Jak załatwić zasiedzenie po rodzicach, którzy już nie żyją

Może się jednak okazać, że muszą złożyć zeznanie podatkowe lub dodatkowe zeznanie i zapłacić podatek spadkowy.

Rodzice czytelnika kupili w 1964 r. działkę o powierzchni 1285 mkw. na podstawie pisemnej umowy. Nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. W 2004 r. zmarł ojciec czytelnika, a w 2006 r. jego matka. Ojciec figuruje do dziś w ewidencji gruntów i budynków w gminie jako posiadacz samoistny.

Są dowody, że do śmierci rodziców nieruchomość, na której jeszcze w latach 60. ubiegłego wieku wybudowali dom, pozostawała w ich posiadaniu. Potwierdzają to sąsiedzi, którzy nie roszczą sobie żadnych praw do tej działki. Tak więc nieruchomość na pewno przeszła na własność rodziców w drodze zasiedzenia. Jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłych rodzicach. Działu spadku nie było.

Czytelnik pyta, jak uregulować kwestię praw spadkobierców (jest ich trzech) do tej nieruchomości i czy będą musieli zapłacić podatek od zasiedzenia za rodziców.

Ponieważ rodzice stali się samoistnymi posiadaczami nieruchomości w 1964 r., to nabyli ją przez zasiedzenie w 1984 r. Osoby, które uzyskały własność na podstawie umowy zawartej bez udziału notariusza, są traktowane jako posiadacze w złej wierze. Zgodnie z przepisami, które obowiązywały w dniu zasiedzenia, dla tych posiadaczy okres zasiedzenia wynosił 20 lat, a dla posiadaczy w dobrej wierze – dziesięć lat (obecnie – odpowiednio – 30 i 20 lat).

Z wnioskiem o zasiedzenie mogą wystąpić spadkobiercy właścicieli lub jeden z nich. Sąd orzeka zasiedzenie według stanu posiadania z dnia, w którym termin zasiedzenia upłynął.

Dlatego, wbrew obawom czytelnika, bez znaczenia jest to, że w pisemnej umowie sprzedaży z 1964 r. wpisana jest powierzchnia działki 1260 mkw., a w ewidencji gruntów – 1500 m. Bez znaczenia jest też to, skąd się wzięła ta różnica w powierzchni. Jego rodzice nabyli w drodze zasiedzenia działkę o takiej powierzchni, jaką faktyczne posiadali w okresie zasiedzenia. Jeśli stan posiadania nie zmieniał się w tym okresie, jest taki sam do dzisiaj od chwili objęcia nieruchomości w 1964 r. Jeśli sąsiedzi go nie kwestionują, nie będzie z tym problemu. Sąd stwierdzi zasiedzenie działki o powierzchni wymierzonej obecnie przez geodetę.

Kolejnym krokiem

do uregulowania sytuacji spadkobierców, po uprawomocnieniu się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie własności gruntu przez spadkodawców w drodze zasiedzenia,

będzie złożenie wniosku o dział spadku (w którego skład wejdą oczywiście, oprócz tej działki, również inne przedmioty) i zniesienie współwłasności nieruchomości.

Jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni, dział spadku ze zniesieniem współwłasności można przeprowadzić u notariusza. Tak może być szybciej, ale drożej (patrz ramka niżej).

Współwłasność może być zniesiona przez:

- jej fizyczny podział,

- przyznanie jej własności jednemu ze współwłaścicieli, ze spłatami na rzecz pozostałych,

- sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli (współspadkobierców) stosownie do ich udziałów.

A teraz o konsekwencjach podatkowych. Spadkobiercy nie płacą podatku od nabycia w drodze zasiedzenia, który obciążałby spadkodawców, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia (podatek ten wynosi teraz 7 proc. wartości nieruchomości).

Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w piśmie z 22 lipca 2008 r. (sygn. BMI 8/0553/ 618/08/24)

.

W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn.

Jeśli spadkobiercy złożyli zeznanie dotyczące podatku spadkowego przed wydaniem przez sąd postanowienia stwierdzającego zasiedzenie, a nie wykazali w nim tej nieruchomości, muszą złożyć dodatkowe zeznanie. Mają na to tylko miesiąc, licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie przez spadkodawców czy spadkodawcę.

Urząd skarbowy podczas wyliczania podatku spadkowego od nieruchomości zastosuje przepisy podatkowe obowiązujące w dniu śmierci spadkodawców. W sytuacji, której dotyczy list czytelnika, oznacza to przede wszystkim, że:

- spadkobiercy nie mogą skorzystać z generalnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla najbliższych obowiązującego od 1 stycznia 2007 r. oraz że

- urząd skarbowy wyliczy podatek wedle skali podatkowej obowiązującej w dniu śmierci spadkodawców.

Urząd bowiem zawsze stosuje przepisy obowiązujące w dacie śmierci spadkodawcy.

- Od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia obowiązuje w sądzie opłata stała wynosząca 2000 zł, bez względu na wartość nieruchomości.

- Od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności sąd pobiera opłatę stałą (bez względu na wartość spadku i nieruchomości) w wysokości 1000 zł, a gdy wniosek dotyczący działu spadku i zniesienia współwłasności jest zgodny – 600 zł.

- Koszty opinii biegłych, np. geodety - co do sposobu fizycznego podziału nieruchomości, bądź rzeczoznawcy majątkowego – co do jej wartości itd., ponosi w takich sprawach wnioskodawca.

Do tego dojdą potem: opłata stała od wniosku o wpis w księdze wieczystej wynosząca 200 zł oraz 60 zł od wniosku o założenie księgi wieczystej.

- W razie działu spadku ze zniesieniem współwłasności u notariusza podstawą do ustalenia jego wynagrodzenia jest ogólna wartość majątku objętego tym działem.

Przykładowo:

- w wypadku wartości powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł wynagrodzenie wynosi 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 tys. zł,

- w wypadku wartości powyżej 1 mln do 2 mln zł wynagrodzenie wynosi 4770 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł.