Wydatki na rozbiórkę powiększą wartość inwestycji

W akcie notarialnym cena zakupu gruntu i wzniesionych na nim budowli i budynków może być określona oddzielnie lub łącznie. W tym drugim przypadku ustalenie wartości samego gruntu może wiązać się z koniecznością powołania rzeczoznawcy majątkowego w celu wyodrębnienia części ceny przypadającej na nabycie gruntu. Przepisy podatkowe nie dopuszczają wprost takiej możliwości. Jednak nie powinna być ona kwestionowana.

Rozpoczynając inwestycję, podatnik musi rozstrzygnąć, w jaki sposób rozliczyć wartość zarówno wyburzanych budynków i budowli, jak również samych kosztów wyburzenia. W szczególności to, czy są one wydatkiem na ulepszenie gruntu, czy też kosztem inwestycji.

[srodtytul]Element kosztu wytworzenia[/srodtytul]

Z interpretacji organów podatkowych wynika, że wydatki na wyburzenie budynków i budowli jak też ich wartość są elementem kosztu inwestycji. I tak w [b]piśmie Izby Skarbowej w Warszawie z 10 sierpnia 2009 r. (IPPB1/415-426/09-2/EC)[/b] czytamy: „Odnosząc się (...) do kwestii zaliczenia bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów kosztów rozbiórki starego budynku, stwierdzić należy, iż nowy budynek powstał na miejscu dotychczasowego budynku, a zatem wyburzenie starego budynku było niezbędne do rozpoczęcia, zakończenia i oddania nowego budynku do używania.

Decyzja wnioskodawcy o likwidacji starego budynku była związana z jego planami inwestycyjnymi wybudowania w tym miejscu nowego budynku, dlatego też koszty likwidacji budynku są kosztami bezpośrednio związanymi z budową nowego budynku. W takim przypadku koszty rozbiórki związane z wyburzeniem budynku będą składową wartości początkowej nowo wytworzonego środka trwałego”.

[wyimek]Wydatki na wyburzenie budynków i budowli są elementem kosztu inwestycji, nie można ich zaliczyć bezpośrednio do kosztów podatkowych[/wyimek]

Podobne wnioski wynikają z [b]interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r. (IBPBI/1/415-132/09/AP):[/b]

„wnioskodawczyni zakupiła grunt wraz z budynkami, które miały stanowić środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej. Jednakże, ze względu na ich zły stan techniczny, nie były kompletne i zdatne do użytku, nie mogły zostać zaliczone do środków trwałych w tej działalności. Wnioskodawczyni zamierza je wyburzyć. Powodem rozbiórki budynków jest brak ekonomicznego uzasadnienia ich remontu i modernizacji, gdyż znajdują się one w złym stanie technicznym. Natomiast w miejsce wyburzonych budynków zamierza wybudować nowe.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż jeżeli nowe budynki powstaną na miejscu dotychczasowych, to wyburzenie tych budynków będzie niezbędne do wybudowania nowych obiektów oraz ich oddania do używania.

W takiej sytuacji wydatki poniesione na zakup ww. budynków, jak również koszty rozbiórki stanowić będą element prowadzonej inwestycji, a więc element kosztu wytworzenia nowych środków trwałych (...) również wydatki z tytułu dokumentacji projektowej, badania i pomiarów geodezyjnych, przygotowania gruntu pod budowę budynków powiększą wartość początkową nowych obiektów wybudowanych na miejscu dotychczasowych budynków”.

[srodtytul]Koszt bezpośredni...[/srodtytul]

Niekiedy przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu nowej inwestycji podatnik wykorzystuje znajdujące się na zakupionym gruncie budynki i budowle do celów własnej działalności gospodarczej. Pojawia się wówczas pytanie: w jaki sposób rozliczyć ich niezamortyzowaną część?

[b]Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 10 sierpnia 2009 r. (IPPB1/415-426/09-2/EC)[/b] uznała, że wartość netto budynków wykorzystywanych w działalności i amortyzowanych jest w przypadku ich likwidacji kosztem bezpośrednim: „Wnioskodawca zakupił grunt oraz budynek usługowy, które stanowiły środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej.

W maju 2008 r. wnioskodawca wyburzył budynek. Powodem rozbiórki był brak ekonomicznego uzasadnienia jego remontu (ze względu na zakres rozbudowy oraz wiek budynku). Likwidacja budynku nie nastąpiła w celu zmiany rodzaju działalności lub w celu likwidacji działalności.

Po dokonaniu rozbiórki budynku, który wnioskodawca wykorzystywał w działalności gospodarczej na potrzeby biura, powstał nowy budynek, który służy do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W takim wypadku straty z likwidacji nie w pełni umorzonego środka trwałego, spowodowane tego rodzaju zdarzeniami, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu”.

[srodtytul]...czy koszt inwestycji[/srodtytul]

Niemniej w niektórych interpretacjach wyrażany był pogląd odmienny, że jest to koszt inwestycji. Takie stanowisko zajął [b]Pomorski Urząd Skarbowy w interpretacji z 10 marca 2006 r. (DP/PD/423-012/2/06/AK)[/b]:

„Tak więc do wartości początkowej wytworzonego środka trwałego zalicza się ogół kosztów poniesionych w związku z jego wytworzeniem od momentu rozpoczęcia inwestycji aż do momentu przekazania środka do używania.

W sytuacji gdy istnieje funkcjonalny, przyczynowo-skutkowy związek między likwidacją starego środka trwałego a wytworzeniem innego, to nieumorzona wartość likwidowanego obiektu wraz z kosztami tej likwidacji powinna być zaliczana do kosztów wytworzenia nowo budowanego środka trwałego. Jak wynika z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego, cyt. »likwidacja budynku była jednym z podstawowych warunków umożliwiających realizację inwestycji«.

Zatem skoro wyburzenie starego budynku biurowego było technicznie niezbędne do rozpoczęcia inwestycji w postaci budowy nowego placu składowego, to uznać należy, iż nieumorzona wartość likwidowanego budynku wraz z kosztami przeprowadzenia likwidacji stanowi koszt inwestycyjny, który nie może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów.

Jeżeli środek trwały jest likwidowany w ramach budowy nowego obiektu, wartość nieumorzona zwiększa wartość początkową budowanego obiektu i będzie kosztem poprzez odpisy amortyzacyjne”.

[i]Autorzy są doradcami podatkowymi, partnerami w kancelarii J. Pustuł, M. Przywara Doradztwo podatkowe[/i]