Zwróć uwagę na szczegóły

- W przebadanych wzorcach stwierdziliśmy rażącą dysproporcję w kształtowaniu praw i obowiązków stron umowy. Zapisy bywają przy tym wyjątkowo nieczytelne, co może zmylić nawet czujnego konsumenta - mówi współautor pokontrolnego raportu Waldemar Jurasz z krakowskiej delegatury UOKiK.

Warto zwrócić zwłaszcza uwagę na te zapisy, które przewidują kumulację kar. - W przypadku, gdyby klient spóźniał się z zapłatą kolejnej raty, deweloper zastrzegał prawo do odstąpienia od umowy, bez wcześniejszego wezwania konsumenta do zapłaty. Przy okazji nalicza różne kary, zwrot kosztów i odstępne - mówi Jurasz.

Takie postanowienie może brzmieć następująco: "Nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy w trakcie jej realizacji w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy, poprzez złożenie inwestorowi pisemnego oświadczenia o odstąpieniu od niniejszej umowy. W sytuacji opisanej w ust. 3, inwestor zwróci nabywcy wpłacone kwoty w wysokości nominalnej (bez odsetek i indeksacji) pomniejszone o? a) należne inwestorowi i niezapłacone ustawowe odsetki (od zapłaconych po terminie rat), b) odstępne w wysokości 7 proc. ceny przedmiotu umowy, c) ewentualne koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego".

Jednym z często pojawiających się postanowień jest tzw. klauzula waloryzacyjna. Deweloper zastrzega w niej prawo do zmiany umówionej ceny, jeśli np. zmieni się stawka VAT, gusowski wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej lub "obowiązujące przepisy".

- Tyle tylko, że w takim przypadku konsument powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy, a takiej możliwości umowy najczęściej nie przewidują. Poza tym klauzule waloryzacyjne są zbyt ogólne. Konsument do końca nie wie, ile tak naprawdę zapłaci za mieszkanie - mówi Waldemar Jurasz.

Deweloperzy wymyślili nawet, że zwrot wpłaconych przez klienta zaliczek w przypadku, gdy rezygnuje on z umowy, może nastąpić dopiero wtedy, gdy znajdzie się następny chętny na ten sam lokal. Niektórzy chcą czekać, aż następca wpłaci nie mniej niż poprzednik:

"Nabywca ma prawo w terminie do dnia... odstąpić od umowy w przypadku wskazania nowego nabywcy lokalu i zawarcia przez spółkę umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu na warunkach nie mniej korzystnych niż przewidziane w niniejszej umowie oraz wpłaty przez nowego nabywcę na rachunek spółki zaliczki na poczet ceny sprzedaży stanowiącej równowartość kwoty wpłaconej przez nabywcę".

Jeszcze innym grzechem deweloperów jest ograniczanie lub wyłączanie swojej odpowiedzialności za to, że nie wykonali umowy albo wykonali ją nienależycie. Na przykład skracanie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, wyznaczanie terminu, do którego można zgłaszać usterki, przyznanie sobie prawa do usuwania tylko niektórych usterek. Oto przykłady:

"Nabywca nie może w trakcie odbioru pousterkowego powoływać się na wady fizyczne lokalu jawne w dacie odbioru (w tym wady fizyczne lokalu), które nabywca powinien był wykryć w dacie odbioru przy zachowaniu należytej staranności";

"Sprzedawca udziela nabywcy rękojmi na roboty budowlane i pozostałe elementy - 1 rok od dnia odbioru lokalu".

Wątpliwości UOKiK budzą również postanowienia dotyczące zarządu nieruchomością. Deweloperzy próbują wymóc na klientach zgodę, aby zarząd sprawował deweloper lub osoba przez niego wskazana przez okres np. dwóch lat. Takie zapisy ograniczają uprawnienia właścicielskie nabywców, którzy zgodnie z ustawą o własności lokali mogą samodzielnie wybrać zarządcę.