Na mieszkanie w złotych albo w euro

– Popyt zdecydowanie przesunął się w stronę kredytów w euro. Wynika to m.in. z tego, że banki chętniej pożyczają w euro niż we franku – uważa Karol Wilczko, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl.

Jego zdaniem zaletą kredytu w euro jest niewątpliwie to, że jego rata będzie niższa niż w przypadku kredytu w złotych. – Po prostu oprocentowanie jest tu niższe. Poza tym, jeśli brać pod uwagę perspektywę wejścia naszego kraju do strefy euro, to po tym zdarzeniu z kredytem w euro nic się nie stanie. Kredyt w złotych będzie musiał być przewalutowany na euro, a nie wiemy, po jakim kursie to nastąpi – czy przy wyższym poziomie kursu euro/złoty niż dziś czy niższym – wyjaśnia Wilczko. Zwraca jednak uwagę, że kredyt w euro niesie ryzyko wzrostu wysokości rat kredytowych i kapitału do spłaty w wyniku osłabienia złotego.

[srodtytul]Ważne przyzwyczajenia[/srodtytul]

Maciej Krojec z Money Expert nie sądzi natomiast, by do czasu wejścia Polski do strefy euro poziom kredytów hipotecznych udzielanych w tej walucie mógł zająć w portfelach banków pozycję franków szwajcarskich.

– Z kredytami hipotecznymi w euro jest tak, jak jeszcze niedawno było z kredytami w jenach. Kredyt ten jest dostępny, opłacalny oraz często proponowany, jednakże w większości przypadków dominują przyzwyczajenia klientów: dalej najmodniejszy jest kredyt w CHF, a następnie w złotych – uważa Krojec. – Oczywiście są grupy klientów, wśród których euro jest popularne. Dotyczy to przede wszystkim Polaków zarabiających w tej walucie lub pracujących w międzynarodowych firmach, w których większości rozliczeń biznesowych dokonuje się w euro. Z drugiej strony gros klientów podchodzi do europejskiej waluty z rozsądną dozą nieufności.

Nieco innego zdania jest Aleksander Paszyński z Domu Kredytowego Notus. – Odwrót od franka jest spowodowany ograniczeniami ofertowymi banków, a nie spadkiem zaufania Polaków do tej waluty – mówi Paszyński. Jego zdaniem widać odwrót od franka szwajcarskiego na rzecz euro. – Podstawową zaletą kredytów w euro pozostaje ich cena w stosunku do analogicznego zadłużenia w złotych – dodaje Paszyński.

[srodtytul]Małżeństwo z rozsądku[/srodtytul]

Zdaniem Krzysztofa Oppenheima z Oppenheim Enterprise na razie kredyty walutowe na mieszkania są w niełasce. – Chodzi mi o postawę banków, a nie klientów – wyjaśnia. – Nasze banki działają w większości przypadków zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego i intencjami Rekomendacji S, która mówi: waluta to twój wróg! W konsekwencji zmuszają nas do małżeństwa z rozsądku, jakim jest długoterminowy kredyt w złotówkach.

Z danych firmy Expander wynika, że w 2009 r. zmieniła się znacznie struktura walutowa wniosków kredytowych. – O ile jeszcze w styczniu tylko 4 proc. wniosków stanowiły te dotyczące kredytów w euro, to już w lipcu udział ten wynosił 42 proc. Jednocześnie udział wniosków dla kredytów we frankach spadł z 49 proc. w styczniu do 14 proc. w lipcu – podaje Katarzyna Siwek z Expandera. – Ponieważ jednocześnie udział wniosków dla kredytów w złotych uległ niewielkim zmianom: w styczniu 47 proc., wzrost powyżej 50 proc. na wiosnę, a następnie spadek do 44 proc. w lipcu, można przyjąć, że wzrost popularności euro jako waluty kredytu jest spowodowany głównie spadkiem popularności franka. Zatem euro już franka zastąpiło – dodaje.

[ramka][srodtytul]Katarzyna Siwek, Expander[/srodtytul]

Plusy kredytu w euro: niska rata, znacznie niższe oprocentowanie do czasu wejścia do strefy euro.

Minusy kredytu w euro: wyższa marża (3,65 proc. przeciętnie wobec 2,85 proc. dla złotych). Po wprowadzeniu euro dziś zaciągnięty kredyt w tej walucie może być wyżej oprocentowany niż teraz zaciągnięty kredyt w złotych; dochodzi też ryzyko kursowe (czyli ryzyko wzrostu raty) do czasu wejścia do strefy euro.

