Nie zawsze nabywasz pełną własność

Rozmawiamy z [b]Mateuszem Grabiec[/b], prawnikiem w Praktyce Nieruchomości w Kancelarii Baker & McKenzie

[b]Rz: Otrzymuje pan ofertę: „Okazja, domy na Florydzie, niski kurs dolara sprzyja inwestycjom w tamtejsze nieruchomości”. Od czego zacząłby pan sprawdzanie takiej propozycji, planując tam inwestycję?[/b]

Mateusz Grabiec: Z biznesowego punktu widzenia zacząłbym pewnie od sprawdzenia rentowności tego typu inwestycji w tamtej części świata, gdyż zachęty do inwestowania w nieruchomości płyną do nas obecnie z najbardziej egzotycznych rejonów i wybór jest relatywnie duży.

Jako prawnik rozpocząłbym natomiast od wstępnej weryfikacji oferty pod kątem podstawowych informacji o nieruchomości, a mianowicie: czy jest ona przedmiotem własności czy też innego prawa rzeczowego (np. użytkowania wieczystego itp.), kto jest zbywcą i jakiego rodzaju tytuł prawny do nieruchomości mu przysługuje oraz czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. W dalszej kolejności, zależnie od rodzaju transakcji (nabycie zabudowanej nieruchomości, umowa deweloperska), warto byłoby uzyskać informacje o administracyjno-prawnych uwarunkowaniach dotyczących nieruchomości (np. informację o przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego).

Przed podjęciem decyzji zasadne jest także odpowiedzieć sobie na pytanie, kto będzie zarządzał nieruchomością podczas naszej nieobecności, a także uzyskać informacje o podatkowych konsekwencjach nabycia i posiadania nieruchomości za granicą.

[b]Jakie są główne niebezpieczeństwa czyhające na osoby chcące kupować samodzielnie nieruchomości w innych krajach?[/b]

Z jednej strony obrót nieruchomościami podlega specyficznym regułom systemu prawa miejsca jej położenia, z drugiej zaś główne niebezpieczeństwa czy ryzyko prawne związane z nabywaniem nieruchomości mają charakter uniwersalny i pozostają aktualne niezależnie od tego, czy planujemy nabycie nieruchomości w Hiszpanii, Turcji czy w Stanach Zjednoczonych. Do dwóch najważniejszych kwestii, na które bezwzględnie powinniśmy zwrócić uwagę, zaliczyłbym zapewnienie skuteczności nabycia nieruchomości oraz nabycie jej bez obciążeń.

Na przykład skuteczność nabycia prawa do nieruchomości będzie z reguły zależała od tego, czy zbywca dysponuje niewadliwym i niepodważalnym tytułem prawnym do nieruchomości (np. jest jej wyłącznym właścicielem i nikt inny nie rości sobie prawa własności do tej nieruchomości) oraz od zachowania odpowiedniej formy umowy (np. formy aktu notarialnego), a także od ujawnienia nabycia w odpowiednim rejestrze sądowym lub urzędowym.

[b]Na co zwrócić szczególną uwagę, gdy decydujemy się na transakcję za granicami kraju?[/b]

Podejmując konkretne czynności prowadzące do nabycia nieruchomości za granicą, musimy się odwoływać do szczególnych rozwiązań prawnych istniejących w danym kraju. Warto podkreślić, że mamy tu do czynienia z całym wachlarzem możliwości, np. w Turcji prawo własności nieruchomości nabywane jest przez wpis do rejestru gruntów przez pracownika urzędu rejestru gruntów w obecności sprzedającego i kupującego, i jednoczesne przekazanie nieruchomości.

Równie ważne jest nabycie nieruchomości bez obciążeń w postaci hipotek i podobnych długów rzeczowych, a także innych praw przysługujących osobom trzecim, mogących potencjalnie obciążać nieruchomości, jak np. służebności, użytkowania, roszczenia z tytułu dzierżawy czy najmu. W konkretnych przypadkach skutkiem obciążenia nieruchomości może być całkowita nieopłacalność inwestycji.

Odrębnym zagadnieniem są istniejące w danych państwach ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W tym zakresie sprawa wygląda inaczej wśród krajów należących do Unii Europejskiej (ściślej: Europejskiego Obszaru Gospodarczego) oraz krajów trzecich. Obrót nieruchomościami w obrębie UE jest w dużym stopniu zliberalizowany w duchu przepisów traktatu o utworzeniu Wspólnoty Europejskiej zapewniającego swobodny przepływ towaru, osób, usług i kapitału oraz wprowadzającego zakaz dyskryminacji ze względu na obywatelstwo.

