporów. Nie chodzi jedynie o kwestie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, ale też m.in. te dotyczące celu użytkowania wieczystego (co w konsekwencji spowodowało nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami) czy w zakresie zgód właścicielskich na podział czy połączenie nieruchomości (w znaczeniu wieczystoksięgowym i geodezyjnym).

Ten ostatni problem ma szczególną doniosłość, ponieważ bez zgody właściciela na odłączenie nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej użytkownik wieczysty nie sprzeda części nieruchomości, co w sposób istotny i negatywny wpływa na pewność obrotu.

Gotowe rozwiązania leżą na stole

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać z rozwiązań znanych z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Skuteczne i sprawne przeprowadzenie procesu likwidacji użytkowania wieczystego powinno być pozbawione niepewności (zarówno co do rezultatu, jak i czasu).

Z tego względu przekształcenie z mocy samego prawa (znane ww. ustawie) jawi się jako atrakcyjne, z tym jednak zastrzeżeniem, że chwilą przekształcenia powinien być moment wydania zaświadczenia (żeby wykluczyć zamrożenie obrotu między datą przekształcenia a datą wydania zaświadczenia). Termin wydania zaświadczenia powinien być określony ustawą, a jego przekroczenie wiązać się z sankcją finansową (na przykład jak w przypadku opóźnienia w wydaniu pozwolenia na budowę).

Co więcej, aktualna ustawa przetarła też (wydaje się skutecznie) szlaki co do wysokości opłaty przekształceniowej, jaką powinni ponosić przedsiębiorcy w kontekście niedozwolonej pomocy publicznej. W ich przypadku opłata jest zasadniczo równa wartości prawa własności (ponoszona przez 99, 50 albo 33 lata, w zależności od wysokości stawki za użytkowanie wieczyste aktualnej na chwilę przekształcenia).