Plusy kredytu w złotych: większa dostępność, prawie połowa banków udzieli go bez wkładu własnego, niższa marża, potencjalny dochód z różnic kursowych, gdyby Polska weszła do strefy euro po kursie euro/złoty wyższym niż obecnie.

Minusy kredytu w złotych: wyższe oproc. do czasu wejścia do strefy euro, potencjalna strata z różnic kursowych, gdyby Polska wchodziła do strefy euro po kursie euro/złoty niższym niż dziś. [/ramka]

[ramka][srodtytul]Monika Tur, Nordea Bank[/srodtytul]

– Mimo sygnałów o trudnościach w spłacaniu kredytów walutowych w okresie wahań kursowych poszukujący finansowania na mieszkanie nadal za mało atrakcyjne uznają kredyty złotowe, oprocentowane dziś na poziomie średnio 7 proc. Nic więc dziwnego, że z optymizmem spoglądają na najniższą od wielu lat stawkę Euribor – obecnie wynoszącą poniżej 0,9 proc. [/ramka]

[ramka]EKSPERCI O KREDYTACH HIPOTECZNYCH

[srodtytul] Dla kogo kredyt walutowy na mieszkanie[/srodtytul]

[i] Jaką walutę wybrać, zadłużając się na mieszkanie? Jakiego wyboru dokonaliby sami doradcy? Czy nadal warto skorzystać z programu „Rodzina na swoim”?[/i]

[b]Katarzyna Siwek, Expander:[/b]

[i][b]Euro z minimalną marżą[/b] [/i]

– Gdybym teraz zaciągała kredyt mieszkaniowy, wybrałabym euro z minimalną marżą. Natomiast najwięcej osób poszukujących dziś finansowani na mieszkanie, pyta o złotówki. Z naszych danych wynika, że w lipcu numerem jeden pod względem wysłanych wniosków jest złoty (44 proc.), ale tylko nieznacznie wyprzedza euro (42 proc.). Można więc przyjąć, że obie waluty są jednakowo popularne. Klienci motywują swój wybór chęcią obniżenia raty kredytowej w sytuacji, gdy kredyty we frankach są znacznie trudniej dostępne.

Doradcy Expandera polecają kredyty w euro osobom skłonnym podjąć ryzyko kursowe, które chcą obniżyć ratę kredytową, biorąc pod uwagę większą dostępność kredytów w euro niż we frankach, przy zbliżonym oprocentowaniu i nieco większej zdolności kredytowej dla euro. Rata kredytu w euro (300 tys. zł, 30 lat, 25 proc. wkładu własnego, przeciętne oprocentowanie we wrześniu 4,73 proc.) wynosi dziś 1660 zł, we frankach (przeciętne oprocentowanie 4,2 proc.) wynosi 1560 zł, a w złotych (7,28 proc.) wynosi 2053 zł.

Oferta kredytów w euro jest dziś bogatsza niż kredytów we frankach. W rankingu Expandera na 26 banków kredytów w euro udzieli osobom zarabiającym w złotych – dziesięć banków, a kredytu we frankach – osiem banków. 26 banków udzieli kredytu w złotych. Faktyczna dostępność kredytów w euro jest jednak znacznie większa niż we frankach. Na nią bowiem, obok parametrów ofertowych, składają się też czynniki niewidoczne dla klienta, zawarte np. w kalkulatorach kredytowych czy wewnętrznych procedurach bankowych.

Odzwierciedlaniem dostępności poszczególnych walut kredytów, poza liczbą banków mających je w swojej ofercie, może być też zdolność kredytowa, aczkolwiek na nią, poza wewnętrzną polityką banków, wpływają też ograniczenia wynikające z rekomendacji S. Przeciętna zdolność kredytowa czteroosobowej rodziny osiągającej dochód na poziomie 3,5 tys. zł netto wynosi 191 tys. zł dla kredytu w złotych, 137 tys. zł dla kredytu w euro i 125 tys. zł dla kredyt we frankach.

Jeśli natomiast chodzi o dopłaty do oprocentowania kredytu, to mogą skłonić do zadłużenia się w złotych, nawet przy zestawieniu tego samego kredytu z najkorzystniejszą opcją w obcej walucie. Trzeba jednak pamiętać o rygorystycznych wymaganiach (status rodzinny, cena mkw., metraż lokalu). Pierwsza rata przeciętnego kredytu z dopłatą to obecnie 1151 zł, czyli mniej niż kredytu we frankach. Po zakończeniu dopłat rata rośnie jednak do 1956 zł, czyli jest większa od obecnej raty kredytu we frankach i w euro.