Obrót nieruchomościami, w zależności od konkretnej sytuacji, będzie wchodził w skład jednej z wymienionych swobód, przy czym z reguły nabycie nieruchomości zaliczane będzie do swobody przepływu kapitału jako inwestycja w kapitał rzeczowy. Powyższe swobody w określonych przez traktat okolicznościach, przy zachowaniu warunków wynikających z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości, mogą być ograniczane. Ograniczenia takie mogą mieć swoje źródło również w postanowieniach traktatów akcesyjnych (np. ochrona polskich gruntów rolnych i leśnych). Państwa członkowskie UE w sposób niejednolity uregulowały sytuację w zakresie wyjątków od zasady swobodnego obrotu nieruchomościami. W konsekwencji w jednych państwach obrót ten w pewnych szczególnych przypadkach jest ograniczony lub uzależniony od uzyskania odpowiednich zezwoleń (np. Austria, Dania, Grecja), natomiast w innych państwach członkowskich żadne szczególne ograniczenia dla cudzoziemców nie występują (np. Niemcy, Hiszpania). Odnośnie do krajów trzecich mamy do czynienia z indywidualnymi rozwiązaniami tej kwestii.

[b]Czy zawsze potrzebny jest lokalny prawnik przy kupowaniu na odległość? Trzeba mieć pełnomocnika?[/b]

Jedynym sposobem na ograniczenie wskazanych rodzajów ryzyka i zabezpieczenie się przed wymienionymi niebezpieczeństwami jest zbadanie stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem oraz przeprowadzenie transakcji w zgodzie z przepisami regulującymi obrót nieruchomościami w danym państwie. Nie widzę innej możliwości niż skorzystanie w takim przypadku z profesjonalnej pomocy prawnej.

Dodatkowym argumentem przemawiającym za powołaniem profesjonalnego pełnomocnika jest fakt, że przy inwestycjach w zagraniczne nieruchomości osobisty udział w wielu czynnościach składających się na transakcję jest obiektywnie utrudniony, a nadto koszty pomocy prawnej będą stanowiły z reguły jedynie ułamek wartości całej transakcji.

Natomiast na potrzeby wstępnej analizy rynku nieruchomości oraz podstawowych zasad obrotu nieruchomościami można posłużyć się ogólnie dostępnymi informacjami, których udzielają np. wydziały handlu i inwestycji polskich placówek dyplomatycznych (także na stronach internetowych).

[b]Czego wymagać od osób obsługujących transakcję, od pośredników, którzy oferują domy w Hiszpanii, Malezji, Egipcie czy USA?[/b]

Najkrócej rzecz ujmując: od pośredników obsługujących transakcje należy wymagać profesjonalizmu, doświadczenia w podobnych transakcjach i ponoszenia odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Warto przed skorzystaniem z usług pośrednika sprawdzić jego referencje oraz rodzaje przeprowadzonych wcześniej transakcji. Natomiast określenie rodzaju i zakresu odpowiedzialności będzie zależało głównie od rodzaju transakcji, na którą się decydujemy.

Warto pamiętać, że oprócz nabycia zabudowanych nieruchomości (domów i lokali) na rynku jest wiele ofert innego rodzaju zagranicznych inwestycji w zakresie nieruchomości, takich jak timesharing (zwany własnością czasową), umowy deweloperskie czy umowy o zarządzanie nieruchomościami. Istotne jest, żeby prawa i obowiązki stron dokładnie określić w umowie, ustalając od samego początku jasne zasady gry. Na przykład w przypadku umowy deweloperskiej powinniśmy zwrócić uwagę na dysponowanie przez dewelopera tytułem prawnym do nieruchomości, a także wszelkimi decyzjami, pozwoleniami i zezwoleniami administracyjnymi dotyczącymi procesu budowlanego. Ponadto powinniśmy się zainteresować harmonogramem prac budowlanych, odpowiedzialnością za jego naruszenie, standardem wykończenia, zagadnieniem rękojmi i gwarancji jakości wykonania prac budowlanych itp. Jeśli natomiast nasza nieruchomość ma być wynajmowana na cele komercyjne, to dobrze jest zlecić jej obsługę renomowanej agencji nieruchomości, której podstawowym obowiązkiem będzie dbanie, by wynajem odbywał się bez przestojów i po korzystnej cenie.

