Inwestorzy oczekują wzrostu cen

O tym, że z pozoru niezwykle egzotyczne zakupy nieruchomości w Brazylii stają się normalnym kierunkiem inwestowania, najlepiej świadczą ogłoszenia w Internecie. Pośrednicy organizują wyjazdy, by obejrzeć domy czy apartamenty. Często stosowaną przez nich zachętą jest obecność Europejczyków. W ogłoszeniach znajdują się więc na przykład takie informacje: „w kręgu około 1000 m mieszka kilku Niemców, Francuz, Kanadyjczycy, Argentyńczyk, Szwajcar. Nawet syn prezydenta Brazylii ma tu niedaleko willę…”. Relatywnie tanio można kupić apartamenty, luksusowe wille z basenami, hotele, domy segmentowe.

To nie żart: różnica cen jest tak duża, że polski emeryt mający spore mieszkanie w Warszawie może je sprzedać, przenieść się do Brazylii, kupić tam podobne lokum za jedną trzecią ceny, a resztę pieniędzy przeznaczyć na życie pod bezchmurnym niebem. Takich śmiałków na razie jest niewielu. Znacznie częściej nieruchomości w Brazylii kupują zamożni Polacy, którzy uważają, że jest to świetna forma inwestycji. Szczególnie atrakcyjne są mieszkania hotelowe w dużych kompleksach wakacyjnych nastawionych na obsługę gości z zagranicy. Przeciętna cena to 1,5 – 2,5 tys. dolarów za metr kwadratowy.

Deweloperzy zwykle zawierają z klientami umowy najmu na siedem – dziesięć lat. Najczęstszy schemat podziału zysku z najmu to: 70 proc. właściciel mieszkania, 30 proc. firma zarządzająca. Warto korzystać z tej formy obsługi najmu, ponieważ, robiąc to na własną rękę, trzeba spełnić wiele uciążliwych wymagań formalnych.

Jedyny minus to podwójne opodatkowanie dochodów – najpierw w Brazylii, potem w naszym kraju.Często Polacy nawet nie oglądają swojej własności. Wszystkie formalności załatwia za nich wyspecjalizowana firma. Koszty obsługi transakcji to zwykle około 2 proc. Zakup brazylijskiej nieruchomości można sfinansować kredytem hipotecznym, ale jego zabezpieczeniem musi być dom albo mieszkanie w Polsce.

Większość nabywców nieruchomości oczekuje znacznego wzrostu cen, ponieważ w Brazylii klasa średnia powiększa się w szybkim tempie, a deficyt mieszkań jest ogromny. Tamtejsze społeczeństwo należy do najmłodszych na świecie (30 proc. ludności ma poniżej 15 lat), bezrobocie spada, waluta jest stabilna. Mieszkanie w Rio uznawane jest więc za mało ryzykowną inwestycję.

[ramka][srodtytul]Polscy sąsiedzi w Rio [/srodtytul]

Waldemar Tevnell - przedsiębiorca, doradca strategiczny

[b]Rz: Jak zostać właścicielem apartamentu w Rio de Janeiro?[/b]

Waldemar Tevnell: Najlepiej przypadkiem. Tak było ze mną. Lecąc z żoną i przyjaciółmi do Rio de Janeiro, spodziewałem się fantastycznych wakacji. Znałem raporty dotyczące tego kraju, bardzo obiecujące, zwłaszcza w związku z niedawno odkrytymi olbrzymimi złożami ropy naftowej, ale nie miałem w planie żadnych inwestycji. Nie przewidziałem jednak, że po drodze zginie nasz bagaż.

[b]Jaki związek mają zagubione walizki z apartamentem?[/b]

Zaraz po zakwaterowaniu poszliśmy do hotelowego sklepu, żeby kupić kilka najpotrzebniejszych rzeczy. Natychmiast rzucił mi się w oczy stand z wizualizacją fantastycznego osiedla. Na pięknej działce nad morzem, na powierzchni 50 tys. metrów kwadratowych architekt umieścił pięć piętnastopiętrowych budynków ze wszystkimi możliwymi udogodnieniami, takimi jak baseny, restauracje, centrum handlowe, sale zabaw dla dzieci. Osiedle znajdowało się w najlepszej dzielnicy w mieście z dala od faveli, w pobliżu filharmonii, Hard Rock Cafe i siedzib europejskich firm. Dodatkowym atutem był prywatny statek kursujący między osiedlem a bajkową laguną z zagospodarowanymi plażami. Wziąłem wizytówkę pośrednika i zacząłem się zastanawiać.

[b]– Ile kosztował metr kwadratowy?[/b]

Właśnie to nie dawało mi spokoju. Mieszkanie o najwyższym standardzie, o jakim w Polsce można tylko pomarzyć, kosztowało 8 tys. zł za mkw. Przecież w Juracie czy Orłowie za zdecydowanie niższy standard trzeba było zapłacić 30 – 40 tys. zł za mkw. Musiałem to sprawdzić. Następnego dnia z przedstawicielem kolejnego biura nieruchomości odwiedziłem luksusowe osiedle zbudowane dziesięć lat temu. Właścicielem jednego z mieszkań był Ronaldo. Cena – około 13 tys. zł za mkw. – wydała mi się jednak trochę zbyt wysoka w porównaniu z pierwszą ofertą, a standard też nie zachwycał.