[b] Maciej Krojec, Money Expert:[/b]

[b] [i]Odradzam zadłużanie się w euro [/i][/b]

– W jakiej walucie zadłużyłbym się dziś na mieszkanie? Cóż, od wielu lat jestem posiadaczem kredytów we frankach szwajcarskich i zapewne konsekwentnie starałbym się poszukać dobrej oferty w tej walucie. Jednakże z dwoma istotnymi zastrzeżeniami. Po pierwsze swoje zobowiązania traktuję długookresowo, dlatego okresowe wahania kursów nie są dla mnie czymś emocjonującym. Innymi słowy nie namawiam do przeliczania przy każdej większej zmianie kursu franka, czy faktyczna wartość kredytu wzrosła czy zmalała. Ponadto zakładam, że w pewnych okresach płacę wyższą ratę, co nie może być powodem do paniki. Z drugiej strony nie można także wpadać w stan euforii, gdy złoty jest silny i rata znacząco maleje. W ogólnym rozrachunku miesięczna rata kredytów we frankach szwajcarskich jest niższa niż przy kredytach złotowych, co pozwala mi lokować nadwyżki w dostatecznie bezpieczne instrumenty. Pozwoli mi to stworzyć solidne zabezpieczenie finansowe. Jeżeli kogoś stać mentalnie na takie podejście, zawsze warto rozważyć opcję kredytu w szwajcarskiej walucie. Jednakże trzeba w każdej sytuacji zachować zdrowy rozsądek: nie zdecydowałbym się więc na skorzystanie z drogiego kredytu, tylko dlatego, że jest we frankach. W takiej sytuacji wybrałbym kredyt w złotych, nie czekając na powrót lepszych czasów dla kredytów we frankach. Bo lepsze czasy już były. Natomiast od kredytu w euro trzymałbym się z daleka.

Dziś większość kredytów udzielana jest w złotych. Jednakże nie oznacza to wcale, że kredytobiorcy zrazili się do walut. Wręcz przeciwnie, większość klientów, określając wstępnie swoje preferencje, wciąż wskazuje na kredyt we frankach. Rzecz w tym, że kredytu w szwajcarskiej walucie nie jest obecnie łatwo uzyskać, a jeśli już jest dostępny, bywa bardzo drogi. Dlatego zwykle kredytobiorcy ostatecznie decydują się na pożyczkę w złotych. Często również okazuje się, że część chętnych na uczestnictwo w programie „Rodzina na swoim” dopiero u doradcy lub w banku się dowiaduje, że obejmuje on jedynie dopłaty do kredytów udzielanych w polskiej walucie. Ma to także wpływ na porzucanie myśli o kredycie we frankach na rzecz pożyczki w krajowej walucie.

Natomiast motywacja klientów jest oczywista: chodzi o wysokość raty. Kredyt we frankach można teoretycznie uzyskać z oprocentowaniem ok. 3,5 proc., co np. przy kredycie na 400 tys. zł daje różnicę w racie w okolicach 700 – 800 zł w porównaniu do analogicznego kredytu udzielonego w złotych. To działa na wyobraźnie kredytobiorców, choć w większości przypadków okazuje się, że taki kredyt jest dla klienta niedostępny.

Charakterystyczne, że o ile jeszcze kilka miesięcy temu wiele osób odwlekało decyzję, czekając na „lepsze czasy” oraz powrót względnie łatwego kredytowania we frankach, to obecnie 90 proc. z nich w takiej sytuacji mówi „szkoda” i... wybiera złotówki. To również potwierdza generalną opinię, że dla Polaków kryzys nie jest takim szokiem i obciążeniem psychologicznym jak dla społeczeństw zachodniej Europy i USA.

Jakie są plusy i minusy zadłużenia się dziś na mieszkanie w euro? Wystarczy porównać oprocentowane kredytów w euro i złotych. Ponieważ składający się na poziom oprocentowania (oprócz marży) trzymiesięczny LIBOR dla euro wynosi 0,77 proc., a WIBOR dla złotówek 4,17 proc. – łączne oprocentowanie jest niższe. Tyle tylko, że ta część oprocentowania kredytu jest zmienna. Natomiast następny w kolejności argument dotyczący wejścia Polski do strefy euro jest, w mojej ocenie, nie do końca poważny. Jest to obecnie mało popularny pogląd, ale uważam, że nie można nikomu zalecać kredytu w euro, nie znając daty przyjęcia tej waluty w Polsce. Jest tutaj za dużo różnych niewiadomych, aby rzetelnie móc poinformować klienta o możliwych uwarunkowaniach.