[wyimek]Jak sprawnie i bezpiecznie płacić w takich przypadkach?[/wyimek]

Wspomniałem wcześniej, że w Unii Europejskiej obowiązuje zasada swobodnego przepływu kapitału między państwami członkowskimi, a także zakaz wprowadzania barier w przepływie kapitału do lub z państw trzecich. Oznacza to swobodę dokonywania inwestycji (w tym finansowych) we wszelkich dziedzinach, a także swobodę dokonywania płatności. Dotyczy to także inwestycji polegających na nabyciu nieruchomości. W zakresie nabywania nieruchomości położonych w krajach trzecich (spoza UE) oraz praw na takich nieruchomościach istotne zmiany wprowadza ostatnia nowelizacja prawa dewizowego. Zgodnie z obecnym stanem prawnym nabywanie nieruchomości do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą jest wolne od ograniczeń. Ponadto, na mocy ogólnego zezwolenia dewizowego, dopuszczono przekazywanie za pośrednictwem uprawnionych banków krajowych lub zagranicznych środków płatniczych przeznaczonych na podjęcie lub rozszerzenie w tych krajach działalności gospodarczej, w tym na nabycie nieruchomości na potrzeby tej działalności.

[ramka][b]Dominik Stojek - starszy menedżer, Zespół Doradztwa dla Sektora Nieruchomości, Deloitte Doradztwo Podatkowe[/b]

– W większości krajów europejskich nabycie prawa własności nieruchomości podobnie jak w Polsce wymaga podpisania umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego (czy też, jak np. w Hiszpanii, podpisania przed notariuszem publicznych tytułów własności). Wszelkie wymagane przez prawo lokalne opłaty skarbowe i podatki pobierze zazwyczaj zagraniczny notariusz. Tak jest m.in. w Bułgarii, gdzie podatek od przeniesienia własności nieruchomości w wysokości od 2 do 4 proc. pobierany jest wraz z opłatami notarialnymi i skarbowymi przez notariusza w momencie zawarcia transakcji.

W Turcji natomiast nabycie nieruchomości dochodzi do skutku dopiero przez dokonanie przez urzędnika – w obecności sprzedającego i kupującego – wpisu do tureckiego rejestru gruntów (TAPU) oraz jednoczesne przekazanie nieruchomości. Wtedy też konieczne jest uiszczenie podatku wpisowego w wysokości 0,9 proc. wartości nieruchomości. Planując nabycie nieruchomości w Turcji, trzeba się liczyć z wieloma dodatkowymi opłatami oprócz wpisowego. Pierwszą z nich jest 3-proc. podatek od transferu nieruchomości liczony od wartości nieruchomości ujawnionej w rejestrze, płatny w połowie przez zbywcę, w połowie przez nabywcę – w jednym z banków krajowych w momencie przekazania przedmiotu sprzedaży. Kolejnym ciężarem będzie podatek stemplowy w wysokości 0,75 proc. wartości zadeklarowanej w umowie sprzedaży.

W Hiszpanii z kolei obowiązkiem zapłaty podatku od nabycia nieruchomości obciążeni będą jedynie kupujący mieszkanie lub dom z drugiej ręki. Jego wysokość ustalana jest niezależnie przez każdy region i np. w Madrycie wynosi od 4 do 7 proc. w zależności od lokalizacji nieruchomości.Konieczność wkalkulowania w cenę VAT zależeć będzie od tego, od kogo nabędziemy nieruchomość. Kupując mieszkanie lub dom od dewelopera, obowiązani będziemy uiścić 7-proc. VAT w Hiszpanii (na Wyspach Kanaryjskich – 5-proc.), 18-proc. w Turcji (a w przypadku budynków o powierzchni poniżej 150 mkw. – 1-proc.) i 20-proc. w Bułgarii.

W Hiszpanii konieczne będzie ponadto – przy zakupie nieruchomości od dewelopera – wniesienie opłaty skarbowej. Sięga ona 0,5 lub 1 proc. w zależności od lokalizacji nieruchomości. Decydując się natomiast na kupno w wyżej wymienionych krajach mieszkania lub domu z drugiej ręki, czyli od osób niebędących podatnikami VAT, nie zapłacimy podatku od wartości dodanej. W Bułgarii będą ponadto zwolnione z VAT nieruchomości nabyte od podatnika VAT, używane przez poprzedniego właściciela dłużej niż 60 miesięcy.