Odpowiada Janusz Gdański - ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami
– Zarządca nie powinien pokrywać długów ze środków wspólnoty. Powinniście go państwo przestrzec, aby bez uchwały wspólnoty w żadnym razie nie wykorzystywał jej środków na pokrywanie zobowiązań właścicieli lokali z tytułu mediów, gdyż robiąc to, naraża się na konsekwencje nie tylko dyscyplinarne z tytułu odpowiedzialności zawodowej, ale także karne.
Co ma więc zrobić zarządca, nie mając środków na zapłacenie faktury za wodę i kanalizację, ciepło lub wywóz nieczystości stałych, gdyż nie wszyscy członkowie wspólnoty przekazali mu środki na pokrycie tych kosztów? Ma dwa rozwiązania: albo zapłacić dostawcy własnymi pieniędzmi, jeśli je ma i chce to zrobić, a wobec dłużników wystąpić we własnym imieniu na drogę sądową, albo też zapłacić środkami wspólnoty zgromadzonymi na koncie „eksploatacyjnym” lub z funduszu remontowego, czym w oczywisty sposób narusza prawo, gdyż koszty mediów dostarczanych do lokali nie należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Żadne z tych rozwiązań nie jest dobre. Dlatego zarządca, zanim zdecyduje się na podpisanie umowy ze wspólnotą, powinien sprawdzić, jakie umowy zawiera ze wspólnotami przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne. Zazwyczaj są to umowy, w których jako strona zobowiązana do zapłaty za wodę i kanalizację figuruje wspólnota lub jej zarząd albo zarządca. Umowy takie są w oczywisty sposób nieekwiwalentne i zarządca powinien podjąć działania, aby było możliwe zawarcie umów ekwiwalentnych. Co to oznacza? Za ekwiwalentną można uznać umowę, która obligowałaby zarządcę (wspólnotę lub zarząd) do rozliczania kosztów dostarczonej do nieruchomości wody na poszczególnych członków wspólnoty i przekazywania dostawcy wpłaconych przez nich kwot wraz z listą dłużników. Byłaby to umowa pośrednictwa, w której zarządca (zarząd, wspólnota) zobowiązałby się dodatkowo do prowadzenia sądowej windykacji należności, ale z upoważnienia i za pieniądze dostawcy. Jeśli negocjacje z dostawcą nie przyniosłyby efektu, to zarządca powinien poprosić o pomoc wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który nie powinien tej pomocy odmówić, gdyż zaopatrzenie w wodę należy do zadań własnych gminy. Gdyby działania te okazały się nieskuteczne, zarządca może zaproponować wspólnocie, aby w drodze uchwały zaliczyła do kosztów zarządu nieruchomością wspólną koszty dostawy do lokali wody i ciepła oraz usuwania nieczystości stałych i płynnych. Uchwała taka byłaby co prawda nie do końca zgodna z prawem, ale jeśli nie zostałaby zaskarżona w ciągu sześciu tygodni, to zaczęłaby obowiązywać. Zarządca mógłby wtedy płacić dostawcom mediów i usług środkami zgromadzonymi przez wspólnotę i przeznaczonymi na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
