[b]Mam zamiar nabyć duży lokal mieszkalny w kamienicy, a następnie chciałbym ten lokal podzielić tak, aby powstały dwa własnościowe lokale. W kamienicy jest wspólnota mieszkaniowa. Czy muszę mieć jej zgodę na podział lokalu? Czy zakres robót, jakie planuję przeprowadzić (muszę zrobić dwie osobne łazienki, osobne wejścia do lokali mieszkalnych, każdy z lokali będzie miał swoje ogrzewanie) wymaga pozwolenia budowlanego, czy też zakres tych prac mogę potraktować jak remont i poprzestać na zgłoszeniu remontu do starostwa? Czy zakres planowanych prac muszę uzgodnić z konserwatorem zabytków, gdyby okazało się, że budynek jest wpisany do rejestru zabytków? Co powinienem zrobić po zakończeniu prac budowlanych, aby lokale zostały uznane za odrębną własność? Co należy załatwić w urzędach, jakie dokumenty przygotować do notariusza? - pyta Tadeusz Z.[/b]

[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości z Wrocławia:[/b]

Na podział lokalu musi mieć Pan zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Artykuł 22 ust. 4 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] nakłada obowiązek uzyskania zgody właścicieli lokali na połączenie lub podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Wspólnota wyrażą zgodę w formie uchwały, tak więc nie ma konieczności uzyskania zgody od wszystkich właścicieli lokali. Gdyby wspólnota odmówiła podjęcia takiej uchwały, może Pan złożyć do sądu pozew przeciw wspólnocie mieszkaniowej. O rozstrzygnięcie do sądu w tej sprawie może się zwrócić także zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej (art. 24 ustawy o własności lokali). Wówczas sąd rozpozna sprawę w postępowaniu nieprocesowym. Niewątpliwie zakres planowanych przez Pana prac wymaga pozwolenia na budowę. Nie jest to bowiem remont, przy którym prawo budowlane wymaga tylko zgłoszenia (art. 29 ust. 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/skorowidz.spr?id=172160]prawa budowlanego[/link]), gdyż remontem jest odtworzenie stanu pierwotnego (art. 3 pkt 8 prawa budowlanego). Należy uznać, iż taka inwestycja jest również zmianą sposobu użytkowania lokalu (art. 71 prawa budowlanego)- w pozwoleniu na budowę organ rozstrzyga, czy zmiana jest dopuszczalna. Jeśli obiekt wpisany jest do rejestru zabytków, prowadzenie prac budowlanych wymaga zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 36 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=170666]ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami[/link]), który następnie sprawuje nadzór konserwatorski nad prowadzonymi pracami. Zakończenie prac budowlanych zgłasza Pan do organu wydającego pozwolenie na budowę.

Do prawnego wyodrębnienia lokali niezbędne będzie wystąpienie do starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności obu lokali. Do wniosku należy dołączyć rzut lokali, z oznaczeniem ścian, powierzchni i instalacji. Starostwa wymagają, by takie rzuty przygotowywały osoby z uprawnieniami budowlanymi lub architektonicznymi (przepisy nie mówią nic na temat osób uprawnionych do ich wykonywania). Podział prawny dokona się z chwilą złożenia przez notariuszem oświadczenia w formie aktu notarialnego o podziale lokalu na dwa lokale, lub z chwilą sprzedaży jednego z powstałych lokali, przy której sprzedający oświadczy, że dokonał podziału lokalu w wyniku którego powstał przedmiot sprzedaży. Do aktu notarialnego należy dołączyć zaświadczenia o samodzielności obu lokali, rzuty kondygnacji z zaznaczonymi lokali oraz pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali).

W akcie notarialnym wyodrębnienia lokali trzeba określić udział lokali w nieruchomości wspólnej. Nie wdając się w spór, czy może to zrobić samodzielnie właściciel dokonujący podziału lokalu przyjmijmy, że poprawniejszą drogą jest zmiana udziałów wszystkich właścicieli dokonana na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej protokołowanej przez notariusza. Przed jej podjęciem należy dokonać pomiaru nowych lokali, by zgodnie z ustawą o własności lokali wyliczyć udział lokali (iloraz powierzchni lokalu wyodrębnianego oraz sumy wszystkich lokali). Następnie wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza o upoważnieniu dla zarządu do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w której określi nowe udziały dla każdego lokalu.

Na podstawie tej uchwały w chwili składania oświadczenia przed notariuszem o podziale lokalu będzie mógł Pan określić udziały nowych lokali. Po podpisaniu aktu notarialnego podziału lokalu, zarząd będzie mógł zawrzeć przed notariuszem umowę zmiany udziałów. Zarówno akt notarialny podziału lokalu na dwie nieruchomości jak i umowa o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej podlegają wpisowi do księgi wieczystej. Należy oczywiście uzgodnić, kto ponosi koszty całej operacji. Zazwyczaj wspólnoty wymagają, by za wszystko zapłaciła osoba dokonująca podziału lokalu.