U notariusza taniej, ale czy za każde lokum

Rozporządzenie ministra sprawiedliwości obniżające maksymalne stawki taksy notarialnej (DzU nr 187, poz. 1336) zaczyna obowiązywać 27 października.

Zmniejszone w nim zostały stawki opłat za wszystkie czynności notarialne, których wartość przedmiotu przewyższa 60 tys. zł. Najwyższe możliwe wynagrodzenie za akt notarialny nie będzie mogło przekroczyć 10 tys. zł, a za taki, który dokumentuje darowiznę wśród bliskich – 7,5 tys. zł.

Oprócz tego obniżka taksy – o połowę – dotyczy aktów notarialnych sporządzanych przy nabyciu mieszkania, domu i działki budowlanej. Do katalogu aktów objętych ulgową stawką rozporządzenie dodało cztery nowe sytuacje:

> zawieraną na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali tzw. umowę deweloperską zobowiązującą właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę mieszkania,

> umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość zawieraną między członkami najbliższej rodziny, jeśli obdarowanemu przysługuje ulga w podatku od darowizn,

> umowę sprzedaży działki budowlanej,

> umowę sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo jednorodzinnego budynku mieszkalnego.

Notariusze mają wątpliwości związane z interpretacją tej ostatniej sytuacji. Chodzi o trzy słowa: „stanowiącego odrębną nieruchomość”.

– Zgodnie z art. 7 ust. 2 tej ustawy odrębna własność lokalu powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej i w związku z tym dopiero wtedy lokal staje się odrębną nieruchomością. Nie jest nią jeszcze, gdy deweloper zawiera z klientem umowę sprzedaży wybudowanego przez siebie lokalu. Moim zdaniem oznacza to, że 50-procentowa ulga obowiązuje przy transakcjach na wtórnym rynku handlu mieszkaniami, ale nie przy nabyciu z pierwszej ręki – oświadcza Lech Borzemski z Krajowej Rady Notarialnej.

– To nadużycie interpretacyjne, choć formalnie własność powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. W akcie notarialnym notariusz ustanawia odrębną własność lokalu, przenosi ją na nabywcę mieszkania i zawiera wniosek o jej wpisanie do księgi – ripostuje dyrektor Tomasz Jaskłowski z Ministerstwa Sprawiedliwości. Jego zdaniem notariusze powinni pobierać stawkę ulgową, a ci, którzy będą pobierać zawyżone opłaty, narażają się na odpowiedzialność dyscyplinarną.

Zdaniem Tomasza Tatomira, radcy prawnego z kancelarii Chałas i Wspólnicy, spór dotyczy sprzedaży lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, tzw. mieszkań deweloperskich, które do czasu wpisu do księgi wieczystej nie stanowią „odrębnej własności”, a jedynie mają samodzielny charakter. Różnica sprowadza się do zapisu w akcie notarialnym: na rynku wtórnym sprzedaje się „lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość”, a na rynku pierwotnym sprzedaje się „na odrębną własność – samodzielny lokal mieszkalny”.

– Wydaje się, że mimo niefortunnego sformułowania nie było wolą ministra pozostawienie sprzedaży deweloperskiej poza obniżką – uważa Tomasz Tatomir.

Krajowa Rada Notarialna ma 8 listopada zająć oficjalne stanowisko w tej sprawie.

Maksymalne stawki opłaty w zależności od wartości przedmiotu aktu notarialnego

- do 3 tys. zł – 100 zł

- powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki ponad 3 tys. zł

- powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. zł

- powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki ponad 30 tys. zł

- powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 tys. zł

- powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł

- ponad 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 mln zł

Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego określone transakcje mieszkaniowe stawka maksymalna wynosi połowę podanej.