[b] Aleksander Paszyński, Dom Kredytowy Notus:[/b]

[b] [i]Raczej zdecydował bym się na euro[/i][/b]

– Najwięcej zapytań dotyczących kredytów mieszkaniowych mamy w euro. Wynika to z niższych kosztów kredytowych w tej walucie w stosunku do złotego. Marże stosowane przez banki dla kredytu w walucie europejskiej są tylko nieznacznie wyższe od tych stosowanych przy kredytach w złotych, a stopy procentowe Europejskiego Banku Centralnego nadal pozostają na rekordowo niskich poziomach.

Ponadto, zadłużając się obecnie w euro, możemy wybrać opcję spłaty kredytu bezpośrednio w walucie obcej, unikając w ten sposób kosztów tzw. spreadu. Jako że dostępność euro na rynku jest znacznie większa niż franka szwajcarskiego, wydaje się, że to rozwiązanie może być dobre właśnie dla kredytobiorców spłacających zobowiązanie w tej walucie. W jakiej walucie sam bym się zadłużył na mieszkanie? Raczej zdecydowałbym się na euro. Kurs franka wydaje się być obarczony znacznie większym ryzykiem wachnięć, a kredyt w złotych jest większym wydatkiem.

Dziś na rynku widać odwrót od franka szwajcarskiego na rzecz euro. Wynika to oczywiście z tego, że dostęp do kredytów we frankach jest bardzo ograniczony (nieliczne banki udzielające kredytów w tej walucie oraz wysokie wymagania stawiane potencjalnym kredytobiorcom).

Zdecydowanie możemy mówić o faworyzowaniu przez banki złotego jako waluty kredytu. Właśnie w przypadku kredytów złotowych mamy dostępne najniższe marże oraz najkorzystniejsze dla klienta wymagania dotyczące LTV. Należy także pamiętać, że zdolność kredytowa najkorzystniej wyliczana jest właśnie dla złotego.

Do kredytów w złotych przyciągał też program „Rodzina na swoim”. Od początku roku skorzystało z niego ponad 19 tysięcy osób. Jednak sierpień był pierwszym miesiącem, w którym widać było spadek ilości udzielanych kredytów z dopłatą. Wydaje się, że ma to związek z następującym powoli wyczerpywaniem się nieruchomości spełniających kryteria programu „Rodzina na Swoim”. Myślę więc, że nie będzie on już w tak istotny sposób napędzał koniunktury na kredyty w złotych.

[b] Krzysztof Oppenheim, Oppenheim Enterprise:[/b]

[b] [i]Na krótko pożyczyłbym w złotych[/i][/b]

– W jakiej walucie bym się zadłużył na mieszkanie? To zależy od tego, w jakim okresie planowałbym spłatę tego kredytu. Gdybym zakładał, że będzie to okres krótki (dwa – trzy lata) i do tego potem np. tę nieruchomość sprzedam, to zawsze jest tylko jeden wybór – kredyt złotówkowy. Jeśli jednak miałbym spłacać zadłużenie znacznie dłużej (tj. bez wcześniejszej spłaty w bliskiej przyszłości), pewnie starałbym się szukać kredytu w euro. Ale przy marży na poziomie nieprzekraczającym 2,3 – 2,4 proc. Franka chętnie bym wziął, gdyby była to oferta z marżą na poziomie 2,5 – 2,6 proc. Przy wyższych marżach wybrałbym rodzimą walutę.

Jeśli chodzi o klientów, wiadomo, chcą płacić jak najniższe raty, i trudno się temu dziwić. Dlatego też preferencje naszych kredytobiorców odnośnie waluty się nie zmieniły: niemal każdy chciałby dostać kredyt we frankach. To zrozumiałe, złoty bardzo osłabł w stosunku do okresu sprzed kilkunastu miesięcy, nie musimy się zatem bać zbytnio ryzyka kursowego, a LIBOR oscyluje na poziomie 0,3 – 0,4 pkt.

Cóż jednak z tego, kiedy uzyskanie dziś sensownego kredytu w walucie szwajcarskiej jest prawie niemożliwe, poza sytuacjami, kiedy mamy bardzo wysokie dochody i na dodatek – spory wkład własny. Takich przypadków jest pewnie mniej niż 1 proc.

Zresztą od jesieni ubiegłego roku zdecydowana większość banków stroni od kredytów walutowych jak diabeł od wody święconej. Mogę zrozumieć, że banki wolą się nie angażować mocno w akcję kredytową we frankach, ale nie może być tak, że cały system bankowy opiera się na walucie tego malutkiego kraju – jest uzależniony od wahań franka wobec złotego.