Postanowiłem się skontaktować z pierwszym pośrednikiem. W końcu on sam do mnie zadzwonił i umówiliśmy się na oglądanie apartamentów.Osiedle było już częściowo wykończone. Pokazowy apartament reprezentował najwyższy światowy standard, np. przy każdej sypialni była futurystyczna łazienka. Spośród 240 mieszkań sprzedano już ponad 80 proc. Zamożni Brazylijczycy najpierw wykupili wszystkie 550-metrowe apartamenty. Ja wybrałem 300-metrowy. Dodatkową zachętą był dogodny system zakupu: niewielka opłata rezerwacyjna, 25 proc. w gotówce, a reszta w kredycie proponowanym przez dewelopera lub bank HSBC.

[b]A podatki?[/b]

Bardzo niskie. Wcześniej rozważałem zakup apartamentu na Florydzie, zachęcony niskim kursem dolara i spadającymi w USA cenami nieruchomości. Jak zimny prysznic podziałała na mnie informacja, że roczna opłata za nieruchomość o wartości 1 mln dolarów wynosi około 50 tys. dolarów.

[b]Nie wspomniał pan jeszcze o czynszu.[/b]

Biorąc pod uwagę zakres usług opłacanych w formie czynszu, 2 tys. zł za 300 mkw. wydaje się rozsądną ceną. Robiąc chłodną kalkulację tej inwestycji, trudno znaleźć minusy. W Brazylii ciągle brakuje mieszkań, zwłaszcza o wysokim standardzie. Moje, choć jeszcze niewykończone, podrożało już o 12 proc. Spodziewam się wzrostu o kolejne kilka procent, gdy jesienią tego roku w pobliżu zostanie uruchomione pole golfowe.

[b]Czy przeznaczy pan apartament na wynajem?[/b]

Nie będę szukać lokatora, bo w Brazylii to dość kłopotliwe rozwiązanie; najpierw musiałbym otworzyć tam firmę. Dla mnie apartament w Rio to typowy zakup inwestycyjny. Prawdopodobnie sprzedam go za trzy – cztery lata.

Ale miejsce to jest tak wspaniałe, że rozważam też inne rozwiązanie. W końcu z Lizbony do Rio leci się tylko siedem godzin. Poza tym mam już polskich sąsiadów. Na zakup podobnego apartamentu zdecydował się kolega, z którym spędzaliśmy wakacje w Brazylii. A po powrocie do kraju namówiłem na zakup moją znajomą, znaną wokalistkę Kayah.

rozmawiał Piotr Cegłowski[/ramka]

[ramka]Katarzyna Kłodzińska - prezes redNet Investment

Brazylia jest najsilniejszym gospodarczo krajem Ameryki Południowej. Wartość zagranicznych inwestycji bezpośrednich stanowi tam 41 proc. wszystkich takich inwestycji w tej części świata. Hiszpańskie i portugalskie koncerny inwestują miliony euro w luksusowe kurorty wypoczynkowe z myślą o turystach europejskich. Pozytywny wpływ na rozwój rynku nieruchomości ma urbanizacja miast. Poszukiwane są głównie luksusowe apartamenty na wybrzeżu. Ceny wciąż są tam relatywnie niskie. Metr kwadratowy apartamentu u wybrzeży ponadmilionowego Maceio, w projekcie Beach Towers, można kupić od 4300 zł wzwyż. Koszty zarządzania i utrzymania lokali nie przekraczają 20 – 25 proc. wydatków ponoszonych w większości krajów europejskich. W 2007 r. ceny nieruchomości w północno-wschodnim regionie kraju wzrosły o 20 proc. Jedną z przyczyn jest rosnąca z roku na rok liczba turystów. Szacuje się, że w latach 2007 – 2014 wzrost ten będzie wynosił 4,3 proc. rocznie.

Inwestorzy poszukujący nieruchomości w Ameryce Południowej koncentrują się również na wenezuelskiej wyspie Margaricie. Cena metra kwadratowego wynosi tam 3500 – 6000 zł w zależności od lokalizacji i standardu projektu. Sezon turystyczny trwa tam cały rok, co zapewnia atrakcyjne zyski z najmu, często objęte gwarancją dewelopera lub zarządcy projektu.[/ramka]

[ramka][b]Brazylijskie nieruchomości dla cudzoziemców[/b]

? Nie ma żadnych ograniczeń prawnych limitujących powierzchnię lub liczbę nabywanych nieruchomości.

? Inwestor zagraniczny może być właścicielem całej nieruchomości.

? Nie są wymagane żadne specjalne pozwolenia na dokonanie zakupu.

? Trzeba mieć jedynie numer podatnika CPF (odpowiednik NIP); z tytułu zakupu nieruchomości i cudzoziemiec, i obywatel Brazylii płaci podatki.

? Nie ma obostrzeń dotyczących repatriacji kapitału.

? Regulacje dotyczące wynajmu mieszkań są korzystne dla właściciela; zabezpieczeniem jest poręczenie osoby trzeciej, która w razie niepłacenia czynszu przez najemcę uiści zaległe zobowiązania.[/ramka]