Kto zezwala na powstanie hipermarketu

Zgodnie bowiem z [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link] rozmieszczenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 mkw. powinno zostać wskazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Konsekwencją tego jest pogląd, że w sytuacji, gdy dla danego obszaru nie został uchwalony plan miejscowy, obiekt taki powstać nie może. Nie jest on jednak dominujący. W praktyce uznaje się, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego realizacja obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 mkw. jest możliwa na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

[srodtytul]Uzgodnienia i opinie[/srodtytul]

Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczyna się na wniosek inwestora. Stroną takiego postępowania, zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, może być także każda inna osoba, która powołując się na przepis prawa, wykaże, że ma w tym interes prawny. Mogą to być np. właściciele sąsiednich nieruchomości.

Ponadto przed wystąpieniem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę hipermarketu inwestor może być zobowiązany do uzyskania różnego rodzaju uzgodnień lub opinii innych organów wymaganych na podstawie przepisów szczególnych (tj. innych niż przewidziane w przepisach prawa budowlanego). W szczególności, jeżeli obiekt ten może znacząco oddziaływać na środowisko, decyzja o pozwoleniu na budowę może być wydana jedynie po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w przedmiocie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 i uzyskaniu decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Warto wspomnieć również o obowiązku uzyskania opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeżeli teren przeznaczony pod budowę obiektu handlowego znajduje się na obszarze objętym opieką konserwatora zabytków, czy decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej w razie zamiaru realizacji inwestycji na gruncie rolnym.

[srodtytul]Dokumenty do starosty[/srodtytul]

Po uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy lub bezpośrednio na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli taki istnieje, inwestor będzie mógł złożyć wniosek o wydanie przez właściwy organ pozwolenia na budowę. Stronami w tym postępowaniu będą inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w „obszarze oddziaływania planowanego hipermarketu”. Organem właściwym do rozpoznawania takich wniosków i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest starosta (w miastach na prawach powiatu – prezydent miasta).

W odniesieniu do projektu budowlanego obiektu handlowego, jaki należy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, należy zwrócić uwagę, iż powinien on spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli była wymagana, lub być zgodnym z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli taki plan został uchwalony. Zakres i treść projektu powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Przepisy [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy – Prawo budowlane[/link] oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie określają szczegółowy zakres i wymagania dotyczące formy projektu budowlanego. Należy zaznaczyć, iż projekt budowlany podlega zatwierdzeniu przez właściwy organ w ramach decyzji o pozwoleniu na budowę i stanowi jej integralną część. Jednak inwestor, który spełnił warunki do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, może zażądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Taka decyzja jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

[srodtytul]Kara za zwłokę[/srodtytul]

Zgodnie z art. 35 ust 1 ustawy – Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: (i) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzji o warunkach zabudowy, gdy dla danego obszaru nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a także wymaganiami ochrony środowiska, (ii) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, (iii) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także, jeżeli zachodzi taka konieczność zgodnie z odpowiednimi przepisami (iv) posiadanie zaświadczenia dotyczącego rzeczoznawstwa budowlanego.

Należy podkreślić, że po spełnieniu tych wymagań oraz złożeniu przez inwestora oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane organ administracji nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego (hipermarket).

Na zakończenie należy wskazać, że jeżeli właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia powinien wymierzyć obligatoryjnie temu organowi karę za zwłokę.

[ramka][b]Uchylone przepisy[/b]

Należy pamiętać, że zgodnie z [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=277199]wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 6 lipca 2008 r. (DzU z 2008 r. nr 123, poz. 803)[/link] utraciła moc ustawa z 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (DzU z 2007 r. nr 127, poz. 880). Trybunał uznał jej przepisy za niezgodne z konstytucją.

Ustawa ta nakładała na inwestorów zamierzających zrealizować wielkopowierzchniowy obiekt handlowy obowiązek uzyskania dodatkowych decyzji administracyjnych (zezwolenie na utworzenie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego) oprócz samej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wobec utraty mocy przez wskazaną wyżej ustawę budowa wielkopowierzchniowych obiektów handlowych podlega reżimowi prawnemu właściwemu dla zwykłej inwestycji budowlanej, czyli ogólnym regulacjom przewidzianym w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118, ze zm.)[/link] oraz w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717, ze zm.)[/link]. [/ramka]

[ramka][b]Prawidłowo złożony wniosek[/b]

o wydanie pozwolenia na budowę musi zawierać:

- dane osobowe lub nazwę inwestora,