Można też zadłużyć się w euro – kredyt ten będzie niewiele droższy w oprocentowaniu niż we frankach. Jeśli jednak bank serwuje nam kredyt mieszkaniowy w euro z marżą 4,5 czy 5 pkt, to – wg mnie – po prostu szuka naiwnych.

Czy program „Rodzina na swoim” może skłonić do zadłużenia się w złotych, nawet przy zestawieniu tego samego kredytu z najkorzystniejszą opcją w obcej walucie?

Jeśli przy danej transakcji spełnione są warunki do uzyskania kredytu w ramach tego programu, na pewno będzie to najkorzystniejsza oferta. Pod warunkiem jednak, że nie damy się nabrać na bankowe tricki: kilka banków dolicza klientom do tego kredytu dodatkowe, bardzo wysokie koszty (różnego rodzaju ubezpieczenia) oraz stosują wysoką marżę.

[b] Karol Wilczko, Comperia. pl:[/b]

[b] [i]Wybrałbym euro lub franka szwajcarskiego z niską marżą[/i][/b]

– Jeśli dziś pożyczałbym na mieszkanie, szukałbym kredytu walutowego (euro lub frank szwajcarski) z marżą do 2,5 procent. Jeśli znalazłbym taką ofertę, zdecydowanie bym ją wybrał.

Natomiast walutą najczęściej wybieraną przez kupujących mieszkania na kredyt, jest złoty. Wynika to przede wszystkim z szukania ofert, które nie niosą ze sobą ryzyka walutowego (a jak ono jest realne pokazały miesiące z przełomu lat 2008 i 2009) oraz tych, które są po prostu bardziej dostępne.

Banki po ubiegłorocznych wydarzeniach na rynkach finansowych i problemach z finansowaniem akcji kredytowej w walutach obcych postawiły zdecydowanie na sprzedaż kredytów złotowych, w tym kredytów z dopłatą w programie „Rodzina na swoim”.

Dopłaty w ramach tego programu mocno zyskały na popularności w 2009 roku. Na początku oferty tych kredytów były bardzo tanie, bo marże nie odbiegały od tradycyjnych kredytów mieszkaniowych. Z czasem się to jednak zmieniło i w niektórych przypadkach okazuje się, że kredyt z dopłatą może być droższy nie tylko niż kredyt walutowy, ale również niż najlepszy kredyt złotowy bez dopłaty.

Każdorazowo więc należy dokładnie porównać, czy opłaca się nam brać kredyt z dopłatą, szczególnie że w przypadku tradycyjnego kredytu nie mamy dodatkowych wymagań, które musimy spełnić (powierzchnia nieruchomości, cena metra kwadratowego).

[b] —zebrała Grażyna Błaszczak [/b][/ramka]

[ramka][srodtytul]Czy dopłaty do oprocentowania kredytu mogą skłonić do zadłużenia się w złotych, nawet przy zestawieniu tego samego kredytu z najkorzystniejszą opcją w obcej walucie?[/srodtytul]

• Spójrzmy na przykład: kredyt w wysokości 300 tys. rozłożony na 30 lat przy oprocentowaniu kredytu we frankach szwajcarskich wynoszącym 3,3 proc. (są takie oferty). W tym przypadku rata będzie lekko przekraczać 1300 zł. Standardowa oferta we frankach szwajcarskich to już oprocentowanie rzędu 4,5 proc. i rata sięgająca 1500 zł.

• W euro będzie to odpowiednio ok. 3,8 proc. i 1400 zł.

• Jeżeli przy takim kredycie skorzystamy ze złotych, rata sięgnie 2000 zł (przy oprocentowaniu ok. 7 proc.).

• Dopłaty (przy złotym) pozwalają zmniejszyć tę kwotę do kwoty wynoszącej ok. 1200 zł przez osiem lat. W praktyce jednak klienci rzadko stają przed taką alternatywą. Kredyty z dopłatami dotyczą osób na dorobku – młodych, bez majątku, kupujących mniejsze i tańsze mieszkania oraz posiadających minimalny lub zerowy wkład własny.

• Pamiętajmy, że obecnie kredyty walutowe są dostępne dla osób lepiej sytuowanych i przede wszystkim – posiadających znaczny wkład własny.

• We wszystkich takich wyliczeniach musimy brać pod uwagę podstawową kwestię: korzystamy w przygniatającej części z kredytów o zmiennej stopie procentowej i nikt nie może zagwarantować nam jaka będzie wysokość oprocentowania takich kredytów za kilka lat.

[b]— Maciej Krojec, Money Expert[/b]

[/ramka]

Kredyty

Pozostało 95% artykułu